房地產(chǎn)市場波動與地方政府土地出讓收入

□文/景韶東

近年來，地方政府通過國有土地有償轉讓的方式實現(xiàn)了財政收入的大幅度提高，為我國城市化進程的發(fā)展提供了充足的支持。土地轉讓收入通過提高地方政府的積極性、帶動地方財政收入和支出的增加、推動固定資產(chǎn)投資增加，從而推動經(jīng)濟增長。因此，地方政府對“土地財政”收入的依賴也越來越嚴重；另一方面面對日益高漲的房價，中央政府重拳出擊，推出了包括新國八條、收縮房地產(chǎn)市場信貸、提高利率等一系列抑制政策。這一系列政策的效果一旦顯現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入必然受到巨大沖擊。

已有的文獻集中于房價與地價的關系，地方政府土地出讓收入與房價的關系，土地出讓收入的周期性波動，或從定性分析的角度分析影響土地出讓收入的因素。而本文擬采用新疆2008～2010年數(shù)據(jù)構建VAR模型，利用脈沖分析的方法將焦點放在房地產(chǎn)市場與土地出讓收入之間的動態(tài)關系之上，從而得出地方政府土地出讓收入在房地產(chǎn)市場波動背景下所面對的風險，并給出建議。

一、理論分析與制度背景

（一）土地的特有屬性及其價值決定。日本學者野口悠紀雄認為，影響城市土地價格的因素可以分為兩大類：一類為需求方面的因素；另一類為供給方面的因素，并認為這兩方面的因素還可細分達上百項之多。

土地作為一種特殊商品，具有消費品和投資品的雙重價值。因此，可將對它的需求分為兩大部分，一部分是與人口規(guī)模變化、經(jīng)濟增長及城市化進程等因素相聯(lián)系的實際需求；……