基于房價收入比的遼寧省房價增長合理性研究

肖利芬，宮 健

(東北財經大學 研究生院， 遼寧 大連 116025)

一、引 言

近年來，在全國房價普遍大幅上漲的背景下，作為東北老工業基地的遼寧省，其房地產市場溫和的均衡也被打破。特別是2009年的后半年至2010年第一季度，沈陽和大連等中心城市的房地產交易價格大幅攀升，2010年1—6月遼寧省商品房同比增速31.5%，商品房銷售額同比增速48.7%，商品房銷售價格的增速遠遠超過了商品房銷售面積的增速。①數據來源于中國經濟信息網統計數據庫。

事實上，我國房價問題已不再是一個局部問題，它不僅關系到經濟的健康發展，更關系到民生。2010年“兩會”以來，溫總理曾多次公開表示“要將房價控制在合理的水平”，一方面表明政府對調控房地產市場健康發展、擠出房地產市場泡沫的決心和信心;另一方面也將一個現實的問題擺在了學者的面前:一個國家 (或地區、或城市)房價合理水平究竟如何衡量?眾所周知，房價高低只是一個相對的概念，需要用不同的指標從多角度進行全面衡量。本文立足于度量房地產市場泡沫程度，即房價合理性的指標的選取，并運用相對合理的指標對遼寧省主要城市房價及居民購房能力進行測度。

從理論上講，房價合理性可以從租售比、開發商投資利潤率和居民購房承受能力［1］三個方面進行評價。從投資的角度看，房租作為投資在房產上的資本的利息和折舊，應該與房價之間存在一定的比例關系，在我國房地產市場改革早期，就有學者指出合理的租售比是住房制度改革的關鍵［2］;從供給的角度看，房價的合理性應該與房地產商獲得利潤的高低有關;從需求的角度看，房價的合理性與居民住宅的負擔能力有關，若住宅對于大多數購房者而言是可承受的，則房價就是合理的［3］。但是，鑒于我國房地產市場的現實狀況和我國相關指標實際統計數據，部分學者認為反映居民購房承受能力的房價收入比是度量我國住房市場是否存在泡沫、我國房價增長是否合理的指標之一，并對其進行不斷的改進和完善［4］-［7］。

當然，也有學者指出房價收入比存在不能反映市場供需狀況的變化、沒有考慮不同收入家庭支出結構的差異等局限性［3］-［8］。為了突破通常的4—6倍作為房價收入比臨界值的局限，本文首先確定了不同條件下房價收入比的合理上限。進一步，為了克服房價收入比不能反映市場供求變化的局限，本文又分別根據家庭平均住房面積 (市場存量)和新開工住房的平均面積 (新增住宅)構造了反映遼寧省主要城市居民可承受能力的房價收入比指標。同時，為了彌補房價收入比無法反映不同收入階層承受能力的缺陷，本文還構造了遼寧省不同收入階層的房價收入比，進而形成一個立體化的衡量體系。另外，本文還計算了遼寧省主要地區的房貸月供收入比，以對本文的結論做進一步的補充。

二、遼寧省房價收入比合理上限的確定

對世界各國房價收入比的實際調研中，主流研究方法的一個重要區別表現在對數據的中位數和平均數的取舍上。另外，在房價是使用新房房價還是綜合房價、住房基準面積如何選取以及家庭收入如何確定等方面，不同的研究往往使用不同的標準。不過，綜合世界各國的實證研究結果，房價收入比顯示了高度離散的特征，根據相關指標可獲得的情況，本文采用平均數定義房價收入比，即每套住房平均價格與家庭年平均可支配收入的比值。設1套住宅總售價為P，市場上每平米住宅平均銷售價格為p，家庭平均年收入為Y，人均可支配年收入為y，戶平均人口數為n，每套住宅平均面積為M，人均住宅面積為m，房價收入比為R。若將住房價格取市場上各類住宅價格 (單位:元/每平方米)的平均值，住宅大小和人均收入同樣取平均水平，則本文采用的房價收入比可以用公式表示如下:

