“優勢證據”扳倒“物權至上”

文/江中帆

“優勢證據”
扳倒“物權至上”

文/江中帆

借他人名義買房，帶來的是一場大麻煩。

房屋登記的產權人明明是友人夫妻，卻非要說是自己出資以朋友夫妻名義購買的不可，要求主張對房屋的所有權。那么，在“物權至上”的今天，憑手中僅有的證據，能否討回房屋？在普遍不被看好的情況下，權利主張人卻偏偏不服輸，打了一場不可為而為之的官司。而本案的發生，也為那些規避房地產住房信貸政策者敲響了一記警鐘。

借名購房埋禍端

現年31歲的葉瑋濤，與妻子馮琴同是江蘇省鹽城市人，現在江蘇省蘇州市擁有一家建筑安裝工程有限公司。其手下有一女會計，名為徐曉雯。因徐曉雯與丈夫劉建明也是江蘇省鹽城市人，緣于老鄉的情緣，而且年齡相仿，他們關系十分要好。

葉瑋濤、馮琴從事建筑安裝工程生意，十分看好房產的投資前景，雖然在蘇州市已置有兩套房產，但在國家一次又一次發出重拳調控房市的強烈信號下，深感投資房產將越來越困難，便計劃在國家出臺調控政策之前，再投資購買一套房產。

經過一段時間的市場摸查，功夫不負有心人。2009年8月13日，葉瑋濤來到蘇州工業園區某房產中介公司門店咨詢購房事宜，該公司員工孫斌就向葉瑋濤介紹了蘇州工業園區百合花苑的一套房屋。葉瑋濤夫婦覺得該套房屋地點不錯，當晚便在孫斌的介紹下，約房東周玉梅上門看房。

看過房后，葉瑋濤夫婦對房屋所處地理位置，以及戶型、價格都十分的滿意，為防夜長夢多，隨即在孫斌的見證下，當場與周玉梅簽訂了定金合同。

次日，葉瑋濤來到中介公司，在葉瑋濤的要求及孫斌作為中介公司的見證下，葉瑋濤以徐曉雯的名義與周玉梅簽訂了《房屋買賣中介服務協議》。葉瑋濤為何要以徐曉雯的名義購買房屋呢？孫斌對此介紹說：“由于葉瑋濤說自己已有多處房產，根據國家政策只能貸款5成，所以希望能以他人名義購買。葉瑋濤提出可以以他的會計徐曉雯的名義購買。我就在定金合同原件后面抄下了徐曉雯的姓名和身份證號碼，去查詢是否可以貸款七成。后經查詢發現徐曉雯可以貸款七成，我就告訴了葉瑋濤。葉瑋濤就說用徐曉雯的名義購買。”

2009年9月26日，蘇州工業園區國土房產管理局向徐曉雯頒發了該套房屋的房屋所有權證，房產證載明，共同共有人為劉建明。2009年9月底，房屋交付葉瑋濤，并由葉瑋濤一直實際居住使用。此后，該套房屋的上述付款票據和房屋所有權證書一直由葉瑋濤保管。

歸屬成迷起紛爭

2010年7月29日，因感情破裂，劉建明向法院起訴要求與徐曉雯離婚。在離婚訴訟中，劉建明要求將登記在劉建明、徐曉雯名下的位于蘇州市工業園區百合花苑的一套房產作為夫妻共同財產予在分割。

得知這一消息后，葉瑋濤、馮琴夫婦驚出一身冷汗，他們第一反應就是：必須盡快將房屋的產權歸屬確定下來，不然，自己的房屋豈不要旁落他人之手！然而，一個現實的問題是，房屋雖是自己出資購買，可自己手中僅有一些購房時的單據，而房屋產權人登記為劉建明、徐曉雯夫妻，現在劉建明昧著良心想將自己的房屋吞為己有，僅憑手中的證據，能否討回房屋？他們心中沒有底，便咨詢了一些法律人士。讓他們失望的是，法律人士答案幾乎一致：物權至上，要想打贏官司，希望渺茫。

希望渺茫，畢竟還是有希望。如果不拼一下，那就是徹底沒希望了。經過慎重考慮，葉瑋濤、馮琴夫婦決定通過法律途徑討回自己的房屋，遂于2010年8月26日來到蘇州工業園區人民法院，一紙民事訴狀，將徐曉雯、劉建明推上了被告席，開打了一場不可為而為之的官司。

