調控,買房“預備鈴”

任蕙蘭

經歷過“國N條”之后，年輕人認識到房價是不太會下跌的，不過，搶在一輪報復性反彈前出手，每次政府打壓樓市至少提供了一個購房的好時機。

這一次，結果也會如他們所料嗎？

中介的腰包癟了

上海浦東的姚阿姨在嘆氣，來她店里話家常的老顧客越來越少。

她守著一間五六平方米的房產中介，原本是小區側門邊的門衛室，側門被封上后，她就向物業把這間“斗室”盤下來，開了家中介，做做附近小區的生意，跟居民很熟稔。

姚阿姨在墻上掛了一塊黑板，一半用粉筆列著租賃房源，一半列著出售房源。打“限購令”出臺起，出售那半邊只擦掉過一套房子。以前她負責看店，老伴帶人看房子，現在生意冷清，老伴干脆在家里睡覺。

“大馬路上的中介日子也不好過，有的房東把鑰匙放我這里，大中介的幾個小伙子天天來拿鑰匙帶人看房，看來看去又成不了，多看有什么好看！”

單長生也在嘆氣。他是漢宇地產某門店經理，店開在“大馬路”上，是上海靜安區一個不錯的市口，平日車水馬龍。店門口是一片綠化，中間有個小水潭，過去他經常跟熟客在鬧中取靜的池邊坐坐，介紹一下手上的新房源，但現在店里的人氣就像門口這一潭死水。

小單剛跟一個客戶通電話匯報了這周的樓市走勢，以及自己對后市的分析，對方三言兩語結束了這個話題，明確表示：被限購。

政府祭出“限購令”，給樓市帶來多少寒意？體會最深的莫過于房產中介。

“往年最火的時候，靜安區一天就能簽200多張單子，去年底一天也能簽120到140張單子，今年2月份整個月也只簽了70多單，你算算，全區有200多家中介，平均三家中介才有一家簽成單子。”21世紀不動產靜安區某門店經理李棟告訴記者。

眼看“金三銀四”的傳統旺季過了一大半，但2011年3月份全市只有1.3萬套二手房成交，同比下降25.9%。當然，這個數字已經比2月份漂亮多了。

中介這個行業總是最真實地反映出宏觀調控的成果——以它的收入和流動性，看中介腰包癟了還是鼓了，就知道政府手心向上還是向下。

2003年房地產被確定為支柱產業，許多人回憶2004年樓市井噴，依稀記得大街小巷冒出許多中介。2004年漢宇地產、瑞陽不動產紛紛擠入市場，個體戶更是多如牛毛——兩三個人，一個門店，就能搭個草臺班子。

市場飽和？呵呵，需求旺盛，大池子里的水會溢到小池子。姚阿姨就在那時完成了從退休老太到中介老板的蛻變。

那一年小單也剛入行，經歷過激烈的競爭期。“房源信息還沒聯網，一家門店只有店長和秘書有電腦。那時沒什么人在店里等客，每天早上9點我就到小區門口支塊牌子等著，牌子上寫清楚手上的房源。包里塞著兩個饅頭一包榨菜。”

“公司規定6點打卡下班，天氣熱的時候，我們就在店里熬到12點，因為居民出來散步乘涼溜溜狗，路過中介會順便看看貼出來的房源，大家都不想錯過生意。”

盛景延續到2005年，央行上調房貸利率與首付比例，密集的政策高調出場，一些人逐漸離開這個行當。

小單每周給客戶們發短信或郵件，分析政策和市場，即使對方不急著買房。熟客從外地過來看房，他就開車去接。下半年樓市“舞照跳，馬照跑”，小單積攢在手上的“潛力股”又活起來了。

這樣的橋段在往后幾年重演了多次。2006年出臺“國六條”、2009年“國四條”、2010年“國十條”……許多人像候鳥一樣在這個圈子里來來去去，小單和同期入行的朋友聚會，始終駐守的只有三四人。

有些人徹底轉行了，也有些在等行情好的時候殺回來——因為這個行當的回報太誘人。

一位資深中介人士給記者算了一筆賬，中介成交一單生意收1.5%-2%的傭金，一套房子以200萬計算，傭金就是三五萬，業務員提成則每家中介不同，按20%來算，一筆單子業務員就能賺過萬。

“一個月多做幾單，收入肯定比寫字樓上班的白領高多了，不然誰愿意那么拼。生意好的時候，經常聽說某家門店一天成交十幾單，在這個圈子里年薪幾十萬很平常。”上述中介人士告訴記者，“但是市場不好時只能拿個零頭”——比如眼下。

投資客退場

雖然歷年調控都會伴著“史上最嚴厲”的形容詞出臺，但看上去這一次才是釜底抽薪。

“限購令”擊中了投資客的命門。“過去手上80%是投資客，20%是自住客，現在投資客大部分都被限購了。”小單說。

高端住宅向來是投資客的搏殺場，21世紀不動產數據顯示，3月份單價在5萬元/平方米以上的高端住宅成交同比下降20%，數字里透著一股偃旗息鼓的疲軟。

2009年樓市最火的時候，小單頭一天晚上打電話告訴客戶，某小區放出一套不錯的房子，把房型圖、房子的照片、小區信息傳真過去，第二天客戶就來跟房東簽單子。“根本不看房，直到幫他賣出去也沒看過一眼房子。”

