“樓市新政”下如何實現住宅地產向商業地產過渡

鄧 鳳，王 娟

(1.重慶大學建設管理與房地產學院，重慶 400045;2.重慶師范大學數學學院，重慶 400047)

1 背景

2009年以來，我國房價上漲速度較快，一些熱點區域的上漲更為明顯.在房價備受關注的同時，自2010年初以來已經出臺一系列政策，抑制房價過快上漲，防范金融風險.2010年對于中國的房地產市場而言是特別的一年，房地產調控政策頻出.無論是政策的數量、執行力度、執行廣度等都是歷年來最強的，同時在政策之外還動用了行政干預的手段來強行關閉進入市場的渠道.2011年上半年，調控政策、房產稅接踵而來，全國樓市在糾結、博弈和重壓之下渡過了上半年.與2010年相比，2011年樓市調控力度有增無減:一是繼續強有力的加強原有出臺政策的執行;二是政策力度的再次升級，首付、利率、契稅、房產稅、二手房交易稅都實現了充分的操作空間;三是政策的覆蓋面繼續加大［1］.一系列調控政策的效果逐步顯現，使得土地成交量相對較少，房價快速上漲的勢頭得到遏制.

影響商業地產需求量的因素是多方面的.將其歸納為三大類:第一類是經濟因素，包括國民經濟發展水平、城市區域經濟發展水平、區域發展程度;第二類是政策因素，包括政府的鼓勵支持政策、金融和信貸政策;第三類是個人因素，包括消費者收入水平、對未來的預期、生活態度和消費結構.政策因素作為一重要影響因素.主要指的是國家出臺的一系列調控房地產市場的政策，從調控方式上分為直接調控政策和間接調控政策，比如對住宅房地產市場的調控政策就屬于間接調控政策，直接對商業地產調控的就屬于直接政策;從調控內容上分為政府的引導政策(政府對商業地產的支持和鼓勵，比如政府對商業發展的支持，對城市建設的重視，政府對地方居民收入水平的關注等，都會間接促進或抑制商業地產的發展等)、相關金融政策、信貸政策等.

各種因素對商業地產的影響程度不一樣.本文主要討論在第二類政策因素的影響下，即現有調控政策下，地產企業將何去何從，如何走上商業地產之路.

2 必要性和可行性

國家對住宅房地產市場的一系列的調控政策，使住宅市場處于一個“低迷”狀態，成交量下跌，企業資金鏈緊張，導致房地產企業不得不降價或促銷來緩解國家政策性調控所帶來的“傷痛”.在這種情形下，眾多企業不得不另覓出路.此時的商業地產便成了房地產企業的“救命稻草”.受困于住宅市場的政策性調控，商業地產對房地產企業的吸引力驟然增加，走商業地產之路勢在必行.

走商業地產之路是當下房地產企業的必然選擇，大勢所趨.因此，在確定路徑之后必須探索如何成功進軍或轉型商業地產，探索其可行性意義重大.

3 商業地產概述

3.1 商業地產內涵

商業地產，即作為商業用途的地產，廣義上是指各種非生產性、非居住性的房地產，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業、服務業的經營場所等;狹義的商業地產是專指用于商業、服務業經營用途的房地產形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設施等，它在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產形式［2］.

3.2 商業地產的分類

目前，國內的商業地產類型包括購物中心、商業街、商品批發(零售)市場、娛樂餐飲類、超市類等多種經營形式，但現在商業地產開發和經營，主要以購物中心、商品批發(零售)市場、商業街為主.如果按照業界從不同的角度具體劃分，可按照行業類型、消費行為、建筑形式、市場范圍及規模等對商業地產的類型進行劃分［3］.

3.2.1 按照行業類型劃分的商業地產類型

商業地產按照行業可以劃分為零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等［4］.

3.2.2 按照消費行為劃分的商業地產類型

商業地產按照顧客的消費形式可以分為物品業態、服務業態和體驗業態房地產.

3.2.3 按照建筑形式劃分的商業房地產類型

(1)商業房地產按照建筑形式的復合程度可以分為單體建筑和綜合建筑.

(2)商業房地產按照建筑形式的樓層方案可以分為底層商業房地產、地下層商業房地產和地上商業房地產.

3.2.4 按照市場范圍劃分的商業房地產類型

可以將商業房地產分為:(1)近鄰型(小型)，服務于周邊消費者.(2)社區型(中型)，服務于某個社區的消費者.(3)區域型(大型)，客戶群輻射周邊幾個社區的消費者.(4)超區域型(超大型)，客戶群輻射所在城市的大部分區域.(5)超級型(超級商業房地產)，客戶群覆蓋所在城市，乃至周邊城市.

