三亞產權式酒店的現狀分析與對策
——以愛琴海岸為例

陳林、陳延理/文

三亞產權式酒店的現狀分析與對策
——以愛琴海岸為例

陳林、陳延理/文

產權式酒店從萌芽到發展，在中國已經走過了 11 個年頭。在這條道路上，海南省可謂是國內的先行者。“南海傳說溫泉療養度假中心”是海南第一家產權式酒店，隨之而來的是中國中信國安集團斥資 30 億元打造的“天下第一城”。之后便是一個接一個大、中型項目蜂擁而至。至此，海南在該產業上已經創下好幾項全國第一：全國最早的產權式酒店誕生在海南；全國最大的濱海式產權式酒店落戶海南；全國最大的產權式酒店群將在海南建成。同時也暴露出一些不可忽視的問題。

三亞產權式酒店在酒店行業中的地位

產權式酒店作為一種投資兼自用的項目，在三亞的銷售狀況良好。三亞于2004年——2006年內推出的產權式酒店在短時間就銷售一空，例如海航度假酒店、天域度假酒店、亞龍灣五號別墅等。目前在售的有三亞國光豪森、濱海、花園黃金廣場·水岸椰風、碧城·黎客國際酒店、愛琴海岸等，正在興建的大型產權式酒店項目有5至10個。全國最大的濱海式產權式酒店和全國最大的產權式酒店群都在三亞落戶。可以說，三亞是處在海南產權式酒店狂潮的風口浪尖上，處于絕對的領先地位。

三亞產權式酒店的發展優勢

獨特的地理優勢

海南省是我國的第二大島，是我國陸地面積最小而海洋面積最大的省份，其資源的獨特性、不可復制性和唯一性，是海南旅游房地產業長期穩定發展的基礎。而在海南島最南端的三亞則是中國唯一一個熱帶濱海城市，因而三亞的氣溫、海水、光照在全國都是獨一無二的。獨特的地理優勢為三亞成為海南旅游中心提供了有利的保障。

開放的政策

2010年1月4日，國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》，將海南國際旅游島建設上升為國家戰略。眾多對旅游業和房地產業優惠的政策使得海南旅游房地產業、高端旅游度假酒店快速發展，具有廣闊的發展前景和市場需求。海南省政府大力推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島的建設，其目標是逐步將三亞打造成中國乃至世界的“度假天堂”。

國際化的品牌優勢

近些年，三亞明顯注重走國際化品牌路線。接連成功舉辦了幾屆 “世界小姐大賽”總決賽、“世界大力士比賽”、“世界先生大賽”等國際型重大比賽，讓全世界更多的人認識了三亞，了解了三亞，提升了三亞的國際知名度。海南新一屆省委更是堅持建設更加開放的國際旅游島，無疑加快了三亞國際品牌道路，全面提升了三亞城市層次。

相對成熟的體系優勢

三亞作為海南旅游的重心，在十幾年前就開始了旅游市場體系的培養，旅游市場體系相對成熟。尤其在酒店業方面擁有豐厚的經營和管理的財富，在旅游與房地產結合方面也比較國內其他地區市場更加廣闊、更有競爭力。這方面的優勢可以使三亞在發展產權式酒店與國內其他地區相比較顯得更加輕車熟路。

三亞產權式酒店存在的問題與對策措施

存在問題

1. 缺乏規范：目前國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定，相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規。這造成了傳統方式的分時度假產品由于在銷售環節、后期管理環節上存在問題和部分不法經營者的搶先進入，影響了市場健康發展。尤其是在產權式酒店的后期運營上尤為重要。例如，三亞市最早以產權式酒店概念運作的“南海傳說”也遭受了業主的不斷投訴，糾紛眾多，但問題卻久拖不決。

2. 業主的權力沒有得到明確：產權酒店與股份制公司極為相似。在手續齊全、經營合法的前提下，關鍵是能否建立起一系列規范的管理和監督方式。通常，產權酒店首先應聘請酒店管理公司獨立進行日常經營，聘請注冊會計師事務所審核財務報表，成立業主委員會監督經營，這對降低購房者的投資風險無疑會有一定的積極作用。而在監督酒店經營管理方面，業主委員會究竟有多大的權力，能否像上市公司的股東大會那樣可以否決董事會的提案，經營一段時間后，酒店如果要重新裝修，費用該怎么攤，酒店的原期發展規劃如何制定。這些投資人關心的問題，如果在簽購房合同時不能詳細界定，難免以后會產生糾紛。

3.受限很多：國內大多數產權酒店規定, 業主應在每年固定的時間使用一周左右的分時度假期， 這與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異，規定顯得缺乏靈活性。在使用年限方面，產權酒店大多是商住性質，土地使用年限是40年，而住宅用地的使用年限是70年，用比較高的價格買的卻是40年的使用權，這當中的利益計算是非常明顯的，可很多百姓并不知其道理。

4.價格偏高：據相關部門統計，三亞產權式酒店的價格普遍在每平方米10000元以上，個別均價甚至達到50000元以上，購置一間酒店住房的產權動輒上百萬。就目前我國居民的平均收入水平而言，顯然還是奢侈品，城市工薪階層多數不具備購買能力。高價格雖然對品牌和檔次的提升上有很大幫助，但是長期發展便會誤導合理的消費觀念，對投資收益也同樣有了高要求，這種過分膨脹的價格對市場安全極為不利。

