中小城市商品住宅價格現狀及趨勢研究——以湖北省荊州市為例

○王世明 程 秀 鐘紹明

（武漢東湖學院 湖北 武漢 430212）

商品房是經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。本文所指商品住宅為商品房中的一部分，是指房地產開發企業（單位）建設并出售、出租給使用者僅供居住用的房屋。

一、全國房地產行業現狀

2011年上半年，我國GDP增長9.6%，這表明了我國良好的經濟發展態勢。房地產行業作為國民經濟發展的主導產業，在城市化進程不斷加快、人均面積小帶來土地供應緊張以及房地產供需矛盾等諸多因素的影響下，我國的房價整體居高不下，甚至不斷攀升。由于我國的經濟整體發展不平衡，地域差異明顯，也使得房地產行業的地域特點更加凸顯。一線城市均為國際性的大城市，經濟發達，人口規模大，消費能力強，房地產行業競爭激烈，產品多樣，房價始終高于二三線城市，例如，由北京市中介機構根據網簽數據統計出來的結果表明，2010年10月份北京房價成交均價為19160元/平方米，安居客網統計，7月份北京二手房價為24943元/平方米，相比6月份下跌0.25%，房價的下跌應為近期國家出臺的一系列抑制房價過快上漲的政策所致，以限購令為首。二線城市如青島、大連、天津等，作為發達的區域經濟中心，仍具有較強的消費能力。據安居客網公布，2011年7月青島房價售均價為12414元/平方米，和2010年相比仍有較大漲幅，不過和2011年2—6月份的均價14725元/平方米、13314元/平方米、12296元/平方米、12096元/平方米、12196元/平方米相比整體有下降趨勢。同為二線城市的煙臺，房價一直處于上漲的狀態，2011年均價已達到7500元/平方米。三線城市均為經濟不發達的中心城市，消費能力一般，房地產開發業務也處于不斷發展的階段。搜狐焦點北京房產報道，呼和浩特新建的商品房銷售均價已漲至5146元/平方米?？偟膩碚f，一線城市房價趨于平穩，二三線城市房價持續上漲。

二、荊州房地產行業現狀

1、商品房供應量和銷售量大幅增長

2011年第一季度荊州城區建設用地成交總面積達30.09萬平方米，成交價高達3000多萬元，同比增長91%，增加土地收益同比增長7—8倍，這表明了開發商投資與供應量的增加。商品房竣工面積14.42萬平方米，同比增長25.5%。其中，住宅竣工面積12.25萬平方米，同比增長57.6%。批準預售面積67.22萬平方米，同比增長169.9%。其中批準預售住宅面積61.09萬平方米，同比增長172.1%；預售套數6120套，同比增長149.9%。第一季度荊州城區商品房銷售面積10.7萬平方米，同比增長76.1%。其中商品住宅銷售面積10.38萬平方米，同比增長73%；銷售套數1097套，同比增長70.6%。據統計，一季度荊州城區商品房銷售額40761萬元，同比增長63.6%。其中商品住宅銷售額39193萬元，同比增長62.7%；商業營業用房銷售額1346萬元，同比增長62.6%。商品住宅均價3776元/平方米，同比下降6.0%，但比2010年全年平均數增長6.8%。

2、商品房銷售價格增長速度越來越快

荊州的房地產發展可以分為三個時期：一是2006年及2006年之前，荊州房地產市場發展緩慢，均價不足1500元。二是2007—2008年受金融危機影響，荊州房地產發展持續緩慢，城區商品房銷售面積72.28萬平方米，同比下降10.9%；其中商品住宅銷售面積70.13萬平方米，同比下降10.6%。商品住宅空置面積22.78萬平方米，同比增長2.83倍，這段期間房價雖有所上漲但漲幅趨緩。三是2009年后，房地產市場進入迅猛增長時期，雖然商品住宅的銷售速度在逐年放緩，但是銷售價格增長是越來越快，2008年商品住宅銷售均價為2051元，2009年的均價2541元，到了2010年，均價迅速增長到3535元，與2008年相比，兩年時間房價上漲了72.3%。

從2001年到現在，荊州城區房價年平均漲幅15.2%，高于全國平均水平，也高于周邊城市平均水平（見表1）。

表1 2001—2010年荊州城區商品住宅銷售均價趨勢單位：元/平方米

3、房價增長與居民收入增長比較

根據有關部門統計，荊州城區居民家庭收入水平狀況：低收入和最低收入家庭，戶均年收入2萬元以下，占家庭總數比例43.85%；中等收入家庭，戶均年收入2—6萬元，占家庭總數比例51.54%，高收入家庭，戶均年收入6萬元以上，占家庭總數比例4.61%。2001—2007年，荊州城區GDP平均增長速度為12.6%，人均GDP平均增長速度10.8%，而同期房價平均漲幅為15.7%，高于經濟增長速度，說明房價水平與經濟發展水平不相適應。

