太原市住房戶型的分析

嚴麗紅

(山西建筑職業技術學院，山西 太原 030006)

太原市住房戶型的分析

嚴麗紅

(山西建筑職業技術學院，山西 太原 030006)

文章主要分析了太原市住房戶型的現狀及趨勢，提出由于受多種因素的影響，中小戶型將成為今后太原市住宅需求的主力戶型。

太原市戶型；購房；樓盤

一、現狀——小戶型過渡、中戶型擺渡、大戶型高歌

1.小戶型未成規模

一般意義上的小戶型是指80平方米以下的戶型。這是太原小戶型的面積界分。由于近幾年來太原居民對小戶型的需求較大，所以小戶型一直是太原市場追捧的熱點，但由于種種因素，小戶型尚未真正進入商品化。太原開發商在設計戶型時，多以中大戶型為主，小戶型只是零星點綴，并不能主導市場。據了解，在目前的市場上，即使某一住宅項目主推中小戶型，也僅僅是某一開發商的投資行為。據國家統計局城調隊在我市2006年上半年的調查數據顯示，90平米以下的中小戶型房的比重僅占14.7%，以中小戶型為主導的規模社區還沒有形成。小戶型發展之所以一直形不成開發規模，主要有以下幾方面因素：

首先，開發商對小戶型的定位有偏差，市場供求不平衡。曾有人做過分析，小戶型的市場需求量一般維持在總需求的10%左右。依目前的情況來看，需求定位多集中在青年白領、年輕夫婦以及單身貴族，其生活尚處于一種過渡時期，沒有很明確的購房計劃。具體到太原市，由于個人商業發展相對緩慢，許多人持可買可不買的態度，這就在一定程度上限制了小戶型市場的發展，許多有實力的開發商寧愿開發有穩定市場需求的大戶型、公寓型住房，也不愿意開發小戶型。另外，太原仍存在很多單位集資自建房，從而使這部分消費群體短時間內不會進入市場。

其次，資金回收緩慢。小戶型在設計上要用許多隔斷，增加配套設施，投入的成本與大戶型相差不多，可銷售上卻沒有大戶型的客觀利益，因此，許多注重經濟效益的開發商并不十分看好小戶型市場。另一方面，太原市民可自由支配的購買能力在全國范圍來講處于中等偏下水平。因此，對住宅這種需要大投資支出的消費品，很多太原人一生只消費一次，而追求的也是最大限度滿足自身需要與最小花費相結合的產品，而小戶型的配套設計并不為人們看好，這也直接影響其銷售。

再次，小戶型設計較難，發展受到局限。小戶型設計困難主要體現在平面布局上，空間越小，戶型設計越難，既要全面、完善的配套設施，又要體現出年輕人自由的空間感，很難有所創新。雖然有專門開發小戶型的項目，可大多數開發商還是多種戶型一起開發，而此時的小戶型多是在大戶型的“邊角料”中求生存，其朝向、戶型、結構甚至生活配套設施等都存在一些問題。

最后，太原流動人口總量不大。城市人口的流動性越大，對小戶型的市場需求就越大，北京、上海就是典型。由于太原地處內陸，外來流動人口不集中，對商品化的小戶型市場需求不大。目前，小戶型項目主要集中在以零售業、金融、商貿為主的迎澤區及杏花嶺區。應當說，小戶型市場很有潛力，但還需要一定時間發展，才能形成規模。

2.中大戶型主導市場

市場上對80平方米以上的住房，以面積劃分為中戶型和大戶型，面積在80——100平方米之間的是中戶型，它以滿足居家生活尺度與功能為需要；大戶型則在100平方米以上，其主要特點是配套完善，有很好的舒適性。中大戶型是目前住宅市場的主流。主要源于：（1）中戶型是輔助產品。（2）大戶型是終身需求。比如，大唐四季、華宇·綠洲、陽光地帶、佳地·園中苑等中高檔住宅，中大戶型占總套數的95%。在2006年5月下旬進行的市場調研中，大面積、大戶型住房仍屢見不鮮，甚至像天坤·水岸、百桐園、華宇·綠洲等小區近80%都是大戶型。隨著人們物質生活水平的提高，越來越多的人向往舒適的戶型、優雅的環境、完善的物業配套，而小戶型卻無法滿足人們的這一需求。因此，在目前住宅市場上，中大戶型仍占主導地位。

二、趨勢——中小戶型前景樂觀

1.太原小戶型樓盤調查

從最先開始的鴻辰·自由空間、柳南商貿中心等超小戶型的一居室，到現在金港“財智中心”、商住式公寓富頓中心，小戶型發生了變化，從過去單一的一居室戶型發展到目前多種類型小戶型并存。現在既有18平方米超小空間，又有70平方米左右的廳、臥、廚、衛等功能配套齊全的住宅。

從小戶型項目的物業位置來看，主要集中在柳巷、五一廣場等地處市中心的熱鬧范圍。這里的小戶型受到很多投資型客戶或者有一定經濟實力的單身貴族的青睞。

據山西青年報記者調查，目前太原的小戶型需求較旺盛。受年輕人購房比例增大的影響，小戶型的銷售額有所增加。同一個項目中的小戶型銷售情況往往要好過其他戶型。其原因主要體現在以下幾個方面：

