我國開征物業稅亟待解決的問題及發展構想

胡芳珍,傅獻忠

(武漢工業職業技術學院,湖北 武漢 430064)

國務院于2009年5月25日公布的《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》將物業稅再次提上了日程,文件指出：“深化房地產稅制改革,研究開征物業稅”。雖然物業稅并非第一次出現在中央正式文件中,但這個話題仍然引起了社會上的廣泛反響,成為人們熱議的焦點。在這里,筆者就物業稅問題作一粗淺探討。

一、物業稅概述

1.物業稅的概念

物業稅是房屋持有環節的一個稅種,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年按一定比例繳付稅款。在國際上,物業稅通常被稱為房地產稅或不動產稅,每年根據房產的評估值或租金按一定比例征稅,已經是一個非常成熟的稅種。實際上,物業稅是一種財產稅,是均衡財富的一種手段,是國家財政收入的重要來源。

2.物業稅征收的意義

一是有利于各類企業公平競爭;二是有利于解決房和地分別征稅帶來的稅制不規范的問題;三是有利于解決現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理的問題;四是有利于正確處理稅和費的關系,促進房地產市場的健康發展。五是有利于合理持有房產,抑制畸形消費、蓄意投機,平抑房價。

3.我國研究物業稅開征的歷程

2003年10月,十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》指出：“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費。”由此,物業稅一詞進入百姓視線。

2004年,多方人士認為開征物業稅的條件還不成熟,其仍受制于明晰產權、理順產權關系、整頓評估中介市場、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體、改革土地所有制度、先期試點等多方因素的限制,至少需要三四年的時間。

2005年,在中國財稅論壇上財政部長提出,“十一五”將大力推進稅制改革,完善稅收制度體系,其中一項任務即是：逐步出臺消費稅和物業稅。

2006年1月18日,國家稅務總局官員王力表態,開征物業稅條件尚不具備,物業稅最早“十一五”后期出臺。

2009年5月25日,國務院通過并對外正式公布《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》,其中財政部、稅務總局、發展改革委、住房城鄉建設部負責深化房地產稅制改革,研究開征物業稅。此前,北京、遼寧等 10多省(市)開始物業稅“空轉”運行。

二、我國開征物業稅存在難以“確定”的問題

1.納稅人的確定

物業稅應該向哪些人征收?是向全民征收還是向部分人征收?如果向全民征收,那些已經買房的老百姓每月還貸壓力就很大了,再加物業稅負擔就更重了。如果向部分人征收,哪部分人是納稅人呢?有專家分析,144平方米為物業稅的起征點。這樣,凡是購買144平方米以上的個人均是納稅人。也有專家分析,物業稅的征收重點是第二套住房,因此只要擁有第二套住房的個人就是納稅人。但是,這個“第二套住房”的確定也是一大難題。前幾年“房改”,一些人配住的就是“2+1”或者“2+2” 。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積總共不超過90平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因此有專家提出這樣的征收辦法：物業稅應按個人持有資產的現值征稅,而不是按“第幾套”征稅。如此,只要個人所擁有住宅資產的現值超過了國家規定的標準,那么該個人就是物業稅的納稅人。這又勢必會導致諸多家庭借以分散住宅資產而辦理房產變更登記,從而逃避物業稅。

2.納稅對象的確定

物業稅的納稅對象是房地產。但在具體實施過程中,到底什么樣標準的房地產需要征收物業稅呢,如面積多大、價值幾何?還有農村中宅基地上建造的自用房是否征稅呢?如果不征,可是像江浙一帶農村的私人房子很多已是別墅、三四層樓,幾百平方米之規模了,不征又合理嗎?如果征,中國廣大農民大多數還不富裕,農業稅都免了,又冒出個物業稅來,這個理又如何說得通呢?因此,如果目前我國開征物業稅,納稅對象的確定就是一個非常棘手的問題。征稅對象無法合理地確定,納稅人也就無法確定。

3.納稅依據的確定

在具體征收物業稅時,是以房地產的市場平均價格為計稅依據還是以房地產的現時評估值為計稅依據也是難以抉擇的問題。根據國外的運作模式,美國、法國、荷蘭等國家均是每年或每兩年對房地產進行一次評估,以此評估值作為計稅的依據。但目前,我國的房地產評估體系還尚未完善,市場也不規范,存在政出多門、政企不分、收費標準不合理以及評估人員素質低等問題,實在難以適應開征物業稅的要求。而如果以房地產的市場平均價格為計稅依據,國外沒有這樣的先例,我們需要進行大量的市場調查和科學研究,以獲取充分的數據和得出正確的結論,這又非一日之功。

4.稅率的厘定

中國土地勘測院政策研究中心的章波以南京為例,根據當地人均收入狀況、人均居住面積等因素,最終得出適合當地的物業稅的稅率應當控制在0.8%左右的結論。據報道,目前從全國各物業稅模擬試點城市的實際情況分析,中央財經工作領導小組的有關專家已作了測算,如果按照0.8%的稅率征收物業稅,不會增加居民的稅收負擔,但會涉及包括房產稅、土地出讓金等在內的7種稅費將被從房價中剔除。對于新房購買者來說,購房總價將降低不少,從而大大減輕過重的負擔,國有土地出讓金之類的費用可以從每年的物業稅中相應地得以補償。但對于已購房者來說,購房款中已包含了土地使用權出讓金之類的費用,如果再征收物業稅,豈不是重復收費?而這又會涉及納稅人、納稅對象的確定問題。

