試論我國業主委員會的主體資格

劉 穎

0 引言

據《2010－2015年中國物業管理行業市場深度調研及投資分析研究報告》顯示，2008年末我國物業服務企業數量為58 406家，從業人員達到2 501 195家;物業服務企業在管房屋建筑面積達1 254 632.2萬m2，比2004年增長335%，年均增速為44.4%。作為一種業主自律自治與物業服務企業進行管理并提供服務相結合的新型服務方式，物業管理業正在蓬勃發展。與此同時，業主委員會在社會生活中的作用日益重要。但是，業主委員會的法律地位到底如何仍是理論界關注的問題之一。確定其地位，對于明晰業主委員會與物業管理公司的權利義務關系、避免各種矛盾、維護業主利益以及穩定生活秩序均有著重要的意義。

1 業主委員會概述

1.1 我國業主委員會出現的社會背景

業主委員會是指由業主代表組成，代表業主利益，體現業主意愿，監督物業管理公司管理服務的組織。在我國，業主委員會產生的原因在于住房體制改革。20世紀90年代中后期，隨著我國市場經濟不斷發展，城市居民消費水平逐步提高，為住房體制改革提供了基礎。于是，福利分房制度停止，取而代之的是商品房買賣制度，城市住宅開始私有化。私有住宅業主對于物業管理服務提出了新的和更高的要求。在一些經濟較發達地區，一種由業主自發組成，代表業主意愿、維護業主利益的民間組織“業主委員會”成立。

1.2 業主委員會與居委會的關系

業主委員會不同于居委會。居委會又稱“社區居民委員會”，是一種居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。居民委員會雖然不具備行政主體資格，但是由于其有維護秩序，進行管理的職能，因此，有時帶有“行政”的色彩。而業主委員會是由物業管理區域內的業主代表組成，自我管理，自律自治的組織，不帶有“行政”的色彩。

1.3 我國關于業主委員會的法律規定

1.3.1 《物業管理條例》

在最初的立法中，業主委員會往往被稱為“住宅小區管理委員會”或“業主管理委員會”。2003年6月國務院頒布的中國第一部物業管理行政法規《物業管理條例》第一次稱其為“業主委員會”。這種稱呼強調了對于業主自治權的保護。《物業管理條例》也對業主委員會的權利和職責做出了相應的規定。但是，無論2003年頒布的或是2007年修改的《物業管理條例》均未對業主委員會的法律性質以及訴訟主體資格予以明確。

1.3.2 《中華人民共和國物權法》

2007年3月16日全國人大十屆五次會議通過的《中華人民共和國物權法》在法律層面對業主委員會作出了規定。例如，第75條規定了業主委員會的設立;第76條規定了業主委員會共同決定的事項;第78條規定了業主委員會的決定具有約束力;第83條規定了業主委員會有權制止損害他人合法權益行為。通過這些條文可以看出，《物權法》雖然規定了業主委員會的一些職責，但是這些規定原則性強，實際操作性弱。尤其是第83條，并未對業主委員會如何對管理事項享有訴權、是否具備訴訟主體資格予以明確。業主委員會的法律地位仍不明朗。

2 關于業主委員會法律地位的域外立法

2.1 法人模式

主張完全承認業主管理組織具有法人資格。以法國、新加坡、我國香港為代表。例如《法國住宅分層所有權法》規定:“如果有2名以上擁有建筑物不同部分的區分所有者，即應存在區分所有權人管理團體。而且該2名以上區分所有權人全體于法律上當然構成團體，并各自成為該管理團體之成員。關于該管理團體之法律性質，依其規定，為享有法人資格之團體，即其與公司相同，有法律上的行為能力，實施法律行為，并能進行訴訟活動”。

2.2 非法人模式

該模式認為業主管理組織不具有獨立的法人資格。以德國為代表，德國認為“住宅所有權人共同關系團體”能夠通過住宅所有權人會議成為組織，這一組織具有部分權利能力，可以參加訴訟，但是并不具備法人資格。我國臺灣地區也有類似規定。

2.3 折衷模式

該模式附條件的承認業主委員會具備法人資格。以日本為代表，日本通過立法規定，區分所有權人30人以上，由區分所有權人及表決權各以3/4以上的多數集會決議，決定成立法人、規定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進行登記，就成為具有法人資格的管理團體。

2.4 實用主義模式

主張在立法上不承認業主管理組織具有法人資格，但是在判例和實務中卻承認其具有法人資格。以美國為代表。

通過以上立法實踐可以看到，各國及地區均認為業主管理團體完全具備或在附條件的情況下可以具有法人資格;而且，均承認其具備訴訟主體資格，能夠以自己名義參加訴訟。這些立法及其模式對我國解決業主委員會法律地位問題是具有借鑒意義的。

