北京：完善保障房制度

◎ 本刊編輯部

年關將至，北京加緊了完善保障房制度建設的步伐。

9月12日，北京市住建委公布了《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》的征求意見稿。

9月14日，北京市物業服務評估監理協會成立。今年10月，北京市對保障房引入第三方物業服務評估監理機構，對保障房物業進行承接查驗。

9月25日，北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于加快推進本市保障性住房項目開工建設的通知》，要求商品住房建設項目配建保障性住房的，應優先建設保障性住房，保證其開工時間和建設進度不低于同期商品住房，力爭實現保障房項目“當年供地，當年開工”。

拆遷戶得保障房須公示

9月12日，北京市住建委公布了《北京市國有土地上房屋征收與補償中住房保障優先配租配售管理辦法》、《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》、《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》的征求意見稿。

今后，征收國有土地上個人住宅，在對被征收人進行補償安置后，被征收人符合公租房、廉租房、經適房或限價房條件，通過資格審核的，區、縣政府應當優先給予住房保障。同時，應在5個工作日內完成對登記家庭的初審，并在現場組織為期5日公示，并報市住房保障管理部門備案。

符合廉租住房申請條件的，可以申請實物配租。如果配售的經適房或限價房源暫時不能滿足被征收家庭要求，將優先安排公租房給被征收家庭過渡使用。待配售房源能夠滿足要求，被征收家庭選擇購房后，則將過渡使用的公租房騰退。選定后不得再參加保障房配租、配售。

區縣房屋征收部門將公布審核通過的房地產價格評估機構，由被征收人共同協商選定。如果協商不成功，可以采取投票方式，通過產生的被征收人多數意見，選定房地產價格評估機構。也可以采取公開搖號的方式隨機選定。若因被征收人造成無法按期選定，將由房屋征收部門從報名的房地產價格評估機構中搖號確定。

另外，符合被征收房屋具有房屋權屬證明或經有關部門認定為合法建筑；有合法、有效的營業執照，且營業執照上標明的營業地點為被征收房屋；已辦理稅務登記并具有納稅憑證三項條件的應予以補償。

如果被征收房屋是非住宅的，將由征收雙方按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。意見稿中還附有停產停業補償期限參考表，按照不同的建筑面積，補償期限從4個月到5個月不等。此外，如果是用住宅房屋從事生產經營活動，則將按照實際經營面積每平方米800元至3000元給予一次性補償，如果對一次性補償金額有異議的，可評估確定。

自有非住宅房屋補償評估的計算公式：停產停業損失補償費=（月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業損失補償期限。

生產經營單位或個人承租非住宅房屋，停產停業損失補償評估計算公式為：停產停業損失補償費=（房地產月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業損失補償期限。

保障房物業第三方查驗

9月14日，北京市物業服務評估監理協會成立。北京市住房和城鄉建設委表示，今年10月，北京市將對保障房引入第三方物業服務評估監理機構，對保障房物業進行承接查驗。

新成立的物業服務評估監理協會主要業務包括：擬定和實施物業服務評估監理行業執業準則和職業道德準則，建立各項自律性管理制度等。根據市住房和城鄉建設委要求，市物業服務評估監理協會還設立了專門機構受理評估報告質詢，并定期發布物業服務評估監理業務取費標準。協會紀律檢查委員會對發現的違規行為進行調查核實后，將提請行政主管部門進行處罰。

商品房配建保障房先開工

9月25日，北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于加快推進本市保障性住房項目開工建設的通知》要求，商品住房建設項目配建保障性住房的，應優先建設保障性住房，保證其開工時間和建設進度不低于同期商品住房，力爭實現保障房項目“當年供地，當年開工”。同時，住房和城鄉建設行政主管部門應提高各項手續審批效率。

《通知》要求，建設單位在編制項目建設方案時，應明確列出各類建設內容的建設時序，并確保建設時序內容與該項目建設協議中約定的保障性住房建設進度保持一致，不符合上述要求的，住房和城鄉建設部門對該建設方案將不予備案。未按建設時序或不符合建設方案的，主管部門將暫緩辦理其商品住房建設項目的施工許可和預售許可等手續；對于已經完工的保障性住房，應督促建設單位盡快辦理竣工驗收備案手續。

對于其他保障性住房項目，如果其開工時間和建設進度未達到全年既定目標，經市、區住房保障部門督促后仍未達到整改目標的，住房和城鄉建設行政主管部門可限制該建設單位參與其他項目的招投標活動，暫停辦理施工許可、預售許可以及竣工驗收備案等有關手續，直至整改合格。

《通知》還首次明確，住房和城鄉建設行政主管部門各職能機構在辦理保障性住房項目各項審批手續時，應提高審批效率，縮短辦理時限。行政主管部門在辦理項目施工許可、商品房預售許可、項目竣工驗收備案等手續時，應當審查配建的保障性住房是否按照已備案的建設方案中關于建設時序的要求開工，建設進度是否符合建設方案要求。

今年初，國土局公布了2011年度第一批住宅、商服、工業用地計劃供應地塊，面積總計約3800公頃，其中，保障房地塊供應量達1600公頃，占比超過42%。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年已經出讓的38塊包含居住屬性的地塊，總建筑面積為583.88萬平米，其中出讓包含保障屬性的地塊為21塊，占比超過55%，配建的保障房住宅面積為135.9萬平米。按計劃，北京今年新開工建設收購各類保障性住房20萬套，竣工交用10萬套。目前，全市保障房開工率已達90%。