以上這些問題也是國內同行業普遍存在的問題，如何解決好這類問題對產權式酒店這項產業的發展具有現實性的意義。以下，將有針對地提出幾點解決辦法。

對策措施

1.發揮政府職能：政府應在市場環境建設方面多下工夫，加緊對產權式酒店、分時度假消費市場的規范和管理。有關法規盡快出臺將使消費者心理更踏實， 有利于產權式酒店被更多的消費者接受。加大力度引導、規范、管理三亞分時度假市場將對產權式酒店的健康發展起到顯著的幫助，政府部門的工作可謂是任重而道遠。

2.制定出行業的“游戲規則”：產權式酒店不論是在公司的構架上還是在具體的經營運作上，都存在不少的問題，如果行業中擁有統一的“游戲規則”，大家都在此規則內進行操作，很多問題就都可以迎刃而解了。規則的制定，可以參照國外產權式酒店行業發展的經驗，同時結合我國這幾年產權式酒店發展的實際情況。

3. 開發商要注重酒店后期的經營：產權式酒店的硬件條件固然重要，但是目前酒店在同等條件下競爭就是酒店的軟件——即服務水平。產權式酒店要想擁有長久生命力和穩定收益，擁有各項硬件指標的同時，服務這一軟件顯得尤為重要。優質的服務可以給酒店帶來附加值，在競爭中擁有優勢，因此，服務是未來產權酒店競爭的焦點。在管理上，很多產權式酒店已經意識到這個問題，并且已經開始在管理上下工夫，這樣可以給自己帶來更多的收益，給業主帶來更高的投資回報，同時也給專業的酒店集團提供施展才能的機會和平臺。對于三亞這樣具有得天獨厚旅游資源優勢的地方來說后期，良好的運營應該不是很大問題，相對的回報率也不會很低。

4.制定價格監管機制：針對價格偏高所帶來的誤導消費觀念、投資收益回收困難、影響市場安全等問題，筆者認為有必要制定一個大市場環境的價格規定，規范并監督市場價格。通過建立這樣的機構，可以容許個別高檔次，精品的高價格出現，同時又避免一些惡意抬高市場價格，破壞市場安全的行為出現。

對愛琴海岸的相關分析

愛琴海岸發展優勢

地處三亞的黃金海灣——有“天下第一灣”之稱的亞龍灣內，周邊環境優美，風景宜人，擁有熱帶濱海的獨特風光，屬于一線海景房產。愛琴海岸毗鄰亞龍灣海底世界、亞龍灣各個五星級酒店、亞龍灣商業街。可以說在地利上占盡優勢。

建筑方面吸收地中海風格的建筑精髓，形成了獨有的希臘白房子建筑風格。項目采用低容積率、低覆蓋率、花園式設計。多種戶型滿足了不同消費需求。請世邦魏理仕出任物業顧問與管理服務，使得硬件與軟件相互結合，創造最大化價值。

在大環境方面借助海南旅游房地產業和酒店業發展基石，在國內良好的經濟發展形勢下充分發揮自身特點。無論是資金吸引還是后期運營都處在一個良好的市場環境之中。

愛琴海岸發展弱點

競爭激烈。在其周邊有8家世界級酒店，如喜來登、萬豪、希爾頓、麗思卡爾頓等，可以說身處于一個豪華酒店群內。這在無形中對愛琴海岸提出了競爭的高要求。加之成本很高，激烈的競爭已成為如何確保收回投資和產生良好的經濟效益的一大難題。

價格過高。由于地理位置等因素，使得愛琴海岸成本價格很高，致使產品售價過高，使產品成為一種奢侈消費品，這在市場準入和市場退出上都存在一定風險。

另外在市場接受度方面，愛琴海岸帶來的異國情調能否被國內消費市場接受還有待證明，因為這同時關系到該項目的長期運營狀況，畢竟產權式酒店的運營年期是很長的。

產權式酒店雖然在中國發展已有十多年，但是由于相關政策和體系還有待于進一步完善，以及它自身潛在的巨大市場潛力，它還是屬于一個新興產業。面對這一新興產業，只有做好行業規則制定、完善相關法律法規、建立成熟的市場體系，才能確保其健康蓬勃的發展，在國民經濟形勢大好和旅游業發展迅速的大環境下，海南政府充分利用自身優勢，積極開展相關政策來推動海南房地產業和旅游業的發展，使得產權式酒店在海南掀起狂潮成為一個必然局面。而三亞恰恰在這場狂潮的風口浪尖上，在產權式酒店的發展上占盡先機。

三亞產權式酒店正處于迅速發展之中，既有機遇也有挑戰，而且機遇遠遠大于挑戰，產權式酒店在三亞的發展必將有一個廣闊前景。

（作者：陳林，單位：海南大學三亞學院；陳延理，海南大學三亞學院旅業分院副院長，經濟管理教授，中國管理科學研究院學術委員會終身研究員，研究方向：經濟管理、高等教育、民族宗教、旅游地理、民俗風情等）