3.2.5 按照規模劃分的商業房地產類型

按照商業房地產的規模，可以將其分為3大類.(1)大型商業房地產:指建筑規模在7萬平方米以上的商業房地產項目，該類型項目的數量相對較少，但市場影響力很大，尤其以美國、亞洲地區為多.(2)中型商業房地產:指建筑面積在2～7萬平方米的商業房地產項目，其數量較多，所牽涉到的業態種類幾乎覆蓋所有商業運營形式.(3)小型商業房地產:指建筑面積在2萬平方米以下的商業房地產項目，該類商業房地產幾乎圍繞著人們的生活場所，大范圍分布.

3.3 商業地產區別于住宅地產的特點

商業地產與住宅地產之間是有差異的.首先，商業用房不同于住宅，它是經營者與消費者進行直接交易的場所，是一種類似于機器設備的資產，而不像住宅兼有消費品和投資品的特性［5］.其次，從投資的視角出發，商業地產投資是有別于一般住宅投資的.商業地產投資主要靠物業的保值增值而獲取投資收益，屬于投資型;住宅投資主要是滿足消費者居住的特點，屬于居住型［6］.最后，從商業地產租賃經營的特性出發，商業地產是用來經營的，應為經營性房地產;而住宅地產大多是用于銷售的，應屬于非經營性房地產.具體而言，住宅地產與商業地產存在以下方面的不同:

第一，商業地產更注重后期的經營管理.商業地產不同于住宅地產，后者以售出為終結，是一種明顯的短期投資;而前者則主要以租賃運營獲得長期回報為目的，通過“出售”的方式很難獲取商業物業持續穩定的收益，很難保證商業物業價值的提升.其實，商業地產的價值最大化不是指開盤銷售期間的價格最大化，而是從商業經營角度，經過長時間、持續的經營與發展培育達到物業的升值，真正實現房地產價值的最大化.可見，后期的經營管理對于商業地產成功與否至關重要.

第二，商業地產開發周期更長.通常而言，住宅地產從拿到土地到竣工、銷售再到入住使用，大約2～4年就可以完成;而商業地產的開發過程要復雜得多.在歐美發達國家，一個成熟的商業項目一般需要7～12年的開發周期.因為立項前要做大量的市場調查和研究，中期做大量的商業規劃和商業建筑設計、系統龐雜的招商管理，以及后期的持續的運營管理.顯然，商業地產的開發周期要比住宅開發周期長得多.

第三，商業地產對資金要求更高.商業地產開發要求巨額的資金投入.與住宅地產不同的是，商業地產通常采取出租的形式獲取投資回報、投資回收期長，在美國一般為7～10年甚至更長;而且，一個大型商業地產項目需要整體的布局和一步到位的投資興建，才能形成商業氣氛.這就對商業地產開發商提出了更高的資金要求［7］.

4 商業地產開發程序及盈利模式

4.1 開發程序

商業地產不同于一般的地產項目，是產品開發的過程，同時也是資本運作的過程.一個成功的地產開發應該是資金運作與項目的開發運作密切相關的過程.商業地產需要更大的資金量和更長遠的資金安排.由于其區別與住宅房地產的特性，商業地產的開發程序也與住宅開發大為不同.

圖1 商業地產開發程序

如圖1，在這10個過程中，可將其分為3個階段:第一，前期準備階段，包括市場調查、項目策劃、項目選址、可行性分析、市場策劃.第二，項目實現階段，包括項目定位、規劃設計、項目融資、項目建設、市場策劃.第三，后期運作管理階段，包括物業管理、市場策劃.市場策劃主要包括營銷推廣和招商運作等，貫穿于整個商業地產開發過程中.

4.2 盈利模式

在項目策劃階段確定商業地產盈利模式也十分重要，關系到項目最終以哪種方式盈利，最終能不能實現盈利目標.

商業地產運營是一個系統工程，主要由地產開發、商業運營和資本運營3部分構成.因此，商業地產運營的主體包括地產開發商、商業運營商和資本運營商.在商業地產的實際運營中，可能會出現主體重合的現象，如地產開發商同時承擔了資本運營商及商業運營商兩項工作.

目前，商業地產主要存在以下幾種運營模式:第一，“只租不售”，即在物業建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統一的經營與管理.商業地產以出租作為惟一運營模式時，項目可行的前提是開發商必須先通過融資籌措到足夠的資金，使該項目建設完成并投入運營.采用出租模式時，項目的規劃、建設、招商、經營管理等都是專業性極強的工作.因此，開發商應該具備經營商的管理能力.只租不售模式主要有整體租賃和分零租賃兩種，其中整體租賃是開發商將物業整體出租給一家企業，由該企業進行規劃與經營，開發商向企業收取約定的租金;分零租賃的規劃設計經營管理都應統一運作，從而使其潛在運營風險通過規劃、加大招商力度等合理手段得以規避.

