給力2011房屋租賃的春天
——有關(guān)新《商品房屋租賃管理辦法》實(shí)施推行的幾點(diǎn)看法

魏靜

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃處）

給力2011房屋租賃的春天
——有關(guān)新《商品房屋租賃管理辦法》實(shí)施推行的幾點(diǎn)看法

魏靜

（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃處）

2010年歲末之際，國家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》歷經(jīng)千呼萬喚終于在期盼中出臺了，在原建設(shè)部于1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號）廢止的同時(shí)，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)已于2011年2月1日起開始實(shí)施。

新《辦法》的出臺實(shí)施，無疑給苦苦守望的房屋租賃管理者以雪中送炭和“好雨知時(shí)節(jié)”之感。新《辦法》明確規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，并本著鼓勵(lì)房屋出租的原則，對房屋不得出租的情形作了重新規(guī)定。同時(shí)還規(guī)定了直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要定期并分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息，此外，還要求其建立完善房屋租賃登記備案信息系統(tǒng)等等。和老規(guī)定相比，新《辦法》更側(cè)重于科學(xué)規(guī)范市場秩序，從租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范，制定相關(guān)規(guī)定來維護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)也采取了有效措施來保護(hù)承租人的基本利益，建立和諧的租賃關(guān)系，變化多多，意義重大。

一、新《辦法》對租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了規(guī)范

房屋的租賃行為屬于民事行為，作為民事行為其就要進(jìn)行必要的規(guī)范、引導(dǎo)，否則容易引發(fā)糾紛。新《辦法》的實(shí)施不僅給租賃雙方的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)都進(jìn)行了明確的規(guī)范，同時(shí)也采取了有關(guān)措施來有效維護(hù)商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。其規(guī)定如下：一方面，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平；另一方面，承租人在房屋租賃合同期內(nèi)轉(zhuǎn)租房屋，必須要經(jīng)出租人給予書面同意。承租人未經(jīng)出租人書面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。城市房屋租賃管理部門既是管理單位同時(shí)也是服務(wù)主體，因此，在執(zhí)行中管理部門還有必要進(jìn)一步引導(dǎo)當(dāng)事雙方簽署明確、規(guī)范的合同，明確彼此的責(zé)任和義務(wù)，以避免不必要的糾紛。

新《辦法》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等法律原則的相關(guān)規(guī)定也作了進(jìn)一步細(xì)化，這些方面都從一定角度來反映了新《辦法》在實(shí)施過程中都本著構(gòu)建和諧社會(huì)，以人性化為主體的宗旨的思想。

二、新《辦法》解決了租賃市場突出問題

新《辦法》不僅規(guī)范了租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，而且進(jìn)一步規(guī)范了商品房屋的租賃行為，因此其有效地解決了租賃市場的突出問題。新《辦法》中條款明確規(guī)定，出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，且廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室不得出租供人員居住。

同時(shí)，新《辦法》還將原來在《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定的九種不得出租情形，減少為現(xiàn)今的四種情形。分別是屬于違法建筑的；不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這也在一定程度上鼓勵(lì)了房屋的出租活動(dòng)。

此外，在租賃管理方面制定了相應(yīng)條款來加強(qiáng)租賃行政管理的力度，特別增加了罰則部分，并明確了處罰標(biāo)準(zhǔn)。其中，對不符合出租要求的房屋進(jìn)行租賃的出租人，處以五千元以下罰款；對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下，但不得超過三萬元的罰款。對廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、儲藏室不得出租用于居住或出租住房的人均面積未達(dá)到政府規(guī)定的最小面積的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處以五千元以上三萬元以下罰款。對租賃行為不登記備案的，責(zé)令限期改正，個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。這些條款都從執(zhí)法角度規(guī)范了出租方的責(zé)任和義務(wù)，進(jìn)一步保護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

由上可以看出，新《辦法》對于房屋租賃市場現(xiàn)存的突出問題都做了相應(yīng)有效的引導(dǎo)性規(guī)定或制定了明確條款，進(jìn)而對解決當(dāng)今市場的突出問題、減少房屋租賃雙方當(dāng)事人之間的矛盾沖突起到了積極作用。