以上納稅人、納稅對象、納稅依據和稅率的確定是互相牽制互相影響的,無論哪一個若未予以恰當厘定均會影響其他三個方面。因此,當前要在我國開征物業稅,難度相當大,需要解決的問題錯綜復雜,值得政府相關部門的領導和專業領域的專家繼續探索。

三、發達國家物業稅開征的先進模式

1.美國：征收個稅和不動產稅

在美國涉及房產的稅種主要有個人所得稅和不動產稅。買賣過程幾乎不涉及什么稅。在美國,購買的房產如果持有兩年以上(以過戶時所發的房契時間為準)再出售的,夫妻倆可以有50萬美元的免稅額,也就是說如果房產增值沒有超過50萬美元就可不交稅。而單身的免稅額在25萬美元。如果超過此數目聯邦政府要對漲價部分征20%的個人所得稅。如果持有時間不滿兩年,漲價部分全部要交20%的個人所得稅。但裝修以及其他改進房屋的費用和貸款利息扣除。每年春季報稅時由自己報稅。此外,擁有房產后每年向州政府交不動產稅。各州稅率有所不同,幅度在房產價值(政府一般每兩年左右評估一次)的1%到2%之間,分兩次付清。

2.加拿大：100%物業征稅

加拿大的溫哥華,地產財政的主要來源是地稅(物業稅)收入,約占總財政收入的58.4%。而溫哥華的地稅不是按土地面積征收的,而是按物業的總價值(土地和房屋)分別情況,按不同稅率征收,以此抑制貧富差距無限拉大,并通過對貧苦居民的福利補貼來保持社會的基本平衡。為了確定物業的總價值,溫哥華市政府對物業管理非常嚴格,對房地產每年評估一次,評估由政府主持,費用也由政府負責。物業稅規定對自居、退伍軍人、65歲以上老人、殘疾人等可以有30%至50%的稅收優惠,而對擁有二套住宅的居民卻以高稅率征收。

四、我國開征物業稅的發展構想

對于上述發達國家物業稅征收的先進模式,我國可以依據國情合理借鑒。

1.建立完善的房地產租、稅、費體系

鑒于我國房地產稅費體系的改革方向“正稅、明租、清費”和“寬稅基、簡稅種、低稅率”,合并、清理各個稅種,建立起完善的租、稅、費體系;通過對房地產保有、取得和收益階段合理征稅,加強房地產保有環節的稅收,即將現行的房地產稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并,轉化為房地產保有階段統一收取的物業稅,從而建立合理的房地產稅收體系。

2.合理設計物業稅的稅制

(1)納稅對象和納稅依據的設計。根據各國物業稅征收的先例,物業稅的納稅對象是房屋和土地,但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅,計稅依據是物業的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、美國將土地和建筑物的資本價值納入稅基;有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅、船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅,其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者,課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋,計稅基礎是房屋的估定價值。從我國的現實情況來看,新的物業稅應該將土地和房屋合并征稅,同時按經營性和非經營性房屋及其他進行分類,對經營性房產的課稅要重于非經營性房產。而對于政府機關、學校、醫療、農民住房等用地,可以通過減免征收優惠政策解決。

(2)稅率的厘定。從各國來看,物業稅稅率使用最廣泛的是比例稅率。因此,比例稅率也是我國物業稅的現實選擇(按照0.8%的稅率征收比較恰當)。但我國幅員廣闊,各地發展不一,中央政府可根據各地情況對地方政府征收的稅率規定最低限和最高限,并出臺相應的限制規定,具體的稅率由地方政府自行決定。

3.建立完善的房地產課稅評估體系

我國的房地產評估起步較晚,專業技術人員暫時還達不到規定數量,房地產稅收評估業務開展情況不理想。在國外,房地產課稅評估業務量大面廣,是房地產估價業務的重要組成部分。由于課稅估價要遵循相關稅收法規、條例,涉及國家、納稅人的利益與權益,因此該項業務可以由執業水平高、政策掌握好的政府公務員中的房地產估價人員進行,也可以由政府委托信譽較好的社會房地產估價機構進行。考慮我國目前的國情及稅收征管現狀,估價行業協會可規定暫由具有較高資質的估價機構執行此類業務,以提高行業在房地產課稅評估中的公信力。此外,可借鑒國外成功經驗,行業協會應針對房地產稅收抓緊制定相應的準則、規范,并對估價人員進行業務培訓,以適應房地產稅收評估要求。

4.制定相應的規章制度,建立良好的物業稅法律環境

我國目前在物業稅的征收方面仍然處于探討階段,對于具體如何實施還有很大的爭議。但鑒于物業稅對于調節房地產市場,降低房價有一定的作用,物業稅的開征就勢在必行,所以筆者建議政府相關部門應加快相關的立法工作,為推廣開征物業稅建立良好的法律環境。

[1]www.cnmoker.org.對我國開征物業稅的難點分析及政策建議.

[2]劉植才.我國財產稅制度存在的缺陷及其改革構想[J].財經,2006,(1).

[3]房地產估價規范.