淺談我國房地產登記制度的完善

高晶

（山東省禹城市房產管理局，山東，禹城，251200）

淺談我國房地產登記制度的完善

高晶

（山東省禹城市房產管理局，山東，禹城，251200）

現階段隨著市場經濟的快速發展，房地產市場也日益繁榮興盛，而房地產登記制度在維護房地產市場的秩序、保證房地產交易安全方面起著至關重要的作用。我國房地產登記制度側重于公法性,體現出國家對房地產權屬關系的干預,這一點已很難適應現化社會房地產市場發展之需。本文對我國房地產登記制度進行了詳細分析,并得出結論，要從法律依據、登記機關、登記效力、登記程序、權屬證書的統一等方面加以完善。

房地產；登記制度；完善；法律

一、房地產登記制度的含義

房地產登記制度是我國不動產法律制度的重要組成部分，其含義是指對土地和地上建筑物的所有權以及設定的建筑物他項權利按照法定程序在專的記錄本上進行記載確認的制度。房地產登記制度有兩重意義:一是在于行政權力對房地產制度的監督管理和給國家稅收提供依據。二是通過權利狀態的公示保證交易安全。

總結其特點有：①登記的實質在于將有關房地產物權設立、移轉、變更等情況登錄、記載于登記簿上，以備人們查閱。②登記的內容應能夠為人們所查閱。③登記的區域性。房地產登記在法律上屬于不動產登記；在登記的管理上為地域管轄，即房地產權利的登記由房地產所在地的房地產管理機關辦理。④登記的完整性和連續性。房地產登記是房地產登記部門依據國家法律、法規，運用法律手段，確認土地使用權、房屋所有權及他項權利的過程，它是一種法律行為。

二、我國房地產登記制度所存在的缺陷

自新中國成立以后，相當長的時期內沒有房地產登記的相關制度，之后根據《中國土地法大綱》和《中華人民共和國土地改革法》等法律條文的規定，我國雖然進行了土地改革，對農村土地進行了清丈、劃界，并給農民頒發了土地證和房產證，但到 50 年代后期這項工作就逐漸停止了。改革開放以后我國對于土地和城市房屋的登記工作才逐漸恢復，并專門頒布了一些相關的法律，但從法律意義上講這些制度很不規范，存在許許多多的問題，致使我國房地產登記制度的不完善。

1、房地產登記機關不統一，登記信息分散

在我國房地產登記機關中，房、地登記機構是分設的。雖然在上海、深圳等大城市已基本實現房屋、土地的登記機構的整合，但在全國大部城市仍然實行房地產登記機構分設，房屋所有權、土地使用權等權利分別在房屋產權管理部門和國土規劃管理部門登記，這種登記機構的不統一產生了諸多弊端：①由于登記機關分散，交易的當事人要跨兩個部門辦理業務，還要繳納兩次登記費用，在一定程度上增加了經濟負擔。②就房地產物權登記，國家成立了兩個登記機構，其中造成許多重復勞動。③當兩個登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益，增加不合理的負擔。④我國目前不但房、地登記機關分設，而且存在登記機關存在垂直管理方面的分設。

2、房地產登記效力與房地產交易合同效力關系模糊

我國《城市房地產管理法》中規定，房屋買賣必須向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，房屋所有權才發生轉移。房地產權利登記應屬于物權登記的范疇。房地產交易合同關系則屬于債權的范疇。由此可見，物權與債權是兩種完全不同的民事權利，物權登記的效力不應當也不應該影響債權的有效成立。