4、荊州房價與周邊城市房價對比

從經濟發展水平來看，荊州的房地產發展水平與周邊城市相差并不大。以武漢和宜昌為例，就2010年4月商品住宅均價而言，宜昌為4773元/平方米，武漢為6432元/平方米，而荊州為3738元/平方米，由此看來，荊州房價的絕對數遠低于武漢和宜昌，但若結合經濟發展水平來考慮，荊州的GDP不管是從總值還是人均來考慮均低于武漢和宜昌，所以綜合這兩個方面考慮，荊州的房價水平與這兩個城市差別不大，其房地產能保持平穩的速度不斷發展。

三、導致荊州市商品住宅價格持續上漲的原因

1、商品住宅項目的總開發成本不斷增加

成本增加是荊州商品住宅價格持續上漲的主要原因。隨著經濟的發展，物價水平總體上呈不斷上漲趨勢，荊州市也不例外。物價的不斷上漲，必然會導致商品住宅項目總開發成本的持續增加。商品住宅項目的總開發成本由開發成本、開發期間費用、行政事業性收費、稅金四個部分構成。

在2008年，荊州統計部門對地價為45萬元/畝、容積率為1.5的商品住宅項目進行過測算，普通商品住宅每平方米的成本大致表現在以下幾個方面：一是開發成本。包括土地成本450元/平方米，前期費用（包括前期策劃、可行性論證、規劃設計、建筑設計、場地三通一平等費用）為50元/平方米，磚混結構多層住宅建筑安裝工程費600元/平方米，供水、供電、道路、綠化、排水排污等配套建設工程費為110元/平方米。二是開發期間費用。包括管理費、利息支出等，攤薄為170元/平方米。三是行政事業性收費。包括城市建設配套費、消防設施配套費、人防建設費、墻改基金、散裝水泥費等，攤薄為110元/平方米。四是稅金。包括城市維護建設稅、教育費附加等約為90元/平方米。根據測算總開發成本約為1580元/平方米。其中，土地成本約占總開發成本的28%，開發成本約占總開發成本的77%。

荊州市的土地、建筑材料和勞動力等因素的價格一直在不斷上漲，直接影響了開發成本。以土地價格上漲情況為例，2010年荊州城區出讓房地產開發用地681.53畝，平均地價217.98萬元/畝，同比增長137.8%，比2009年的增幅高119.3個百分點，而且地方政府不會控制土地價格的上漲，荊州市2009年財政收入62億，其中土地出讓所得28億，房產稅收1.5億，由數據可知，將近一半的財政收入由房地產業帶來。由此可知，物價的不斷上漲直接導致了開發成本的不斷增加。商品住宅的價格必然隨之持續上漲。當前通貨膨脹的出現，使得商品住宅價格上漲得更加明顯。

2、各類需求依然存在

需求因素也是影響荊州商品住宅價格持續上漲的一個重要因素。需求包括剛性需求和投資性需求。在剛性需求方面，荊州經濟在不斷發展，城市化面積不斷擴大，城市人口在不斷增加，從2000—2010年，荊州人口增加20多萬，拉動了商品住宅剛性需求的持續增長。筆者隨機對173位市民做了“住房需求調查”問卷，統計問卷結果發現，有53位市民在未來2年內有購房需求，即約30%的人在未來2年內有購房需求。在投資性需求方面，商品住宅與普通商品不同，它不僅可以滿足人們的居住需求，還可以成為投資品；隨著物價的不斷上漲，通貨膨脹的加劇，將錢投資購買商品住宅以保值逐漸成為了一種需求。當人們對商品住宅價格上漲的預期越大時，投資性需求就會越大。雖然目前還沒有投資需求這方面的準確統計，但據業內人士保守估計，荊州投資性購房的比例不會低于10%。由此可見，在供給量增長有限的情況下，自然會造成商品住宅價格的持續上漲。

3、開發商對房價的影響

開發商“炒作”力度的不斷加大也在一定程度上推動了商品住宅價格的持續上漲。以荊州市第三大樓盤——順馳太陽城為例，該樓盤在2004年1月份拿到土地開發權，到同年的7—8月份開盤，以“適度、和諧”為主題賣點，以平均1500元/平方米創當時最高銷售價，且在開盤的當天就售出大部分樓房。到2007年二季度開始，荊州樓市中以住宅品質為宣傳賣點的項目成為市場的主導，不少項目在產品定位、銷售策略，甚至在投資回報方面加大了炒作的力度，通過不遺余力地包裝商品住宅，刻意突出商品住宅特點、亮點、賣點的炒作行為增加了商品住宅的成本，拉動了價格的上漲。

開發商對房價影響的另一個重要因素在于開發商對現售房的囤積。據了解，在荊州市數個樓盤中，其開發商均存在一定程度的囤積商品房行為。開發商囤積現售房，給購房者造成商品房供應量緊張的局面，與此同時提高商品房價格，這樣就形成了房價不斷上漲，購房者依然爭相購買的局面。

四、荊州商品住宅價格發展趨勢

1、國家進一步加大房地產市場宏觀調控力度

近幾年，國家出臺一系列政策抑制房價過快上漲，但從2010年全國房地產市場來看，宏觀調控的效果不明顯，抑制地價、房價大幅上漲，并且拉動相關行業產品價格上漲，給國民經濟健康運行造成了較大的壓力。因此，從2011年年初，國家就進一步加大了房地產市場宏觀調控力度。

