以房養老模式在我國發展的思考——基于武漢市城市居民以房養老狀況的分析

○羅莉 王亞萍 尹靜 何雯

（武漢科技大學 湖北 武漢 430081）

一、武漢市以房養老模式的實施現狀分析

在我國，學者認為以房養老不僅僅是簡單的住房反向抵押貸款，利用自己擁有的住房取得養老金的任何做法都可以被稱為以房養老。2006年，在政協十屆四次會議上，全國政協委員賴明提交了一份以房養老的提案，被概括成“60歲前用人養房；60歲后用房養老”。

通過調查研究發現，武漢主要存在著抵押式、以房換養式、以房自助養老三種模式，這三種模式的被接受程度各不相同。

1、關于抵押式養老模式

老年人把自己的房產交給有政府背景的公益機構或者銀行，將房子用于抵押貸款，在貸款期間對住房擁有使用權，這些機構或者銀行需要承擔老年人的養老費用，老人去世后則用房屋來償還貸款，剩余部分交由繼承人。這是最初的以房養老的本意——住房反向抵押貸款。

在繼上海市、北京市、廣州市政府先后下發《關于大力推進廣州保險業綜合改革試驗的意見》之后，武漢市明確提出要探索發展住房反向抵押養老保險，但該模式被城鎮居民的認可程度很低，34.2%不接受該模式的被調查對象認為困難在于“評估不規范，公正難保證”。

2、關于以房換養模式

將房子出租，用租金去租用一個小一點或者便宜一點的房子，用租金差價來養老生活。或者老年人把房子交給福利機構，然后享受福利機構的服務，待其過世后房產交由該福利機構進行處置。

武漢市部分房地產經紀有限公司發展“房屋養老”業務。該業務使得六十歲以上的老人可以向養老服務機構提出需求，把產權房交付房地產經紀有限公司，由其免費代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養老院的費用，剩余的就交由老人自己處理，但是該項目強調的是老人自始至終都擁有房屋的產權。

3、關于出售式養老模式

指老年人把自己的房產提前變賣給某一個公益機構，待一次性接收公益機構的現金支付后再從公益機構把房子租回來居住，形成自己付租金住在自己家里，同時享受養老金的一種“自助”現象，又稱為“以房自助養老”。

2007年，武漢市公積金管理中心層試圖提出“住房自助養老”的創新型模式。在該模式中，“公積金管理中心成房東”，六十五歲以上的老人只要把房產以市場價值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養老。這種模式最后是以失敗而告終。

二、武漢市以房養老模式實施的制約因素分析

通過對武漢市以房養老模式推廣情況的研究分析來看，該模式在武漢地區的發展還很不成熟，在實施過程中主要存在以下障礙。

1、傳統養老觀念的影響

我們的調查問卷表明，若政策得當，50%以上的被試老人選擇愿意嘗試以房養老，相對較小的比例選擇完全不接受或者完全接受。總體上講，愿意嘗試及接受以房養老的比例大約比完全不接受的比例高出2—3倍。

但在中國這樣一個提倡孝道的國家，在儒家文化和傳統小農經濟的雙重作用下，家庭養老是我國最主要的養老方式，老年人大都傾向于依靠兒女養老，而不愿意把房產作抵押。而且隨著時代的進步，老年人也越發注重親情的精神慰藉，老人們害怕子女因自己用房養老而被指責不孝，其始終認為房子必須是留給子女的財產。這些傳統的觀念給以房養老的推行帶來了源自根基的阻礙。

2、我國法律法規的不健全

在現階段我國還未出臺任何相關規定來保證以房養老政策的實施，而且，以房養老牽涉到房地產業、金融業、社會保險業以及相關政府部門等眾多產業和部門。如何協調好這些行業和部門之間的關系，使其公開、公平、公正地經營和管理，對于當前法制不健全的現實是個極大的挑戰。

表1 武漢市老年人居住狀況調查統計

我國《物權法》規定，我國住房的產權為70年，如果要實施以房養老的政策，就要對產權制度進行相關的優化改革，使房屋產權歸屬得到改變。而且，武漢市較大部分老年人沒有房屋的產權（見表1）。

對于金融機構，如何劃定具備享受住房反向抵押貸款的權利門檻、控制反向抵押貸款的風險；如何設立貸款條件，可以鼓勵老年人以房養老和維持信貸機構乃至整個金融機構的穩定，都是很大的問題。對于保險機構，面對我國人口數量多、各地區老齡化程度差別大的現實，如何解決對我國人口結構及壽命長短進行精算的困難也是無法回避的現實問題。對于房地產機構，在現行法律法規缺失的情況下，如何規范對當前房價的評估以及未來升值空間的評估，使得評估結果不會存在爭議，以保障老人在以房養老期間能夠得到公平的待遇，也是個很大的難題。

