房地產估價風險成因與防范策略

九江學院 熊 斌

房地產估價風險成因與防范策略

九江學院 熊 斌

一、房地產估價風險特點

（一）客觀性 引發房地產估價風險的因素是客觀存在的，這是由房地產估價的“估”這一專業判斷特點來決定的，估價人員需利用廣泛的專業知識、豐富的實踐經驗進行判斷，而大部分專業知識和實踐經驗只有通過長期觀察、了解事物的發展來進行積累。估價人員只能通過積累自身經驗來采取有效措施降低風險發生的可能性，而不能絕對避免風險的發生。

（二）潛伏性 估價工作完成之后，導致房地產估價風險的可能性已經客觀形成，但不一定顯現，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現實。只有在相關風險因素顯現并發生變化時，才能轉化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發現，并且他們不能再容忍這種狀況已經給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

（三）模糊性 房地產估價的特點決定了房地產估價結果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結果也會發生相應的變化，因此，估價風險難以定量判斷。目前，也沒有適當模型解釋風險各個因素之間的關系，風險衡量困難，責任難以界定。

（四）多因素性 房地產估價風險存在多因素性，估價風險寓于估價全過程的每個環節、每個方面，每個環節的具體風險又是由多種因素構成的，同時涉及政府、估價機構、估價人員及相關經濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構經營管理、人員職業操守等都會成為風險因素。

二、房地產估價風險成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產估價風險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導致風險的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產估價行業本身固有的風險。我國房地產估價行業形成和發展的時間較短，理論界和實務界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結果的咨詢性與估價報告使用者對估價結果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產估價行業帶來了一定風險。此外，房地產市場的區域性及不完善性都會不同程度地給房地產估價帶來風險。

二是政策法規風險。政策法規風險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規或政策法規運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。在我國現階段經濟發展形勢下，有關政策法規變動頻率比較大，而且各地方也會根據本地的特殊情況出臺相應的規定。因此，估價機構和人員如果不能隨時掌握政策法規的最新變化和地方上的一些特殊規定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產的正常評估，引發政策法規風險。

三是社會公眾、政府部門對行業的理解存在偏差。房地產估價屬于專業性社會中介服務行業，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現實社會中，房地產估價的功能和作用常被曲解，給行業執業帶來不必要的風險。隨著房地產估價事業的日益發展，社會公眾對估價主體具備的專業知識和實踐經驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產估價師執行估價業務具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產估價業務帶來一定風險。

四是估價主、客體信息的不對稱。房地產估價工作是一項涉及面廣、估價對象復雜、估價目的各異、價值標準和方法各有側重的工作。房地產估價主體對估價標的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎資料和市場信息是估價結論能否準確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產生遺漏或錯誤，致使對估價標的物的價值做出與實際價值不一致的結論，從而產生估價風險。

（二）主觀原因及分析 主觀原因是指來自于資產評估行業內部的風險，主要體現在以下幾個方面：

一是房地產估價業務的性質。房地產估價業務具有價值判斷性質。根據價格規律，房地產估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發揮著作用，而房地產估價是市場價格，它是估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當方法，并綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風險性。

二是估價人員專業能力不足。房地產估價需要運用知識和經驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數，收集多少評估依據，提出什么評估結果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經驗和業務能力。由于我國房地產估價起步較晚，估價人員的專業知識和實踐經驗都還有限，專業勝任能力和業務水平不高，在估價業務中面對錯綜復雜的評估內容往往會無所適從，使估價風險加大。

三是估價機構之間惡性競爭嚴重。現階段在我國房地產估價行業有一個突出的現象，由于房地產估價機構過多，估價業務不飽滿，各房地產估價機構之間為爭攬業務而不計成本，采取不正當的壓價競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業風險。

四是估價人員的職業道德和執業水平不過關。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學的估價人才培養、準入及晉級機制，且法律法規方面還不夠健全完善，缺乏對從業人員有效的約束和考核，因此受到知識結構和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導致許多估價人員職業道德觀念淡薄，在實踐中發生程度不同的差錯，從而導致估價風險的產生。

三、房地產估價風險防范與規避

（一）強化風險防范意識，樹立質量競爭觀念 要強化房地產估價風險，估價人員必須轉變思想觀念，充分認識到房地產估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產估價行業生存發展的大問題。進而樹立起質量競爭意識，克服短期利益驅動，以質量求信譽，以信譽求發展。雖然房地產估價風險是客觀存在的，但只要估價人員充分認識到估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業謹慎，嚴格按《房地產估價規范》和有關法律法規進行估價工作，擬定科學的估價計劃，采用正確、恰當的估價程序和方法，制作全面規范的估價報告，就能降低估價風險發生的可能性。

（二）建立健全估價機構內部質量控制體系，加強內部控制管理 建立和完善估價機構內部質量控制體系需要從獲取估價任務開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構應建立有效的內部風險管理機制，一般包括風險預測、風險控制和風險監督三個階段。第一，風險預測，即估價機構承接業務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風險預測的內容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風險因素，并制定出有針對性的規避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業人員，這是提高執業質量的關鍵。第二，風險控制，在項目實施過程中，要求估價機構有科學完善的內部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環節。一定要遵循執業規范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，風險監督，主要作用在于及時發現反饋和規避風險，主要內容包括建立風險責任制、估價報告審核制以及風險監督獎罰制度，強化估價人員的風險意識，確保將估價風險減低到最低限度。

（三）加強房地產人員專業素質與職業道德建設 房地產估價人員專業素質和職業道德水平的高低直接關系著房地產估價風險，以及發生風險損失可能性的大小，同時也反映著房地產估價人員風險意識的強弱。降低房地產估價風險，必須從提高房地產估價人員的專業素質和職業道德水平入手。必須加強對執業人員的業務培訓，完善房地產估價師后續教育。繼續教育是不斷提高估價師業務水平和能力的必然要求，為了適應不斷變化的環境需要，估價師必須不斷學習，更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業新動態，及時把握房地產估價政策的調整，思考解決新問題的方式。要提高房地產估價人員專業技能素質，使其熟練掌握有關房地產估價方面的法律法規，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結合。房地產估價機構還應當積極創造條件，采用多種有效方式加強執業人員的業務培訓，組織開展與其他估價機構之間的業務交流活動，共同商討應對房地產估價風險的防范策略。

（四）建立信息數據系統，增強房地產信息透明度 房地產估價師在進行房地產估價時，需要大量的信息作為估價參考和類比的依據，由于信息不完整或者不準確而產生的風險較難避免，這與現在房地產信息透明度不夠有相當的關系。房地產信息包括政府政策、房地產市場和其他相關的信息，主要指房地產市場交易信息、房地產開發項目手冊備案管理、商品房預售管理、房地產權屬登記、存量房轉讓、房屋租賃管理、房地產企業信用檔案等業務信息以及政府可以公開的土地出讓計劃、土地出讓情況等。

［1］陳春東：《房地產評估中的風險及預防》，《現代商業》2008年第20期。

（編輯 向玉章）