商業銀行個人住房抵押貸款風險管理淺析

○王 勇 黎 超

（廣西師范大學經濟管理學院 廣西 桂林 541000）

住房貸款，是指住房金融機構向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。住房貸款一般以中長期貸款為主，是借款人在約定的期限內按月或按年歸還貸款本息的一項資產業務。住房抵押貸款主要是指住房按揭貸款，即購房者以所購住房做抵押并由其所購買的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。個人住房貸款風險呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，如果商業銀行對當前個人抵押貸款現狀與面臨的潛在風險不能進行有效的評估與控制，那么，未來個人貸款的發展可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。

一、我國個人住房抵押貸款的現狀

在個人消費信貸中，由于個人住房抵押貸款占據了重要地位。1998年以來，隨著我國房地產業的迅速發展，個人住房抵押貸款業務已成為我國商業銀行主要業務之一。在表1中，2004—2009年間個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額比重均在79%以上，2005年、2006年、2007年連續三年達到82%左右。2010年個人住房抵押貸款余額為57252億元，是2000年的13.51倍，個人住房抵押貸款無論是在增長速度上還是在總量上每年均發展迅速。

表1 1998—2009年全國個人住房抵押貸款（單位：億元）

個人住房抵押貸款前十年快速發展的主要原因在于以下兩點：一是持續的地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率較低。在當前的經濟環境下，這兩點原因都將發生或已經發生了變化，隨著“新國八條”為代表的新一輪針對房地產的調控政策的實施的作用下，商業性房地產貸款增速明顯放緩，這是房地產投資增速減緩、房地產市場交易量下降、金融機構對房地產貸款投放謹慎，以及居民觀望氣氛濃厚等共同作用的結果，也是房地產業周期性調整的具體表現，這些將會對個人住房抵押貸款的不良貸款率產生比較大的影響。因此對商業銀行的個人住房貸款風險進行研究并防范是必要的，這可以更好的保障國民經濟的健康運行，以2008年美國次貸危機為例，個人住房抵押貸款違約率上升正是危機的起因之一。

二、個人住房抵押貸款的風險

對于個人住房抵押貸款，在目前我國宏觀經濟環境下，其風險發生有其一定的可能性，這主要是個人住房抵押貸款自身的特性和市場環境等諸多內、外部因素決定，具體而言，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下幾個方面風險。

1、信用風險。信用風險又稱違約風險，是指借款人不能依約按期償還住房貸款本息而給商業銀行帶來的經濟損失。信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險，也是商業銀行在抵押貸款業務中面臨的最大風險。個人住房抵押貸款的申請和執行過程中，存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風險，也就是不良的個人抵押貸款。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，個人住房抵押貸款不良率也開始不斷上升，迄今為止，我國個人住房抵押貸款的不良率在1%左右，最高達到過2%。按照國際經驗，個人住房抵押貸款的風險暴露期為3至8年，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對于整個銀行系統而言，這種風險也是不容忽視的。隨著我國個人住房抵押貸款業務的發展，以及國家對房地產業調控力度的加強，房價下跌可能導致抵押物不足以覆蓋貸款本息，不良貸款率和理性違約比例將上升。以我國個人住房抵押貸款較為成熟的上海為例，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，兩年多時間上升7倍多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策風險。政策風險是指政府經濟政策的調整引起房地產市場的變化而給商業銀行帶來的損失。國家每次出臺房地產行業或信貸業務的相關政策，均會對房地產相關產業造成一定影響。市場政策風險包含兩個方面：一是指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險，一旦經濟情況朝地產業不利方向發展引起房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失；二是政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。由于我國整個經濟處于轉軌時期，市場機制不健全，政府的定位不明確，由于住房消費是居民的大額消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長具有較強的拉動作用，從而成為政府調控經濟拉動消費，促進經濟增長的重要行業。當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，政府會采取房地產調整政策，隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。進入2011年以來，央行以每月一次的頻率連續上調存款準備金率，如此頻繁的調升節奏歷史罕見。6月14日央行宣布上調存款準備金率0.5個百分點，年內第六次上調使得存款準備金率達到了21.50%。中國人民銀行近期宣布從7月7日起上調上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，進一步對市場資金面進行收縮，釋放緊縮政策信號。除了依據整體經濟環境調高存款準備金率、進行加息外，直接針對房地產的一系列調控措施也日趨嚴厲，也勢必會影響到與地產業密切相關銀行個人住房貸款業務。

