防范房地產泡沫的思路及策略研究

李寄

（太極集團有限公司，重慶，401147）

防范房地產泡沫的思路及策略研究

李寄

（太極集團有限公司，重慶，401147）

當前，我國住房問題正在從一個純粹的經濟問題，逐漸演化成為社會問題，甚至在一定程度上演化為表現出政治特征的政治問題。積極防范我國房地產市場泡沫刻不容緩，本文對防范房地產泡沫的思路及策略進行了探討。

房地產泡沫；防范；策略

近幾年，拉動中國經濟快速增長的三架馬車為投資、出口與消費。隨著中國經濟的快速增長，房地產市場穩步擴大，近幾年來房地產業成為中國的支柱產業和主導產業之一。房地產屬于一個比較特殊的產業，其產品既是消費品，也是重要的投資品。因此，房地產泡沫從某種意義上講，可以視為是一種比較特殊的金融泡沫。

一、合理引導投資行為，加強房地產市場的監控，抑制過度投機

首先，因為土地具有稀缺性，我國土地資源相對匱乏，有限的土地資源會因社會資本的不斷競爭而使地價開始脫離土地的實際價值此產生泡沫。因此，我們應該從土地市場這個源頭入手，規范土地市場。應該通過立法確定城市規劃的法律地位，防止朝令夕改、急功近利，保證土地使用結構的合理性，為城市經濟長遠發展莫定基礎。加快建設有形的土地市場，實現國有土地使用權交易的公正、公開、公平。嚴格控制城市土地供應，完善土地的招標拍賣制度。

其次，政府部門應加強對房地產市場的監控。應在金融機構或政府部門設立房地產投資分析系統，研究當前房地產行業的投資狀況，分析投資是否過度并適時發出警告，通過各種方式公告有關市場的信息，加強對市場參與者的風險教育，引導投資者合理預期，提高房地產持有者的利益收益，盡力化解集體的盲目和非理性的投機行為。除此之外，政府部門還應該加強房地產業管理力度，在房地產發展過熱時期，管理部門可以控制土地使用權出讓額，對已出讓的土地可以控制發放建設用地規劃許可證、城市建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，來限制房地產市場的供大于求。

再次，政府應采取積極措施，努力提高居民的住房購買能力。目前，大多數企業、公司實行的都是職工住房公積金制度，即每月從職工的工資中扣除一部分，公司和國家再支付一部分，形成職工將來購房的資金。另外，住房公積金可以區別對待，對已經有住房的家庭可以適當降低或者取消住房公積金；對尚沒有住房的職工進行一定的照顧，以提高他們的住房購買能力。

二、規范政府行為，杜絕房地產市場的腐敗行為

我國目前的房地產市場中，存在較為嚴重的政府干預現象，其中官員與開發商勾結，共同牟取暴利的腐敗行為是推動房地產投機高漲的重要原因，間接地推動了房地產泡沫的形成。我們可以看到，新加坡在房地產泡沫中受損較小的一個重要原因就是因為新加坡是一個非常注重法治的國家。新加坡的法律嚴厲程度是世界有名的，對貪官污吏的懲治毫不留情，正是這個原因使得新加坡房地產業中的以權謀私現象相對較少，而當地法律法規的相對透明，使市場活動的參與者能夠獲得充分的信息，減少了投資的風險，減少了投機。而東南亞其他一些國家之所以在房地產泡沫中受到重創，就是因為國家政體缺乏對權力的監督和監管的透明度，導致特權經濟橫行，貪污賄賂成風，間接促使了泡沫的形成。

因此，我國政府應該下大力氣治理房地產市場的腐敗問題，還房地產業一個公開、公平、公正的市場環境。首先，要從源頭上防止腐敗，堅決鏟除政策設計中的“尋租點”；其次要從監管制度上防止腐敗現象的產生，“腐敗是最怕陽光的”，政務公開、陽光行政，是制度約束防止腐敗最好的方法。

三、健全我國房地產稅制

稅收是國家控制各個行業發展的重要杠桿。在房地產業中，我們也應該設計出合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。

1、征收土地空(閑)置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本。如臺灣對可利用而逾期還未利用或只作低度利用的私有建筑地征收空地稅；對低度利用或末利用的私有農地征收荒地稅；對地主不在的土地征收不在地出稅，這樣使得土地能夠流轉到真正需要用地的人手中。

2、征收土地增值稅。土地增值稅分為兩種：對土地轉移時的增值部分(資本收益)征稅和對土地保有時期地價的增值部分征稅(即在土地持有期間每隔一定時間評估地價，對增加的地價征稅)。土地增值稅能夠有效地抑制土地投機，且可以將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還社會，體現社會公正。但過高的土地轉讓增值稅可能會使土地持有者覺得轉讓不合適而長期保有土地，這樣可能會減少土地的供給量，因此，對土地保有增值也應課稅，但兩種稅不應重復計征。

3、征收土地保有稅，以刺激土地供給。如果對保有土地適當征稅，就可以提高保有成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以增加土地供給。

我國已經頒布了土地增值稅暫行條例，這些都有力地抑制了炒地炒樓花現象。但我國的土地稅制還存在一些弊端，如耕地占用稅、城鎮土地使用稅稅額太低，起不到抑制多占土地的作用；對土地保有期間的增值沒有征稅；劉空閑土地也沒征稅。因此，我國的房地產稅制有待完善。

四、建立健全金融體制，加強金融機構特別是銀行業自我監管和抵御風險的能力

近年來，我國房地產投資持續保持較快的增長速度，房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展、拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，局部地區和部分中心城市出現的房地產過熱現象使我國本來就不健全的金融機構面臨著嚴峻的考驗。房地產金融機構信貸資金既要支持房地產市場發展，為全面建設小康杜會做出積極貢獻，又要切實加強房地產信貸風險管理，警惕房地產泡沫的出現，保障信貸資金安全，維護金融體系穩定。為此，我們應該做到：首先，嚴格信貸準入，加強信貸審查，強化貸后管理。各金融機構經營房地產貸款要謹慎考慮，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，加強對房地產開發商和房地產項目的貸前調查，選擇基本成熟的房地產開發項目給予信貸支持；優先選擇開發資質高、信用等級較高的房地產開發商和地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目。其次，有效控制貸款總量，合理調整貸款結構，實行差別政策。各金融機構要綜合考慮自身房地產貸款的現狀，分析資金運轉狀況、中長期貸款比例指標、經營管理水平、風險承受能力和房地產市場發展前景等，確定可行的房地產貸款總量和比例，適度控制房地產業的貸款規模，在積極優化存量貸款的基礎上，嚴格控制利用好增量貸款。最后，加強個人住房貸款管理。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款的審查程序，嚴格執行貸款的發放標準，要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法。嚴格執行個人住房貸款利率政策，嚴禁擅自提高或降低個人住房貸款利率水平的行為。

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TU284

1674-3954（2011）03-0016-01