3、房地產登記制度城鄉不一致

目前我國的房地產登記制度方面的法律法規只適用于城市或城鎮的房地產，對于農村的房地產物權變動，我國法律法規未做出具體明確的規定。即使存在合法的農村房屋買賣，也是在嚴格的限制之下，買賣雙方應為同村組的村民。《土地管理法》第 62 條規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。該法第 43 條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，但村民建設住宅經批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地。也就是說非本集體組織的村民不得使用該集體經濟組織的土地建設住宅，其亦不能作為農村住宅的買方。其主要原因是我國實行嚴格的土地管理制度，在農村，村民所享有只是宅基地的使用權，是基于其是該集體經濟組織的成員這一特有身份而享有的某種特定福利，而不是國有土地使用權。而且農民自建房屋主要是為了居住，而不是為出賣，即使某些地方有，也只是宅基地使用權登記，與城鎮的房屋登記的權利內容不一樣。但是隨著經濟的發展和農民生活水平的提高，特別是城郊結合部，房地產交易大量涌現，這種在市場經濟下快速形成的契約關系與傳統計劃經濟時代下的身份關系必然會產生矛盾和沖突，如果不加以管理，勢必影響到房產權利狀態的明確，引起糾紛，糾紛一旦發生，又無法規可循，所以加強農村房地產登記的管理勢在必行。

三、我國房地產登記制度的完善

1、法律方面的完善

我國目前的房地產登記法律、法規諸如《土地登記規則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等,正是基于此,目前的房地產登記法律制度不但散亂,而且制度內容多存在矛盾,更要害的問題是大量的制度內容仍然是按照計劃經濟的要求制定的,這些制度基本上只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要,而不能滿足房地產進入市場交易的需要,更不能滿足依據物權公開公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權交易進行保護的需要。雖然近年來有所改進,但其重要內容基本未變。而依各國經驗尤其是大陸法系國家之法律規定,建立以物權法統一為基礎的我國房地產登記法律制度是較為理想的選擇。

2、登記機關的統一

我國目前的房地產登記存在著“兩頭執政”的局面,且各自之間依據不同的法律。依照《土地管理法》的規定，我國土地登記由土地所在地的縣級以上人民政府進行辦理。中央國家機關使用的國有土地具體發證機關,將由國務院確定,不一定實行屬地原則。而對于房屋權屬的登記,依據《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定,為房屋所在地的人民政府的建設行政主管部門登記。這種辦理機關的不統一,造成了許多的矛盾,損害了我國經濟的發展和權利人的正當利益。

關于房地產登記機關統一模式選擇有如下幾種:①現有房地產登記部門統一由土地管理部門登記。這種模式可以輻射到中國城鄉的所有縣市。②以建設部管理下的房地產部門系統作為登記機關。這種模式針對于我國現階段,資料全面,且該部門積累較豐富的經驗。③按照國際上統一的做法,將登記機關確定為縣級人民法院。廢止目前的“兩頭執政”以及有些地方施行的按照權利人的級別進行分級登記的管轄制度,這樣有利于地籍資料的統一性,有利于管理。參考以上的三種模式,第三種較為理想。之所以如此,除技術上的考慮外,毋庸置疑的是房地產登記是維系現代財產秩序的極為重要的一環,具有技術性、專業性之特點,唯有專職機關主管,才能收到事半功倍的效果。

3、登記制度方面。

房地產登記程序的統一主要針對各地區而言。對于房地產登記，應該做到登記程序的統一，以滿足建立統一大市場的需求。房地產登記程序的統一，關鍵在于完善“申請在先”原則，即登記因當事人的申請而啟動,法律不允許登記機關在沒有當事人申請的情況下擅自進行登記、涂銷或改正。

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[3] 王彥.《論不動產登記和我國不動產登記的完善》[J].《河北法學》，2003,11.

[4] 沈春美.《試論我國房地產權屬登記制度》[J].《黑龍江政法管理干部學院學報》,2003,6.

[5] 黃健雄.《試論我國房地產登記法律制度的完善》[J].《廈門大學學報》哲社版，1997 ,1.

TU184

1674-3954（2011）03-0006-01

高晶；女；出生日期：1978年11月10日；專業方向：房產管理；所屬行業：房地產業；職稱：助理工程師；學歷：本科；