3、提前還款風險。個人住房抵押貸款額度較大，期限也較長，個人需要支付大量的利息，并且期限越長，這個比例會越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發生使得住房貸款的現金流量產生不確定性，拖累房貸余額的增長同時給銀行的資金運用計劃增加不確定因素。提前償付會使債權人的庫存現金增加，從而使其總體資產的流動性大大超過其利潤最大化和基本風險防范的要求，因此一定市場收益的損失在所難免。提前還貸的導火索之一是加息，加息將會增加抵押貸款的每月還息壓力從而使得更多的債務人選擇提前還貸。治理國內的通貨膨脹是經濟的一項重要的任務，從2007年開始通脹苗頭出現，當年CPI同比增幅4.8%，2008年高達5.9%，經過2009年后次貸危機時代的短暫回落，2010年CPI增幅3.3%，進入2011年之后，通脹情況日趨嚴重，統計數據顯示上半年CPI增幅達5.4%，在負利率存在的背景下，未來國家對通脹力度的治理將會進一步加強。國家收緊貨幣供給會直接影響房地產，而貨幣收緊政策首要的決策依據是反通脹，通脹預期在未來兩三年都在存在，這國家不會因為地產業和銀行業的壓力過大而改變貨幣緊縮政策的基本趨勢。因此在當前的宏觀經濟背景之下，提前還貸對商業銀行因提前還貸所帶來的潛在風險不容忽視。

三、我國個人住房抵押貸款風險防范對策

1、加強住房貸款的審批制度和貸后管理。要控制好住房抵押貸款風險需要做到以下幾點：首先加強對抵押物的審查和評估，做好動態監控和重評工作，著眼于易于保值，易于變現，易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押，動態監控和跟蹤抵押房產權屬和價值的變化情況，確保事先防范抵押人的道德風險和抵押物懸空風險。其次把防險責任落實到個人，強化其持續監控的責任感和主動性，嚴把客戶準入關，遏制無權抵押、多頭抵押、重復抵押和當事人作弊等違法行為，把客戶的第一還款來源是否充足作為發放貸款的前提條件，防止簡單依據第二還款來源選擇和評判客戶。最后在合同的其他條款上增加了抵押人和借款人明確承諾。督導工作人員一對一地及時知悉相關信息，及時向貸款人履行告知義務，防止由此產生的違約風險。

2、推行反向抵押貸款制度安排。“反向抵押貸款”是指在老年居民中推行的“抵押房產、領取年金”的壽險服務。投保人將房屋產權抵押給保險公司；保險公司按月向投保人（受益人）支付給付金，也是終身支付；直至投保人亡故，保險公司才將該房屋收回，進行銷售、出租或者拍賣。此項業務一旦開展，將使擁有私人房產的老年人在保有房屋居住權的同時又可將房屋財產在生前變現，提前得到房屋的銷售款。對商業銀行來說，可以進行金融創新尋求新的金融產品，將住房反向抵押貸款與傳統的住房抵押貸款有機結合起來，因為兩者的現金流是反向的，從而可以合理匹配，可以使每期的現金流入與現金流出基本一致。同理，對于另一方保險公司而言，也可以根據同一時段的不同資金流向將保險業務與住房反向抵押貸款匹配，以平衡同一時段的現金流入與現金流出，也是有利于保險業發展的。在實行資產負債匹配時，要注意匹配的合理性，貸款數額要匹配，其次期限要匹配，最后要結構比例匹配。同時可以適當提高貸款機構的準入門檻，對申請從事住房反向抵押貸款的金融機構進行嚴格審核，只有具備一定經濟實力、管理體制科學、信用級別高的金融機構才能開辦住房反向抵押貸款業務，以進一步降低房產抵押貸款的系統風險。

3、加強住房貸款的利率風險管理和流動性管理。加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理，一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作周期性調整，利率調整周期可以是1個月、1季度、半年或者1年。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善商業銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業銀行承擔的利率上升的風險轉移給借款人，同時也把由借款人承擔的利率下降的風險轉移給商業銀行。二是開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分的利率風險，如果商業銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，如發行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配和流動性風險。三是套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由于利率變化導致的價值變化，如可用遠期利率協議、利率期貨和交易所期權進行短期利率風險管理，用銀行間期權、互換和互換期權進行長期利率風險管理。四是大力發展個人住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債權出售，換取貸款資金或流動性高的短期債權，提高流動性。

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[2]劉萍：個人住房抵押貸款風險探析[J].金融研究，2002（8）.

[3]胡紅星：我國商業銀行個人住房抵押貸款風險及防范[J].蘇州大學學報（哲學社會科學版），2007（3）.