論經濟外部性對房地產業發展的影響

張靜 王岐山 郭學玲

（山東省沾化縣住房和城鄉建設局，山東，沾化）

論經濟外部性對房地產業發展的影響

張靜 王岐山 郭學玲

（山東省沾化縣住房和城鄉建設局，山東，沾化）

改革開放30年以來，中國的經濟快速發展，中國從計劃經濟跨越到市場經濟。房地產業對中國經濟的貢獻極大，但隨著經濟的發展，房地產業發展受到了各種制約，其中經濟外部性對房地產發展的影響日漸突出，本文著重講經濟外部性對房地產業的影響，并提出一些加快房地產發展的策略。

經濟外部性；房地產；策略

1978年實行改革開放后,城市房地產市場開始發展。伴隨著經濟體制改革的不斷深入,房地產開發企業發展迅猛,構成多元化,其給國家經濟發展注入的一股新勢力已不容忽視。然而,近年來城市房地產火熱的開發經營中所逐漸暴露出的一些問題,使人們不得不重新審視城市房地產對社會、經濟所造成的外部性。因此，本文試從城市房地產開發經營中的外部性出發，分析我國城市房地產開發經營的發展形勢和未來變化趨勢，并提出解決問題的對策。

一、房地產業的現狀和趨勢

突飛猛進，過去的十年是中國房地產業發展最快的十年，自1998年中國住房制度改革以來，確定了房地產業的全面市場方向，加上國家經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。

同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。

房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷 。

房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。可預期的是，2011年及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年后會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用，2011年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障性住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。

二、經濟外部性

1、概念

經濟外部性是一個非常重要的經濟學概念，稱經濟活動外部性。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業的活動對其他人或其他企業的外部影響，這種影響并不是在有關各方以價格為基礎的交換中發生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經濟效果是一個經濟主體的行為對另一個經濟主體的福利所產生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現實上講，外部性特別是外部不經濟仍是一個較嚴重的社會經濟問題，如環境污染或環境破壞。

2、經濟外部性特點

經濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經濟個體之間的一種非市場聯系或影響，這種聯系往往并非有關方面自愿協商的結果，或者說非一致同意而產生的一種結果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態環境等與社會福利有關的一切生物與非生物的影響。

三、經濟外部性對房地產的影響及其對策

1、經濟外部性對房地產業的影響

外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產者和消費者在決策時雖然可做到個體最優，但很難達到社會最優，因為經濟外部性對其他消費者的效用將產生一定的影響。當消費者購買房子的時候會考慮房子的經濟外部性，比如房子周圍的環境、空氣質量、周圍的學校，醫院和公交車站等，這些經濟外部性因素影響了消費者是否能買此房子，由此房子的價值和價格背離。

房地產業是城市經濟發展的基礎產業，是國民經濟的先導產業，從一定意義上說也是保護和優化生態環境的重要環保產業。開發者為了追求高額的經濟利潤，往往不顧當地環境容量而盲目開發，以當地生態環境的破壞為代價而獲取高額的利潤，即產生了外部不經濟性

2、房地產經營開發問題的治理對策

未來房地產的政策走向是鼓勵老百姓買房，發展市場化購房；“四節一環保”將成為政策的最重要指向之一；而政策目標仍是穩定房價，抑制房價過快上漲。通過對城市房地產外部性及發展方向的分析，得知房地產業所產生的外部性是由于市場經濟制度不完善引起的，因此可在此基礎上探討對房地產市場調整，運用外部性的內在化以矯正這些外部性的種種措施。首先，運用補貼。由政府給產生正外部性的房地產商以財政補貼和提供公益性房地產產品，以激勵其他產生負外部性的房地產商端正其在市場上的行為。政府補貼資金應來源于直接從公共房地產受益的私人部門課征的稅收收入。其次，一是可政府管制。如建筑規劃管制，它規定地產商只能在規定的區域里提供規定面積和建筑密度的房地產，以盡可能大地減弱不良外部性對周圍居民產權的侵蝕。二是可運用經濟手段---征收庇古稅，即在基礎建設領域采用的“誰投資，誰收益”的政策，利用庇古稅解決外部性問題，再有，未來有關部門將從土地和信貸方面繼續對房地產業保持高壓姿勢。（1）加強國家對耕地嚴格的保護措施和改革土地征用制度，調整土地供應結構，使房地產企業的土地開發與購置面積增長勢力減緩，土地市場秩序規范。（2）未來商業銀行將嚴格執行發放房地產企業開發貸款的有關規定，停止各種形式的新增授信支持，房地產貸款總額減少。對一般房地產企業會減少銀行貸款的數量；對信用差或拖欠款嚴重的房地產企業將停止銀行貸款的數量；對項目定位不合理或高檔房地產項目將不給予貸款支持；對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優惠或不給予貸款。人行及各城市中心支行將加強監督和指導，銀監會將采取有效措施加強對各商業銀行信貸投向的監督檢查，促使商業銀行貫徹產業政策和信貸政策，調整、信貸結構以防范信貸風險。

[1] 盛承懋等.房地產經紀人專業基礎.東南大學出版社，2002

[2] 王洪衛等.房地產經濟學.上海財經大學出版社，1997

[3] 黎詣遠.西方經濟學.高等教育出版社，1999

[4] 朱中彬.外部性理論及其在運輸經濟中的應用分析.中國鐵道出版社，2003

[5] 查爾斯?H?溫茨巴奇等.現代不動產(第五版).中國人民大學出版社，2001

TU964

1674-3954（2011）03-0014-01