第二，“純銷售”模式，即商業地產項目在建成后，開發商為了實現資金回流，將物業分解并分別出售給若干中小業主，目前階段是我國中小型商業地產開發商的重要選擇方式.這種模式的優勢在于，開發商能夠盡快收回投資，降低項目開發風險;劣勢是該商業地產在所有權和經營權上失去了整體性，難以實現商業物業的保值增值，不利于商業地產項目的持續經營.

第三，“租售結合”，即開發商出售一部分商業物業，剩余部分采取出租經營，以獲得后期的運營利潤.其中，最為典型的是大連萬達模式.它的特點是地產開發商占主導地位，和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯合發展協議，借助其品牌效應，提高該商業項目的地產價值.在萬達模式下，商業地產開發商能夠充分發揮自身優勢，通過規模效益降低項目建設成本.但該模式也存在隱患:商業地產開發具有地產項目周期長、投資大、以地產結合商業的特點，地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處.商業運營商可能發生的變更，尤其在市場低迷時，將對地產運營商產生很大的影響.

最后一種是“售后回租”模式，是指開發商將商場分割成若干商鋪進行銷售，然后再以一定的投資回報將售出的商鋪租回，整體交給發展商或第三方公司，進行統一經營管理.這種模式一方面可以通過銷售商鋪快速收回資金，另一方面可以獲得物業的經營利潤.不足之處在于，由于對商業物業經營風險的錯誤估計，開發商往往在銷售時承諾較高的回報率，但這是建立在長期穩定的收益基礎上的，一旦經營不善，將給投資者帶來損失，企業自身信譽也將受到損害［8］.

5 案例分析

在當前調控政策下，某市某房地產企業面臨資金問題，集團內部董事會經過多次討論決定企業轉戰商業地產領域，現由相關部門著手一系列的策劃實施和運作.

房地產企業如何進軍商業地產領域或者成功轉型到商業地產，關鍵是要把握商業地產開發程序中的某些重點環節，確保商業地產開發的可行性.商業地產開發過程中，項目策劃、項目選址、規劃設計以及市場策劃均是關鍵環節.

策劃是一個項目的開始，用現有的資金來做何種項目是項目策劃要解決的首要問題.這里需要考慮的因素很多，包括企業熟悉的領域，地區內的產業優勢和劣勢，社會發展的規劃，消費者需求分析，地區的經濟發展階段，區域內現有商業地產項目的業態、布局和經濟效益分析，等等，要兼顧自身的優勢和社會的需求，去制定所開發項目.可以說，一個項目的成敗是從策劃開始的.

對于商業地產的開發選址，地段的選擇除了交通地理位置外，業態是否符合所在區域，本區域人的購物習慣、消費偏好等，都是需要考慮的.在我國，商業開發選址還要符合政府部門的相關規定.

商業地產的規劃設計涉及的領域很多，不僅僅是建筑領域，還包括商業、物流、園林、景觀、交通等，它比一般的住宅地產要復雜得多.首先，商業地產的開發是公共設施的開發建設，它要符合時代發展的潮流.其次，規劃設計要考慮不同業態對商業物業的不同需求.第三，合理確定各業態的構成比例對于商業物業的成功運營是個前提.第四，隨著社會的發展，停車場的規劃和交通的組織對于現在的商業物業規劃也更顯重要.

市場策劃貫穿于商業地產的整個開發程序，主要包括營銷推廣和招商運營.從項目策劃開始，就必須同時考慮項目的招商運營以及后期的營銷推廣.這也就是通常所說的“招商先行”，以期項目后期的成功運作和獲得良好的經濟效益.這是項目最終獲得成功的最重要的一步.

6 結論

在當前形式下，房地產企業走上商業地產的道路具有必然性，同時也具有可行性.房地產企業只有通過不斷尋找發展之路，才有可能在競爭中獲得立足之地，才能使企業得以長遠的發展.

［1］緯聯地產.重慶市房地產市場研究年報系列2010年重慶主城房地產市場總體發展研究［Z］.22－23.

［2］呂萍，等.房地產開發與經營［M］.北京:中國人民大學出版社，2002:8－9.

［3］陳建明.商業房地產投資融資指南［M］.北京:機械工業出版社，2003:6－8.

［5］段宏斌.商業地產開發建設實戰指南［M］.哈爾濱:黑龍江美術出版社，2006:10－12.

［6］韓紀云.我國房地產金融改革發展的新思考［J］.宏觀經濟管理，2004(8):45.

［7］曾慶紅.商業地產項目開發模式研究［M］.北京:北京出版社，2007:5－6.

［8］王健蕾.淺析我國商業地產的運營模式［J］.中國商貿，2009(13):235.