3 對我國業主委員會法律地位的分析

3.1 業主委員會的民事主體地位

民事主體，是指根據法律規定，能夠參與民事法律關系，享有民事權利和承擔民事義務的當事人。按照目前我國法律規定，能夠充當民事法律關系主體的包括自然人、法人和其他組織。確定業主委員會的法律地位，首先就要界定其民事主體地位。

3.1.1 業主委員會不屬于法人組織

根據《民法通則》第37條規定，法人必須同時具備四個條件:依法成立;有必要的財產和經費;有自己的名稱、組織機構和場所;能夠獨立承擔民事責任。

1)業主委員會沒有必要的財產。業主在購買房屋產權時，已經將物業管理辦公用房等公共建筑以及土地使用權按照分攤面積進行了購買，這些建筑物、設施的產權人不是業主委員會，而是全體業主。因此，業主委員會并未擁有也不能處分這些建筑物和設施。而物業維修基金和設施設備使用收益也屬于業主共有，業主委員會只是代為管理。由此可見，業主委員會并沒有必要的財產。

2)業主委員會沒有自己的名稱、組織機構和場所。法人的名稱是其區別于其他社會組織的標志符號。這一名稱應可以表現出法人活動的對象以及隸屬關系。法人對經過登記的名稱享有專用權。業主委員會由業主組成，雖然有時掛有“某某居民委員會”名稱，但并不具有法人名稱的性質。業主委員會也沒有相應的組織機構。物業管理用房等建筑設施屬于業主共有，業主委員會并沒有產權。《物業管理條例》也并未對業主委員會的活動場所做出強制性規定。

3)業主委員會不能獨立承擔民事責任。業主委員會是基于業主的委托而進行管理，從事民事行為，行為的后果也應當由業主承擔。

由此可見，業主委員會不是法人組織。

3.1.2 業主委員會不屬于“其他組織”

“其他組織”是我國民事主體和民事訴訟主體制度中的一個特有概念。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條對其所作的司法解釋，“其他組織”是指合法成立、有一定的組織機構和財產，但又不具備法人資格的組織。具體有:私營獨資企業、合伙組織;合伙型聯營企業;中外合作經營企業、外資企業;社會團體;營業法人的分支機構;中國人民銀行、各專業銀行的分支機構;中國人民保險公司的分支機構;鄉鎮、街道、村辦企業;其他。所有這些“其他組織”都不具有法人資格。

業主委員會雖然依法成立，但是并無組織機構，對外不能獨立承擔民事責任。因此，業主委員會也不屬于“其他組織。”

3.1.3 業主委員會不是獨立的民事主體，是業主大會的執行機構

業主大會是由同一物業管理區域內所有業主組成的，對影響全體業主利益的事項進行決議的非常組織。其以會議的形式進行，采取少數服從多數的決策方式形成業主共同意志。業主委員會是業主大會的代表機關和執行機構，由業主大會選舉產生，對業主大會負責，體現業主意志，不具備獨立的民事主體資格。

3.2 業主委員會在訴訟中的地位

業主委員會不具備民事主體資格，在訴訟中當然無訴訟主體資格。但是，如果不賦予其訴訟主體資格，不利于糾紛的解決和業主權益的保護。因此，雖然實體法上未肯定業主委員會的民事主體資格，但是在訴訟中應肯定其具有訴訟主體資格。

2009年4月20日最高人民法院通過的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條:“符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持……”;第8條第1款:“業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持”;第10條:“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。”另外，《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》指出:“最高法院認為，業主委員會作為業主大會的執行機構，具有對外代表全體業主、對內具體實施與物業管理有關行為的職能，其行為的法律效果及于全體業主。賦予業主委員會當事人地位，可以達到明確責任主體、簡化程序、降低訴訟成本的效果。因此，最高法院傾向于承認業主委員會的當事人地位。”

最高人民法院通過以上司法解釋和復函其實已經肯定了業主委員民事訴訟主體資格。同時，業主委員會參與民事訴訟的范圍主要是與物業管理相關的糾紛。

綜上所述，鑒于實踐中大量存在著物業管理矛盾，明確業主委員會法律地位，尤其是肯定其民事訴訟主體資格對于預防糾紛、解決矛盾，具有重要的實際意義。

［1］ 李小博.論業主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格［J］.中共鄭州市委黨校學報，2011(5):61-63.

［2］ 馮慶福.業主委員會法律地位分析及重構［J］.樂山師范學院學報，2010(10):104-107.

［3］ 唐 俊.論住宅小區業主委員會的法律地位［J］.廣西民族師范學院學報，2010(1):97-99.

［4］ 朱 頌.論我國業主委員會法律制度的構建與完善［J］.廣西政法管理干部學院學報，2009(5):52-56.