(一)房價收入比上限的確定

世界銀行專家黑馬 (Hamer)在20世紀90年代初進行房改研究時，曾就房價收入比的取值做過詳細說明?；谑澜玢y行選取的衡量一國住房消費水平的標準，黑馬認為，中國比較理想的房價收入比應介于4—6倍之間，之后一部分學者將這個標準作為判斷中國房價是否合理的標準，但也有另外一些學者對這個標準提出了質疑。本文借鑒呂江林［4］的研究，確定遼寧省房價收入比的合理上限:

設1套住宅的總售價為P，購買住房的按揭貸款首付比率為a，家庭年平均收入為Y，每月還款額占家庭收入的比率為k，①考慮我國大部分家庭采用“等額本息法”進行還款，所以假設每月還款額占家庭收入的比例為k為常數。銀行住房貸款月利率為r，還款期限為n年。因為“總房價=首付款+分期付款折現值”，則:

其中，(Y/12)表示家庭每月平均收入。對式 (2)采用等比序列求和，可得:

進一步，將式 (3)中的Y移至等號左邊，(1-a)移至等號右邊，整理得:

式 (4)左端即為房價收入比，因此，本文實證分析所采用的房價收入比上限R*計算公式為:

(二)不同情形房價收入比上限的確定

根據式 (5)可以看出，房價收入比上限R*的確定需要首先設定還款期限n、月貸款利率r、月供比率k和首付比率a。(1)考慮購房者的工作期限和銀行按揭貸款年限后，本文中的貸款年限n上限為30年，即360個月。(2)綜合2001年以來我國房貸利率變動的上下界，據此可得出月利率r的取值范圍為0.35%—0.65%(對應的年利率為4.20%—7.80%)。(3)通過對2001—2009年《遼寧省統計年鑒》中相關數據進行整理，可以得到各年度平均消費傾向的變化情況，該指標呈逐年下降趨勢，至2008年止穩定在70%左右的水平，由于消費傾向具有短期不易變動的性質，假設居民消費之外的全部收入都用來還貸，則可以初步推算出每月還款額占家庭收入的比率k的取值為30%。另外，我國相關規定明確提出，每月還貸數額不得超過月收入的50%。綜上，本文將k值確定為較符合實際情況的30%。(4)首付比率a則分別取20%、30%和40%，相應的房價收入比上限R*如表1所示。

表1 首付比率a為20%、30%和40%時的房價收入比上限

由于實際中首付比率k多為30%和40%，還款年限n多為20年以上，故此可以大致認為在城鎮居民收入穩步增長的情況下，居民可以承受的房價收入比正常區間在4.75—8.52，一旦該數值超過8.52，則認為房價收入比超出了居民的可承受能力，應引起相關部門的重視。

三、遼寧省主要城市房價收入比的實證分析

本文根據歷年《遼寧省統計年鑒》中各城市平均房價的數據，選取遼寧省房價較高的幾個城市作為主要研究對象，分別為沈陽、大連、鞍山、丹東、錦州和營口，并將其結果與遼寧省及全國的數據進行比較。①本文數據來源于歷年《遼寧省統計年鑒》(2002—2010年)，以及中國經濟信息網統計數據庫。

(一)根據家庭實際平均住房面積確定的房價收入比

為了根據式 (1)計算房價收入比，本文首先考慮住宅市場總的住房存量，得到人均住宅面積m，并進一步得到家庭平均住宅面積M=人均住宅面積m×家庭平均人口n，每套住宅的平均售價P=每平方米住宅的價格p×家庭平均住宅面積M;而家庭可支配收入Y=人均可支配收入y×家庭平均人口n。表2給出了2004—2009年全國、遼寧省全省以及沈陽、大連、鞍山、丹東、錦州和營口等主要城市的實際房價收入比。

表2 遼寧省主要城市住宅房價收入比 (存量衡量)

注:遼寧省2004—2009年城鎮居民人均住宅平均面積依次為20.90、22.00、23.00、23.70、25.70和26.60平方米;全國數據來自中經網，其中2007—2009年城市人均住宅建筑面積數據缺失，2007年使用網絡數據為28平方米［9］，按每年增長1平方米計算，2008年和2009年分別取29平方米和30平方米。

從表2可以得出以下結論:

(1)比較表2的最后兩行可以發現，遼寧省各年的房價收入比均小于全國平均水平，并且兩者均處于最高臨界值8.52以下，可見，以存量衡量的每套住房的平均價格仍處于居民可承受能力之內。

