淺析我國房地產金融創新

○汪春燕

（武漢市房產登記發證中心 湖北 武漢 430000）

房地產金融是與房地產經濟活動有關的各種資金融通活動。房地產金融是金融機構為發展房地產業而開展的信用活動和提供的貨幣資金融通。從內容上看，它包括購買土地使用權、房地產開發建設、房地產市場交易等活動中的各種資金融通活動。從形式上看，它包括資金籌集，也包括資金貸放；既包括直接的資金借貸，也包括間接融資和通過金融市場的融資；既包括房地產資金融通活動，也包括地產融資活動。

房地產金融作為一種資金融通活動，它具有一般金融活動所具備的共性，同時也具有作為服務與房地產經濟活動產生的特殊性。房地產金融的特殊性，可以歸納為以下幾點：房地產貸款金額大，償還期長；房地產抵押貸款相對其他抵押貸款安全性高，債權可靠；抵押貸款是房地產貸款的重要形式；房地產業與金融業之間，存在著一種相互依存、相互支持、相互促進、共同發展的緊密關系，也稱之為良性互動的關系，這是由于雙方的特性所決定的；房地產業發展離不開金融業的支持；金融業的發展需要房地產業與其相結合。

一、房地產金融基本情況

房地產市場的發展壯大離不開房地產金融的大力支持，近年來我國房地產的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產開發的資金來源的形式和結構為參考。目前，我國房地產開發資金主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資絕對值所占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業性金融體系而言，自1998年來，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。

二、我國房地產金融存在的風險

依上所訴，我國房地產業發展除了銀行信貸資金支持外，幾乎還沒有找到其他的融資方式。房地產業本身也沒有成立屬于本行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的資金長期嚴重不足，開發商過于依賴商業銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產市場上還存在嚴重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風險。

1、風險過于集中于商業銀行體系

由于我國金融市場發展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發展卻相對落后，同時國有商業銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產融資主要依靠商業銀行。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業銀行實際上直接或間接在承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，資本市場發展的相對落后，很難為房地產企業提供其他渠道，而且也不能將商業銀行房地產信貸資產風險社會化，化解商業銀行房地產信貸風險。

2、個人住房信貸的發展可能存在違約風險

自我國實施住房市場化以來，我國商業銀行個人住房貸款業務得到了長足的發展。目前，我國商業銀行個人住房貸款不良資產率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用，但商業銀行普遍把個人購房貸款看成優良資產而大力發展，銀行應該重視個人住房尚未暴露出的風險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的分析的條件下，大力發展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產。

3、房地產金融在創新中存在部分問題

我國相關部門經過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為中國房地產的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應中國房地產行業快速發展的趨勢，我國房地產金融產品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險。

4、商業銀行和其他金融機構存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題

自1998年以來，一方面我國連續8年降息；另一方面，隨著住房市場化以后，國家鼓勵商業銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”因此在經營業務上容易產生急功近利的傾向。

三、房地產金融創新方向

房地產金融創新是市場的需求，一方面房地產貸款在銀行所累積的風險已使銀行金融不堪重負，政府需要多種金融創新。據深交所的研究報告顯示：我國房地產業已經成為與銀行業高度依存的行業，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持。近年來，房地產貸款在金融機構新增資產中比重呈上升的趨勢，從2001年的39%，到2005年的54%，再到2010年的67%，這將對銀行產生很大的壓力。房地產企業正在急切地尋找除銀行之外更好的融資渠道。另一方面，政府很清楚，沒有房地產金融，在中國目前的市場情況下，就不可能有較好較快的房地產行業的發展。但是一個過度的金融，就會有一個過度失控的房地產市場，關鍵要在適度發展和風險控制中取得平衡。我國房地產金融未來可以從以下方面進行創新。

1、大力推動房地產證券化

有關證券監管部門須盡快制定促進房地產公司上市的規章制度，積極推進房地產投資權益證券化和房地產抵押貸款證券化，吸收社會投資者。目前，我國的二板市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望不可及的事，那么，發行融資期限較長、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業融資的更好途徑。這種債券可以由房地產企業發行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。

房地產信托（REITs），就是房地產開發商借助權威信托責任公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目，獲得既定的收益。

2、建立長期投資基金組織

建立長期投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，建立房地產基金一方面可以分散投資，降低風險，豐富了融資品種；另一方面也可以吸收社會上的分散資金，為迅速增長的個人金融資金提供新的投資渠道，同時也滿足了房地產業發展對資金的巨額需求。國外多年的實踐經驗和基金融資的運作機理也一再地告訴我們，投資基金是加速發展階段中行之有效的房地產融資方式。特別是在我國目前微觀基礎發展現狀下，它可以與信托聯合，使有一定基礎的房地產企業形成較穩定的資金來源。因此，我國應借鑒市場較為發達的國家，特別是美國發展房地產基金的成功經驗，在法規方面盡快消除障礙我國投資基金發展的瓶頸，頒布符合我國國情的投資基金法。

3、將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業融資渠道

保險資金比較穩定，數額巨大，運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，而且有利于提高投資規模。保險資金投入房地產是一個十分有效的途徑，應大力借鑒海外經驗，推進保險業尤其是壽險業和房地產業的結合。

4、引導國外資金進入

2002年，我國房地產開發資金來源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產業投資的持續下降，我國有必要加大力度引進外資來提高房地產的投資。同時，外資金融機構進入我國市場將帶來先進的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發展和完善，為吸引外資進入房地產金融市場提供了機會。

5、推行融資租賃方式

融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。

6、完善個人消費融資體系

為了配合啟動住房消費，調動居民購房的積極性，活躍國內消費市場，就有必要完善和發展住宅消費個人融資體系。個人住房貸款是現在銀行最優良的貸款品種之一。但目前國內各專業銀行發放個人抵押貸款的額度只占銀行房地產信貸部貸款額的6%，占貸款總額的不到1%（遠遠低于國際上20%—40%的水平）。個人消費貸款雖屬“零售”業務，金額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關業務，推出更多的新項目，簡化程序來完善和發展住房信貸業務。公積金貸款是發展較成熟的項目，較受消費者歡迎，要積極推進住房公積金體系的建設。

總之，在現階段，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資體系，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創新融資工具，大力發展房地產信托業務，推行房地產證券化，構建房地產業多元化融資體系。同時，房地產業作為國民經濟的新增長點，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，不斷健全規章制度和法規體系，為房地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持。

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