三、要營造新《辦法》實(shí)施、推行的良好氛圍

加強(qiáng)商品房屋的租賃管理工作，進(jìn)一步完善房屋租賃登記的備案制度，是房屋租賃管理工作的基礎(chǔ)和核心。房屋租賃登記備案是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及新《辦法》的重要內(nèi)容和基本制度，因此，房屋租賃管理單位在實(shí)施賃管理工作時(shí)要全面、準(zhǔn)確地把握并領(lǐng)悟新《辦法》的精神實(shí)質(zhì)，熟練掌握新《辦法》的主要內(nèi)容和各項(xiàng)規(guī)定，并且嚴(yán)格要求其工作人員在服務(wù)過程中本著鼓勵(lì)房屋出租、便民、高效的原則，耐心為民服務(wù)。同時(shí)還應(yīng)積極的通過報(bào)紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)等各種途徑宣傳新《辦法》的內(nèi)容和實(shí)施，讓社會(huì)了解鼓勵(lì)房屋出租的立法精神、對租賃當(dāng)事人特別是承租人權(quán)利保護(hù)的立法原則、房屋租賃登記備案制度及其他各項(xiàng)規(guī)定，進(jìn)一步提高房屋租賃管理和房屋租賃服務(wù)水平，讓社會(huì)公眾深入了解房屋租賃的作用，使房屋租賃登記備案意識深入人心，營造新《辦法》實(shí)施的良好氛圍。同時(shí)，還需要相應(yīng)房屋租賃管理的工作人員在工作過程中用創(chuàng)新批判的精神來看待新《辦法》的基本內(nèi)容，以提出更完美更完善的條款和措施。

四、新《辦法》實(shí)施過程中的思考

新《辦法》從其頒布到如今實(shí)施已有將近2個(gè)月的時(shí)間了，但目前仍有不少出租單位以及個(gè)人在對房屋租賃登記備案的重要性的認(rèn)識上存在不足，不主動(dòng)不積極登記備案、隱租瞞價(jià)、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費(fèi)，其行為嚴(yán)重干擾阻礙了租賃市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為公房管理。怎樣開展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴(kuò)大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費(fèi)流失，是當(dāng)前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的重要問題，也是新辦法實(shí)施過程中必須存在的思考。

針對上述問題，以往工作中我們所能依據(jù)的法律是《房地產(chǎn)管理法》、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《房屋租賃司法解釋》，適用最多的是建設(shè)部第42號令，里面其中的一些規(guī)定已經(jīng)不適合目前市場現(xiàn)狀的要求。如今的房地產(chǎn)市場房價(jià)飛漲，租金也是讓人瞠目結(jié)舌，大致除08年下降，其它每年都是正常上漲的速度，買房不起，租房又成問題，這無疑給中低收入階層、無房戶和城市打工族造成了極大影響，去年兩會(huì)也提出此問題，國務(wù)院也出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，盡快出臺《房屋租賃管理辦法》。歷經(jīng)九九八十一難經(jīng)過多次研討、調(diào)研、修改、新《辦法》終于和大家見面了，新《辦法》的出臺有亮點(diǎn)也有遺憾，遺憾的是新《辦法》中沒有明確提出對集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理者仍感到在實(shí)施過程中存在著種種疑惑，一方面痛感規(guī)費(fèi)流失而無章可循，另一方面對管理前景也倍感焦慮。集體土地上的房屋是客觀存在的，并不斷擴(kuò)大，問題也尤為突出，我們期盼著《房地產(chǎn)管理法》再次修定時(shí)，能對上述問題出臺更為積極、更具針對性的措施。

給力房屋租賃市場的春天，給力房屋租賃者的春天，新《辦法》帶給我們無限遐思，赍著希望，懷著期待，辛勤耕耘，默默收獲，我們有理由相信，隨著市場經(jīng)濟(jì)條件下租賃市場的進(jìn)一步招展，無章可循將會(huì)有法可依，束手無策也會(huì)變成多措并舉，讓我們共同努力，為營建租賃市場的新秩序、構(gòu)建和諧租賃關(guān)系而奮斗不息。

[1] 國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部. 《商品房屋租賃管理辦法》. 2010.12

[2] 錢宏根.薛劍春.戴敬瑞. 房屋租賃稅收的實(shí)踐與探索. 2009.05.

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TU684

1674-3954（2011）03-0434-01