論房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場施工管理

何長青

浙江圍海置業(yè)有限公司

論房地產(chǎn)項目的現(xiàn)場施工管理

何長青

浙江圍海置業(yè)有限公司

近幾年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，建筑行業(yè)的掘起，住房制度的不斷深入，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來機遇和挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)建筑施工過程中，工程項目管理有著舉足輕重的作用。本文就提高項目管理人員素質(zhì)及控制施工項目質(zhì)量等問題進行了分析。

一、提高項目管理人員素質(zhì)

要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù).要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常強難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高管理隊伍素質(zhì)。可以說，項目經(jīng)理的素質(zhì)，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

二、控制項目進度方法

1、施工項目進度控制方法。施工項目進度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)。規(guī)劃是確定施工項目總進度控制目標(biāo)和分進度控制目標(biāo)，并編制其進度計劃。控制是在施工項目實施的全過程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現(xiàn)偏差及時采取措施調(diào)整。協(xié)調(diào)是協(xié)調(diào)與施工進度有關(guān)的單位、部門和工作隊組之間的進度關(guān)系。

2、施工項目進度控制的措施。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務(wù)和工作責(zé)任。建立進度控制的組織系統(tǒng)，按施工項目的結(jié)構(gòu)、進展階段或合同結(jié)構(gòu)等進行項目分解，確定進度目標(biāo)：建立控制目標(biāo)體系，確定進度控制工作制度。

3、施工項目進度控制的任務(wù)。施工項目進度控制的主要任務(wù)是編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個施工項目任務(wù)，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項工程的施工任務(wù).編制季度、月(旬)作業(yè)計劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標(biāo)等。

三、控制施工項目質(zhì)量問題

1、人的控制，人是指直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。人，作為控制的對象，是要避免產(chǎn)生失誤。作為控制的動力，是要充分調(diào)動人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用。

2、材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等控制，主要是嚴格檢查驗收，正確合理地使用，建立管理臺帳，進行收、發(fā)、儲、運等各環(huán)節(jié)的技術(shù)管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。

3、機械控制，包括施工機械設(shè)備、工具等控制。根據(jù)不同工藝特點和技術(shù)要求，選用合適的機械設(shè)備。正確使用、管理和保養(yǎng)好機械設(shè)備。

4、方法控制，包含施工方案、施工工藝、施工組織設(shè)計、施工技術(shù)措施等的控制，要切合工程實際、能解決旌工難題、技術(shù)可行、經(jīng)濟合理，有利于保證質(zhì)量、加快進度、降低成本。

5、環(huán)境控制，影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素較多，有工程技術(shù)環(huán)境，如工程地質(zhì)、水文、氣象等：工程管理環(huán)境。如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等：勞動環(huán)境，如勞動組合、作業(yè)場所、工作面等。

四、控制施工過程質(zhì)量問題

1、嚴格按圖施工，確保工程質(zhì)量。甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負責(zé)返工、修理。并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2、加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收。房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位.施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點。并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字。并要求其拆除返工。

3、對施工單位獎懲分明。在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”。同時也達到了工程管理的理想境界。

五、控制施工項目成本

施工項目成本控制的措施：（1）建立項目月度財務(wù)收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。（2）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（3）加強質(zhì)量管理，控制成本質(zhì)量。成本是項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅持現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經(jīng)濟核算的“三同步”，就是統(tǒng)計核算、業(yè)務(wù)核算、會計核算的“三同步”。（6）應(yīng)用成本控制的財務(wù)方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。

六、加強施工項目安全管理

落實安全責(zé)任、實施責(zé)任管理施工項目承擔(dān)控制、管理施工生產(chǎn)進度、成本、質(zhì)量、安全等目標(biāo)的責(zé)任。必須同時承擔(dān)進行安全管理、實現(xiàn)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（1）建立、完善以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)組織，有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的開展安全管理活動。承擔(dān)組織、領(lǐng)導(dǎo)安全生產(chǎn)的責(zé)任。（2）建立各級人員安全生產(chǎn)責(zé)任制度，明確各級人員的安全責(zé)任。抓制度落實、抓責(zé)任落實，定期檢查安全責(zé)任落實情況。（3）施工項目要通過監(jiān)察部門的安全生產(chǎn)資質(zhì)審查，并得到認可。（4）施工項目負責(zé)施工生產(chǎn)中物的狀態(tài)審驗與認可，承擔(dān)物的狀態(tài)漏驗、失控的管理責(zé)任。（5）一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協(xié)議，向施工項目做出安全保證。（6）安全生產(chǎn)責(zé)任落實情況的檢查，應(yīng)認真、詳細的記錄，作為分配、補償?shù)脑假Y料之一。

七、做好個部門的協(xié)調(diào)工作

1、充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性。工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩.有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟損失。

2、加強管理建立科學(xué)的管理模式。這里所強調(diào)的加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

3、發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用①明確監(jiān)理權(quán)力。甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、工程施工進度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。②監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)。這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進行了實際工作。比如監(jiān)理查驗質(zhì)量工作后，對所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

TU748

1674-3954（2011）03-0103-01