(2)觀察表2各主要地區 (或城市)房價收入比的變化，可以發現除大連之外，大部分城市的房價收入比均比較平穩，波動不大。這表明遼寧省大部分地區房價增長與居民收入增長基本同步，兩者與經濟增長相協調。

(3)表2中大連市的房價收入比始終高于全省平均水平，從2007年開始已經接近房價收入比的上限8.52，而2009年的房價收入比為8.64，突破了警戒值8.52。主要有兩個原因:一是外來購房者炒高房價;二是大連市的土地資源較為緊張，住宅建設用地的供給難以適應迅速增長的購房需求。2010年第三季度大連城市人均年可支配年收入為21 136.18元，平均房價為10 606.31元/平方米①大連市城市居民人均可支配收入由大連統計信息網前三季度推算得出，平均房價來自搜房網前九個月房價的算術平均。，人均住房面積采用2009年的26.60平方米，計算得出房價收入比高達13.35，這進一步表明大連房地產市場存在一定的泡沫。

綜上所述，遼寧省大部分地區房價增長仍處在比較合理的水平，只是在局部地區存在泡沫，需要地方政府加以調控。事實上，這一現象已經引起相關部門的注意，為了抑制大連市房價進一步的爆發性增長，大連市政府于2010年10月頒布了“限購令”，對房地產市場進行調控。

(二)根據新增住房平均面積確定的房價收入比

鑒于我國房地產市場存在特殊的房子—— “房改房”，使得基于房地產市場存量衡量的房價收入比存在一定的偏頗，更無法反映當前新房市場中居民購買一套住房的負擔。因此，本文結合實際的住宅戶型變化，以100平米作為標準住宅面積 (即每套住宅面積M)，立足于刻畫近期新增住宅房價收入比的變化，其結果如表3所示。

表3 遼寧省主要城市住宅房價收入比

從表3可以得出以下結論:

(1)從全國平均新增水平來看，房價收入比均在8.52以上 (2008年除外)，可見，將每套出售住宅假設為100平方米時，房價的增長已遠遠超出居民的可承受能力，顯示房價增長過快。當然，本文結論僅根據平均水平計算，并不全面。事實上，我國政府部門以及部分學者已經開始提倡多建中小戶型住宅 (或公寓)，這不僅符合我國人多地少的國情，更能增加市場中房屋套數的供應量，進而影響房價，實現調控房價的真正目的。

(2)表3中將住宅面積設置為100平方米，則遼寧省的房價收入比高于全國的平均水平，這不同于表2的結論，主要因為在表2中遼寧省每套住宅面積小于全國的住宅面積。所以，如果購買相同面積的住房，遼寧省居民的負擔要高于全國的平均水平。

(3)因地理區位和地方經濟而導致的房價差異進一步分化。中心城市和經濟發達城市的房價收入比明顯更高，在表3中，沈陽、大連和丹東房價收入比或者超過警戒線，或者在較高水平上波動，都說明了當地房價過高的事實，應當引起相關決策者的重視。

與表2結論相結合可以發現，遼寧省部分城市房價增長確實超過了居民的平均可承受能力，地方政府需要從調控房地產市場、增加居民收入兩方面著手，將房價控制在居民可承受的合理范圍內。另外，相對于全國而言，遼寧省居民的購房負擔處于全國平均水平之上。

(三)不同收入階層的房價收入比

上述兩部分均考慮的是居民平均收入水平，無法反映近年來居民貧富差距不斷拉大引起的不同收入階層對房價承受能力的變化。鑒于此，本文將研究遼寧省2004—2009年不同收入階層的房價收入比 (如表4所示)。本文收入階層的七個分類基于2010年遼寧省統計年鑒的劃分標準，收入從低到高的占比依次為10%、10%、20%、20%、20%、10%和10%。其中，最低和最高收入中又分別分出5%的更低和更高收入層。

表4 2004—2009年遼寧省不同收入階層的房價收入比

從表4可以得出以下結論:

(1)收入位于中間20%的居民的房價收入比在2009年已接近臨界值，主要是因為在全球金融風暴之后，大量閑散資金涌入房地產市場，使得2009年房價陡然上升，超出了中等收入家庭的可承受能力。