2011年1月26日，國務院辦公廳發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發 [2011]1號文件）。為繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，《通知》提出了八條調控房地產市場的政策措施（簡稱“新國八條”）。隨后，湖北省政府辦公廳印發《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，通知共五條（即“鄂五條”），要求按“新國八條”要求，各地堅決落實新一輪房地產調控政策。同時，荊州市也出臺了新建住房價格控制目標。

2011年7月份以來，國務院要求房價上漲過快的二三線城市執行限購政策，與國務院要求同步，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬了新一輪的限購城市的名單。雖然目前還沒有公布二三線城市的限購范圍，此輪限購令會不會涉及荊州，我們還無法得知，但毫無疑問，對最先限購區域的投資投機需求將會有立竿見影的抑制效果。

很明顯，2011年是國家強力調控房地產市場的一年，宏觀經濟環境和政策環境將約束荊州房價的走勢。

2、荊州商品住宅價格不會下跌

雖然國家大力調控房地產市場，但是短期內荊州房價不會下跌，主要原因有三點：一是目前城市經濟還在快速增長，房地產市場沒有出現嚴重的“有價無市”局面；二是影響房價上升的因素都沒有改變，剛性需求沒有減少，成本上升，各項需求在自然增加，房價難以下跌；三是荊州房價與周邊城市相比相對較低，處于“價格洼地”，周邊城市居民到荊州購房的日益增多。根據筆者走訪發現，荊州市所屬縣市和城鎮消費者在荊州城區購房居住或者投資，大多屬于收入較高的階層，對日益上揚的房價有較強的承受能力。省內其他地區消費者、外省消費者在荊州城區購房多屬投資，這些消費者所在城市的房價一般高于荊州，他們更看重荊州房地產的增值空間?？梢哉f，在一定程度上，外地購房者對荊州房價起到了支撐和抬升的作用。所以綜合上述原因，荊州房價不會下跌。

3、荊州房價不會大幅上漲

首先，國家調控政策和省市出臺的新建住房價格控制目標，很大程度上約束了房價的上漲幅度。其次，荊州城區市場供應充足，不會出現供不應求的局面。目前城區2004—2010年取得土地使用權而未開發的項目共42個，土地面積204.07公頃，可建房屋面積477萬平方米。最后，房價已經達到一定高度，居民對房價的承受能力有所下降。根據中國人民銀行的調查報告顯示：從對房價預期與購房意愿看，74.4%的居民認為當前房價過高，難以接受。同時，66.75%的武漢市民認為武漢房價偏高，22.18%的認為武漢房價已經很高。從受訪者家庭基本月均收支情況來看，商品房均價已接近或超過許多中等收入家庭的月收入，成為多數購房家庭的最大負擔。

由于上述原因，房價不可能出現大幅度上漲。

4、荊州房價還會繼續上升

根據以上分析，雖然荊州房價不會下跌的同時也不會大幅上漲，但是房價還會穩中有升，原因有以下幾點：一是地方政府對土地財政的依賴短期內難以根本轉變。住建部一位官員在談到房地產市場調控時說，調控的難點之一就是地方政府對土地財政的依賴，使得房價越高，土地價格越高；而土地價格越高，地方政府用于城市基礎設施的錢就更多。在現行體制下，即使普遍開征房產稅，也難以扭轉地方政府對土地財政的依賴（見表 2）。

表2 2006—2010年全國土地出讓金占土地財政收入的比例

二是地價上升推動房價上升。荊州地區房地產開發用地價格幾年來連續大幅上升是推動房價上升的重要原因，2010年土地單價和樓面地價均創歷史記錄，所以這一年房價漲幅也最高。地價暴漲的勢頭，不可能極速冷卻下來，即使采取強硬措施調控，短時期內“地王”可能減少，但地價不可能真正降下來，因此房價仍然會保持上漲趨勢。

三是資金流動性過剩推動房價上升。2010年荊州城區個人按揭貸款總額為95916萬元，遠遠超過2008年的13408萬元和2009年的35884萬元。數據充分說明，房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。在未來幾年，無論國家的調控措施如何，大量資金仍會源源不斷地涌入房地產市場，支撐房價上漲。

從市場自身的發展趨勢看，在經濟持續發展的狀態下，房價的總體趨勢仍然是上升而不是下降。荊州房價未來的大體走勢也將是如此。當然也不排除個別樓盤會出現價格下降或者“策略性降價”，但是，不會影響房價的總體趨勢。

[1]劉洪玉、張紅：房地產業與社會經濟[M].北京：清華大學出版社，2006.

[2]2009年度湖北省城市地價監測報告[R].湖北省國土資源廳，2010.

[3]王志宗：宏觀調控下的荊州房價[J].荊州房地產，2011（2）.

[4]2010年荊州統計公報[R].荊州市統計局，2010.

[5]中國人民銀行：2011年第1季度儲戶問卷調查報告[R].2011.