高房價背景下對廉租房的研究——以成都市為例

駱玉婷

高房價的現狀

日前，中國社科院發布《經濟藍皮書：2011年中國經濟形勢分析與預測》，其中指出，我國房價收入比超出合理承受范圍，中國85%的家庭無能力買房。在成都，房價均價的走勢也是相當陡峭，根據有關數據顯示，成都市2011年2月的房價均價已到達每平米8042元。

廉租房的建設現狀

廉租房作為高房價的衍生品和解決城鎮低收入階層住房問題的重要方式，是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。因為廉租房的重要作用，國家和地方政府在近幾年給予了充分的重視。

2007 年8 月國務院發布了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。2008 年11 月，計劃未來三年內安排9000 億元住房保障投資計劃迅速啟動，其中廉租房的投入約2150 億元。2011年全國計劃開工建設各類保障性住房1000萬套。截至2010年11月底，保障性住房供地已超過1.34萬公頃，占住宅供地總面積的14%以上。

近幾年，雖然成都的經濟發展在近些年來突飛猛進，但是依然有很多低收入者生活在城市的邊緣地帶。在目前房價壓力下，他們的住房問題依然十分嚴峻，研究廉租房制度，不僅能夠完善成都市的住房保障體系，同時有利于帶動城市整體的社會經濟發展。具體的意義表現在以下三點：

發展廉租房制度有利于縮小貧富差距, 維護政治穩定

廉租房由于有政府財政補貼，可以保證低收入家庭的住房費用保持在低水平上，這樣就減輕了困難家庭支付廉租房租金的負擔,在一定程度上有利于縮小貧富差距,有利于維護社會的政治穩定和城市經濟的平穩發展。

發展廉租房制度增加社會福利

廉租房實質上是由政府主導的行為來完成國民收入的再分配，對低收入階層進行補助和救濟。這一政策有助于提高整個社會的福利。對于成都市而言，這一政策既增加整個城市的福利，又有利于加快成都的城市化和工業化進程。

發展廉租房制度可以作為政府調控房價的有力措施

穩定房價最主要的措施應該在滿足需求上，市場上所提供的住房大多數適用于高薪階層，而中低收入者的住房需求卻不能滿足，因此政府主導建設滿足中低收入階層能住的起，買的起的房子就顯得尤為重要。從需求入手，在保障人們基本的居住權的基礎上，對房地產進行有效調控，有利于整體住房市場的穩定協調發展。

成都市廉租房的政策發展歷程

2006年，正式出臺并實施《成都市城市公共住房制度實施方案（試行）》和《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細則》。2007年，成都市在全國率先實行了“零租金”的優惠政策。2008年，四川省出臺了《關于進一步擴大內需保持經濟平穩較快發展的意見》，其中規定確保廉租住房、經濟適用房和中低價位、中小套型的商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應量的70%。2009年，成都郊區(市)縣就新建廉租住房9426套，住房面積準入標準達到人均16平方米。2010年，成都市在全國率先實現了鄉鎮場鎮低收入家庭申請廉租房“應保盡保”。并擬在2011年實現廉租房以房等人。不久前，成都市政府正式發布文件，把建立城鄉統一的住房保障體系作為最終目標，并設置了時間表，預計在2012年底前實現住房保障體系覆蓋農村。

成都現行廉租房政策的運行機制

成都廉租房租金補貼申請條件：申請廉租住房租金補貼的家庭需同時具備3個條件：1）政府確定的最低生活保障家庭或家庭年收入在2.2萬元以下的家庭(2010至2011年度標準)；2）有住房人均建筑面積低于16平方米；3）庭成員中擁有兩個（含兩個）以上，主申請人必須具有本市五城區（含高新區）正式戶口。補貼計算公式為：補貼金額＝（家庭承租住房面積－家庭原有住房面積）×租金補貼標準。在市場租賃住房的，租金補貼標準：最低收入家庭租金補貼標準為14元/平方米。低收入家庭租金補貼標準為，人均承租面積每平方米補貼金額（元）16＜r≤19平方米 1119＜r≤22平方米 1022＜r≤24平方米 9（其中r是指人均承租面積）。廉租房的退出機制是，滿足以下7種情況之一的，將被取消廉租房入住資格：未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的；領取的租金補貼未用于改善住房條件的；家庭年收入連續一年以上超出規定收入標準的；因家庭人數減少或住房面積增加，人均住房面積超出規定住房標準的；擅自改變房屋用途的；將承租的廉租住房轉借、轉租的；連續6個月以上未在承租住房居住的。