(2)不同的收入階層之間的房價收入比有很大的差異。以2009年為例，最高收入者的房價收入比只有1.97，而最低收入者的房價收入比卻高達29.67，基本上不具備購買住房的能力，兩者相差近15倍。當然，針對低收入階層，政府也采取了相關的政策，提供了廉租房、保障房、經濟適用房和限價房等，以實現“居者有其屋”。

另外，從以2009年經濟適用房計算的各收入階層的房價收入比可以發現，低收入階層的房價收入比為7.87，小于臨界值8.52?？梢?，經濟適用房比較適合中低收入階層，符合保障性住房的性質，所以，建造經濟適用房等保障性住房是解決城市中低收入階層住房問題的行之有效的措施之一。

(四)月供收入比 (MIR)［10］

為了進一步驗證前文采用房價收入比數據得出的結論，本文又選取了月供收入比 (Monthly Mortgage Payment to Income Ratio，MIR)來補充衡量房價增長的合理性。月供收入比是銀行在做按揭貸款審查時常用的評價指標之一，如果該值小于0.5，說明貸款者有足夠的支付能力。

其中，P仍表示每套住房的售價，Y為家庭年均可支配收入，Y/12表示家庭月均可支配收入，a為首付比率，n為按揭貸款年限，r為中長期貸款月利率。本文取每套住房的面積為60平方米，得到2009年遼寧省的月供收入比，按揭貸款年限n分別取10年、20年和30年，結果如表5所示。

從表5可以看到，除營口和盤錦30年按揭貸款的月供收入比低于0.5以外，其余各城市以及全省平均的月供收入比均大于0.5，并且各種情形中，仍以大連為最大。表5中僅僅將套均面積設為60平方米，月供收入比已然超出了居民的可承受能力。事實上，市場中新房的平均套房面積要更大。因此，采用月供收入比進一步驗證了遼寧省部分中心城市和經濟發達城市的房價偏高，已超出了居民可承受能力的現實。

表5 2009年遼寧省主要城市月供收入比

四、結論和政策建議

本文從多角度對遼寧省房價增長的合理性進行驗證，為了保證結論的可靠性，本文選擇了遼寧省房價較高的6個城市2004—2009年的樣本數據進行研究，分別計算了基于存量房市場、新增住房市場和不同收入階層的房價收入比，結論表明，遼寧省總體上房價增長穩定，與居民收入增長水平基本保持相同的步伐，使得房價收入比在這6年里比較穩定，但部分城市房價偏高，尤其是大連等經濟較發達城市，已超出了居民的可承受能力，房地產市場存在一定泡沫，需要引起相關地方政府的重視。

第一，加大保障性住房的建設，提升房產相關信息的透明度。本文的結論表明保障性住房是改善中低收入階層住房狀況的有效措施之一，因此，各級政府應加大保障性住房的建設，實行利率優惠以降低居民購房門檻，嚴厲打擊房地產商投機開發等行為。另外，相關政府部門也應當妥善地收集、處理和公布我國房地產業運行有關的數據和資料，這不僅有助于提高其自身的公信力，還有利于產業預警系統的建立。

第二，地方政府應加大對房地產市場的調控，規范房地產市場秩序。近年來房地產市場的不規范行為屢見不鮮，消除這些違規違法行為、扭轉房地產市場不規范的現狀，應當從法制建設上入手，完善相關的法律法規，對房地產交易、開發、建設、銷售和廣告的各個環節制定必須遵守的程序規章，同時還應充分發揮網絡媒體和公民輿論的作用，加大社會監督力度，對于某些房地產商不負責任鼓吹“政策無用論”的行為也要建立行之有效的違章違規處理制度。

第三，加大金融監管力度，避免房價過度增長對金融機構造成危害。鑒于金融機構與房地產業的密不可分性，建立一套完善的金融監管制度和獨立高效的金融監管體系，以應對房地產業發展過程中的自然衰退與風險。金融機構在發放房地產商的貸款和住房按揭貸款時，理應保守謹慎地評估抵押物的價值并對個人經濟狀況與信用記錄嚴格審查。

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［8］虞曉芬.基于居民住宅負擔能力的房價合理性評價研究［J］.價格理論與實踐，2004，(11):34-35.

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