庭審中，雙方圍繞房屋的歸屬焦點，唇槍舌劍，互不相讓。徐曉雯對此房產的真實所有權人是葉瑋濤、馮琴夫婦并無異議。徐曉雯的丈夫劉建明則認為，對于物權的歸屬本人沒有舉證義務，葉瑋濤、馮琴夫婦只有在提供的證據足夠充分時，才能否定本人對于房屋的所有權。

2010年10月14日，在房屋歸屬糾紛案件審理過程中，劉建明訴徐曉雯離婚訴訟案，經法院調解，達成調解協議，劉建明與徐曉雯離婚。對于百合花苑的房產，因涉及第三人的利益，雙方在離婚訴訟中同意待法院作出判決后再另行處理。

由于雙方都有相應的證據證明自己的訴求，又沒有足夠的證據推翻對方的主張，訴訟房屋究竟應歸何方，自然成迷。為了剝繭抽絲，盡可能還原事情的真相，法院做了大量的庭外調查工作。

審理中，法院查明徐曉雯在葉瑋濤、馮琴夫婦公司工資收入為每月1600元。劉建明自稱從事廢品生意，收入不固定。劉建明和徐曉雯在本案訴爭房屋交易前一年的銀行卡交易信息，劉建明提供銀行卡一張，最高余額為1.3萬元；徐曉雯提供銀行卡三張，最高余額為5.5萬元。

法院還調查了葉瑋濤、馮琴夫婦公司的財務賬簿，顯示2009年11月至2010年10月，每月支付“百合花苑房貸”各6200元，此外還有公司會計趙長松的證言。

由于訴爭房屋是孫斌居間介紹的，因此孫斌是最了解購房情況的案外人，審理中，法院依法對中介孫斌進行詢問。孫斌證實2009年8月13日，葉瑋濤到其公司門店咨詢購房事宜，其就向葉瑋濤介紹百合花苑的房屋，并對之后葉瑋濤以徐曉雯的名義購買房屋的情況作了說明。

優勢證據還真相

工業園區人民法院經審理后認為，葉瑋濤、馮琴為使徐曉雯女兒落戶蘇州，自己能享受優惠的貸款政策，便以徐曉雯的名義，與案外人周玉梅簽訂房屋買賣中介服務協議，爭議房屋所有權歸自己所有的情況，并提供了人證、物證予以證明。且徐曉雯亦明確認可了葉瑋濤借用名義簽訂合同購買訴爭房屋并支付房款之事實。

涉案房屋登記在劉建明和徐曉雯名下，僅能證明劉建明和徐曉雯系該房屋登記的名義權利人，不能最終有效證明其為房屋的真正權利人。訴爭房屋的歸屬應當結合當事人的意思表示、購房款支付、房屋居住使用等情況綜合分析。

綜上，2010年12月13日，工業園區人民法院依法作出一審判決，判決確認蘇州工業園區百合花苑的訴爭房屋歸葉瑋濤、馮琴所有。

一審判決后，劉建明不服，向江蘇省蘇州市中級人民法院提出上訴。

2011年5月11日，經法院調解，雙方達成調解協議，約定訴爭房屋歸葉瑋濤、馮琴所有；葉瑋濤、馮琴自愿一次性補償劉建明5萬元，訴爭房屋的銀行抵押貸款由葉瑋濤、馮琴歸還。

本案的發生，還給人們帶來一些警示。為了規避住房信貸政策，借用他人名義購房，殊不知，雖然通過保留購房手續，以優勢證據規則可以幫助討回房屋，但是，要達到優勢證據的法律標準，并非易事。更主要的是，房屋產權登記的權利，不能對抗第三人，即如果名義產權人將房屋轉讓給第三方，就不能向第三人追回房屋了。到時，即便能夠向借名人討回應得的權利，也可能只是一紙判決。■

（文中人名、小區名系化名）

編輯：董曉菊 dxj502@163.com

法博士點評

“優勢證據”扳倒了“物權至上”，法院判決的法律依據和法律理論基礎是什么呢？

有關法律人士指出，物權至上，是物權法的核心精神。但是，實際工作中，因一些主客觀因素，會造成物權登記內容與實際內容有出入，這就要求給予更正錯誤的法律途徑。據此，《物權法》第十九條規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。問題是，權利人、利害關系人必須提供足夠的證據，足以推翻登記簿記載的事項。這就產生了一個優勢證據的問題。

所謂優勢證據規則是對雙方所舉證據的證明力進行判斷時所確立的規則，屬于采信規則。即當證明某一事實存在或不存在的證據的分量與證明力，比反對的證據更具有說服力，或者比反對的證據可靠性更高，由法官采用具有優勢的證據認定案件事實。《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十三條規定，便是優勢證據的法律體現。