成都市廉租房制度存在的問題及解決措施

一，住戶分布太分散，離城區較遠。成都市的廉租房分散于市內的5個區（青羊區、武侯區、錦江區、成華區、金牛區）以及周邊的縣如郫縣、雙流縣等，遠離城市中心區。又由于房源的多種渠道來源造成了住戶比較分散，且容易造成交通不便。住戶分散不僅會加大廉租房管理工作的難度，又增加了管理成本。

要解決這一問題，就需要從房源地址的選擇和房源的提供渠道來解決。在對領導的考核機制中加入問責制，充分考慮實際情況，利用自有土地集中進行一定規模的廉租房建設，集中進行管理，剩余的房屋還可以出售，既能夠彌補廉租辦的經費不足，又能增加資金的來源。

二，流動人口被排除在廉租房之外。在成都，主申請人必須具有本市五城區（含高新區）正式戶口，這造成了城市的廉租房制度對流動人口的排斥。而事實上，流動人口往往是最沒有住房保障的群體，他們有的甚至沒有固定的工作，在城市中找不到歸屬感，如果長期如此，就會滋生很多不安定因素，同時也不能體現社會福利政策的普享性和公平性。

在實際的住房供應體系框架下考慮，廉租房是解決城市流動人口的較好途徑之一，因為它不會使制度改革牽扯面過大，因此只要是能夠認清楚這一點開始實施，就能夠較快的發揮作用。

三，資金來源匱乏。根據《成都市城市公共住房制度實施方案（試行）》和《成都市最低收入與低收入家庭住房保障實施細則》的規定，成都市的住房保障資金來源于住房公積金增值收益所提取的貸款風險準備金、剩余的管理費以及五城區（含成都高新區）在中心城區拍賣經營性用地總價款超過基準地價部分的10%的住房調劑基金，和在其他區（市）縣土地出讓凈收益的10%及以上。雖然有這些資金上的保障，但是在實際的執行情況下卻有著很多問題，通過有關數據分析，成都市的住房保障支出在財政支出中的比重依然很低，不能從根本上起到解決成都目前30多萬戶低收入者的住房困難。只有在財政上能給予確定的支持才能夠保證廉租房建設。

解決這一問題，需要法律法規在此方面的完善，以上述規定來說，需要具體確定住房保障在財政支出中的所占比例，而不是一個大而泛的規定。同時，要合理的運用廉租房租金的收入，一定要做到專款專用。

四，分配不公平。雖然成都市立志在2011年實現以房等人、應保盡保。但是由于信息不對稱等原因，對眾多符合條件的貧困家庭來說簡直是杯水車薪，分配中又存在諸多的不合理，高收入者通過關系獲得房源的漏洞任然大量存在。

解決這個普遍存在的困難問題，需要的就是監督和監管。一方面需要全民動員，使廉租房的分配和資格審核過程更大限度的透明化。另一方面需要政府部門對申請人資格的鑒定有更加規范和科學的程序。

成都市是我國廉租房制度最早建立的城市之一，它的發展進程和效果以及存在的問題在全國范圍內都有著很重要的借鑒意義。本文通過對成都廉租房發展現狀的研究，找出成都廉租房政策在實施過程中的問題，提出一些解決辦法，希望在現今高房價背景下，通過完善住房保障制度，切實解決中低收入家庭的住房問題，實現 “人人享有適當住房”的社會目標。

（作者單位：西南財經大學保險學院）