首先，由于太原的房價近年來一直持續上漲,小戶型的總價相對較低，對于買家來說，總的負擔要小一些。現在最需要房子的是那些參加工作年限較短、購買能力有限的年輕一族，而高單價低總價、既經濟又好住的小戶型無疑是極具吸引力的。

其次，戶型的功能比較齊全。隨著近幾年房地產市場的發展，小戶型在居住特性、健康特性、舒適特性和合理性等方面都做了更充分的研究和改進，使精巧的小戶型能更好地滿足居住需求。

再次，一般項目精裝修的比較多，再加上出租及轉讓的便捷性，這對于大部分小戶型投資客戶來講有著巨大的吸引力。當然，部分自住型的客戶也希望能省去裝修的麻煩，因此精裝修也是小戶型熱銷的一個原因。例如，位于五一路繁華地段的“財智中心”就是一種經過精裝修的新型白領公寓，還未開盤，前來認購的人就絡繹不絕。

最后，一般的小戶型項目位置比較好，交通便利，這對短期內不可能擁有私家車，而更多是依靠公共交通的年輕客戶很有市場。加上配套齊全、物業服務到位等因素，也是小戶型項目的賣點之一。

從太原市的住宅市場來看，小戶型的需求群體主要是單身者或丁克一族。根據區域的不同，小戶型的客戶也有所不同。比如市中心的小戶型客戶主要是單身的白領一族、丁克一族或投資型客戶，因獨特的地理位置加上周邊商業設施的發達，所以投資型客戶較多。這些小戶型的單元面積一般在四五十平方米上下，室內采用菜單式統一裝修，家具齊全，有些還預先配備日常家電，可即買即住，物業管理周到完備。而邊緣地帶的小戶型項目，其客戶主要為高學歷的青年教師、年輕的科研人員和機關工作人員甚至是學生，他們多用來自住，并且屬于首次置業的較多。

總之，小戶型的需求群體，會隨著住宅市場化的深入越來越大。其一，主要集中在最需要住房的年輕人身上；其二，由于今后單位集資建房越來越少，需要解決住房問題的中低收入者只能選擇總價較低的小戶型；其三，根據太原市城調隊的調查，購房者家庭結構發生巨大變化。以前三口之家僅占28%，而現在單身、熱戀男女、新婚夫婦以及想單過獨居的老年夫妻，成為購房者的主要家庭結構，所占比例高達52%。一到兩口人的購房家庭同樣需要小戶型的住宅。戶型設計水平的提高使得小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，完全可以滿足居住者舒適的生活需要。小戶型這種“過渡期”看來是任重而道遠的。

2.中小戶型前景樂觀

據山西省社會科學研究院專家分析，中小戶型將是太原市房地產市場的發展方向。據了解，由于今后幾年內全市中低收入居民仍然是商品住房的消費主體，而居民短期內收入也不可能一下大幅度提高，因此，80平方米左右的戶型仍占商品住房需求的主流。據了解，2006年4月份舉辦的第九屆大型房展會上進行了住房需求千人問卷調查，結果顯示：中低收入家庭對中小戶型的需求高達90%以上。這一現象表明，隨著中低收入人群成為樓市的主要消費者，中小戶型的需求已經出現了日益增大的趨勢。

與此同時，據2006年《太原市住房狀況與需求調查報告》指出：“太原市城鎮居民家庭的人口數在不斷下降，在本次調查的家庭中，以3口之家居多，占到被調查總量的50.1%；其次是4人戶，占20.9%；其他依次是：2人戶占15.4%，5人及5人以上戶占11.2%，1人戶占2.4%。”從中可以看出，三口之家是太原市的主要家庭結構；另外，隨著拆遷任務的繼續擴大，低價位住宅市場需求仍是主流；而近年來外地人在太原打工者逐年上升，到太原投資購房者不斷增加，可謂“有需求就有發展”。以上的三個因素將對省城小戶型住宅市場起到巨大的支持作用。由此可見，今后小戶型在樓市中的比例將會不斷提高。大戶型需求市場的疲軟以及國家政策規定“各地新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下的中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”為小戶型的發展又提供了有利依據，同時，年輕白領購樓群體的迅速崛起，也為大力發展小戶型提供了更廣闊的消費群體。因此，受多種因素的共同影響，中小戶型將成為今后太原市住宅需求的主力戶型，其發展前景非常樂觀。

［1］張劍.太原戶型全接觸［N］.山西青年報，2003-12-25 (C2).

［2］高瑞峰.青年人成購房主力［N］.太原晚報·樓市周刊，2006-8-8(B19).

［3］許敏.小戶型發展遭遇“瓶頸”［N］.山西青年報，2003-10-30(C2).

［4］朱麗萍.從北京房展看太原戶型走向［N］.山西青年報，2004-4-14(18).

［5］朱麗萍.白領公寓太原走熱［N］.山西青年報，2004-3-18 (30).

［6］張劍.購房群體低化考驗市場［N］.山西青年報，2004-7-28(19).

［7］郎文濤.樓市“觀望風”亟待消散［N］.太原晚報，2006-10-24(B19).

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