3、市場上的信息的不對稱

在申請反向抵押貸款時，存在著嚴重的信息不對稱的情況。首先，道德風險很難規避，對于借款人，其對自己的身體狀況、既往病史等十分了解，但是銀行等貸款機構則要花費更多的時間和精力來掌握確切的信息，這就增加了貸款機構的成本。其次，由于缺乏相應的監督機構，借款人是否對房屋進行了必要的維護和保養，以保證其正常使用，貸款機構也難以監督，從而使開辦反向抵押貸款業務的風險增加。

再者，以房養老的成功實施，還需要金融機構提高其業務能力，對房子的市值和未來價值、老年人的財產和信用情況以及老年人的預估壽命等多個方面進行綜合詳細的評估。多個行業之間的交流及信息的公開尤為重要，這也就對評估機構的職業道德提出了很高的要求。在我國目前信用體系不健全的情況下，誠實守信的社會信用體系有待進一步的完善。

三、推動以房養老模式在我國實施的對策及建議

1、加強思想宣傳工作

由于受傳統文化影響，使得大部分中國人將畢生所得用于購房，而又將房屋作為將來的遺贈所用。這種對房屋產權的占有與依賴，使得市場上對住房反向抵押貸款的需求不大。而根據西方經濟學理論，需求包括兩方面，一是購買能力，二是購買欲望。這時，就應該在受西方文化觀念影響的情況下，配合以正確的宣傳與輿論導向，加強宣傳，打破傳統觀念的桎梏，使廣大民眾認識到這一制度的可行性和現實價值；認識住房反向抵押貸款的好處，為住房反向抵押貸款的推行創造條件。同時，在宣傳過程中也應當注意肯定傳統養老中家庭的作用，在不破壞傳統文化的前提下，將該制度發展為化解老齡風險和改善養老水平的有益補充。

2、完善相關的法律法規

一是建立出臺一些針對于住房反向抵押貸款的法律法規。特別是在界定貸款者條件以及低壓房屋評估和處置方面更要作出具體的規定。二是完善健全現有的關于房地產市場以及信用建設方面的法規，防范和規避道德風險。三是新模式的推行需要相關配套的改革，以避免與傳統繼承制度的沖突。四是在租賃合同制度方面，新型以房養老政策也會有所涉及，因此，必須對相關制度進行改革，做好法律體系的配套保障。

3、建立相應的信息平臺

“以房養老”模式的運行因為其延續時間長、變動因素多、動用資金巨大等原因而存在眾多的風險，如支付風險、變現風險、預期壽命風險、信用道德風險、城市規劃風險、購買力風險、房價波動風險等等。短期內，都有可能發生重大的變故，因此，要把握信息動態，盡量避免各種風險。

另外，現在滿足以房養老條件的老人，一般缺乏足夠的金融知識，他們沒有辦法對反向抵押貸款作出全面、準確的理解，所以其很容易在信息不完全的情況下被誤導，而且也容易作出帶有道德風險的“逆向選擇”。因此，必須完善監督管理機制，加強對市場主體，包括貸款提供機構和中介機構的監管，明確貸款人必須披露的信息，包括利率、費用等；對中介機構通過基礎認證和監控，確保其服務質量；加強各項規章制度的執行力度，對制度的執行情況進行有效監控并確保信息的及時反饋，及時受理消費者的投訴并給予快速反應等。

4、各方相關的支持

首先，政府應當為反向抵押貸款服務項目提供相關政策優惠，對老年人所獲得的貸款金在理財方面給予必要的政策指導和稅收優惠，包括對老年人參加以房養老獲取的現金予以稅收豁免，對銀行、保險公司的反向抵押貸款保險費收入給予稅收優惠等。使老年人在同其他投資方式相比較時，選擇以房養老的模式。同時實施必要的經濟手段激勵優化市場，以調動該養老模式的各參與主體發揮自身優勢，引導各方主體發揮積極性。

通過社會保障機構進行出資，銀行負責此項產品的經營管理并對所抵押房屋進行評估與處置，在貸款人條件界定方面，則依托保險公司進行審核。促進保險公司與銀行、房地產部門之間的充分合作，達到最優配置，以此實現這項新的金融產品的健康穩步發展，從而也能實現各機構以及保障基金的相互監督。

四、結語

總之，以房養老這種新型的養老模式在我國還沒有被普遍接受，這一新型養老模式在中國還算是一個新型事物，真正得以實現也許需要幾年甚至十幾年的時間，其在中國的推行也存在許多的困難及阻礙。但是，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受并選擇以房養老；伴著各項法律、法規和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項模式會成為我國解決養老問題、應對老齡化問題的一項重要的不可替代的舉措。

[1]范雪蕾、高子建：“以房養老”模式的國情分析及其實施構想[J].商業時代，2009（8）.

[2]歐陽淵：以房養老在我國“試水”艱難的原因分析[J].高新技術企業經濟研究，2008（15）.

[3]賴曉永：對我國發展反抵押貸款業務的思考[J].金融與經濟，2004（10）.