房價飆升這幾年，浙江企業主們比較靠譜的理財方式，就是把手上的資金以“442”比例配置：四成放在實業上，四成放在房地產上，兩成家用。

這些人投資樓市的方式和做企業差不多——跑量，“認準品牌開發商的高標房，半個月買進賣出一套房子，簽個定金轉讓合同，就能賺三五十萬。”小單知道，在他手上成交多筆物業的“豪主”們，在他門店輻射范圍以外的區域還有更多交易。

不過，自從限購令出臺后，小單和這些老板們的聯系越來越少。

“限購比限貸卡得嚴，很多小銀行還有貸款額度，限貸總是有操作空間的，而且很多高端投資客根本不需要向銀行貸款。限購令從根源上堵住了投資客，交易中心不給你辦產證啊。”李棟說。

限購打擊的另一個投資群體是外籍人士，組團來華買房曾是老外們口耳相傳的投資捷徑。

“十年前，如果一個老外帶10萬美元來中國，兌換80萬人民幣，拿出其中30萬買房子，剩下50萬在中國吃喝玩樂，現在房子升到300多萬，他把房子賣了，兌換40多萬美元回國，他等于什么都不干就能賺30萬，還做了十年一等公民。這筆賬老外都會算。”

李棟斷言，自從限購令出臺，外籍投資者基本流失，市中心、古北地區很多中介損失了50%的客戶。“你外地人能補繳稅單社保證明，外國人怎么補？而且護照上的入境時間是死的，和稅單上的時間對不上就過不了審批。”

退一步來講，就算有客戶能買，市場上放出來的高端房源也屈指可數。開發商一如既往捂盤，采取“以時間換空間”的戰略，二手市場也不動聲色。

“誰也不會一步到位買豪宅，高端住宅的業主手上都有好幾套房子，受限購令限制，不能再買房，他出手一套豪宅，資金往哪里投？往哪里投都比不上房地產回報率高。”

調控，剛需入市好時機？

4月加息后第二天，雪莉簽了購房合同，正式邁入“房奴”行列。

“中介打電話說閔行有一套房子不錯，房東上午剛放出來，我馬上從七寶殺過去看房。一梯兩戶，四樓朝南，一開門覺得采光很好，裝修也不錯，當天就簽了意向書。”

原業主夫婦30多歲，有個5歲的孩子，正在給孩子張羅明年上小學的事，看上七寶一套200多萬的學區房，據說對口七寶最好的小學，就把原來的房子賣了付首付。

這套66平方米的兩房以98萬成交，加上各種稅費和中介傭金共104萬。雪莉夫妻二人幾乎花光了在上海打拼多年的積蓄，背上67萬的貸款，每個月要還5000多元。

想到未來還款的日子，雪莉就覺得不寒而栗。同事海倫去年買了房，冬天看上一條2000多塊的鴨絨被，糾結了好久，最后買了一條200元的電熱毯過冬，過去那可是錢包幾千現金逛一趟商場就沒的主兒。

雖然手頭要緊巴一些，雪莉還是咬著牙把房子買了，“不趁著政府打壓的時候買，后面情況怎么樣還真不好說。”

對此她有兩條“例證”。

一， 去年“國十條”出臺沒多久，海倫就在寶山顧村買了一套65平方米的兩房，當時78萬，現在已經漲了15萬。

二， 同事琪琪2009年在顧村看中一套77平方米的房子，當時單價才6000多，“國四條”出臺后猶豫了一下，后來單價漲到1.4萬。去年琪琪花109萬在顧村買了一套79平方米的兩室，據說環境比不上原來中意的小區。

再加上自身無數次坐失良機的教訓，雪莉總結了兩條真理：房價是不太可能大降的；趁著調控時買房子，將來要是脫手，還能在市場報復性增長時分一杯羹。

就和雪莉一樣，很多人曾期待調控是降價的“前奏”，但等來了房價一輪又一輪報復性上漲，先下手者額手稱慶，后下手者追悔莫及，錯過了買房的黃金時期。現實幾次三番提醒年輕人，調控是買房的“預備鈴”。

3月期間，單價低于2萬元/平方米及在2萬-4萬元/平方米的項目成交占比分別為37.89%和47.55%，分別較上月增加10.95%和3.43%。置換型業主和“剛需”購房者挑起了樓市的大梁。

但是這一次會是例外嗎？有人又糾結了。

“房子賣不動了。”老鄭嘆口氣，他的房子在姚阿姨的黑板上掛了快兩個月。

精裝，兩房一廳，90多平方米，198萬——原本老鄭打算掛200萬，覺得拉掉兩萬會讓買家心理上覺得便宜些。

每次帶人看房子，老鄭會提前十分鐘到，先把全部的燈打開——客廳窗戶朝著外走廊，采光不好。再把兩個房間的窗打開，散一下屋子里的塵土味兒，為給客戶留個好印象。

不過老鄭的細致并沒有加速賣房進程。

最近一對東北夫婦進入“最后環節”，兩人在上海打拼多年，想要安家落戶。“租金一年比一年漲，這些錢是沉沒成本，沒有任何產出，還不如每個月用這些錢來還房貸。”老鄭雖然對“沉沒成本”之類的術語不感冒，不過很高興收下定金——包在麥當勞紙袋子里兩萬元。

然而，4月初銀行宣布加息，買家忽然打起了退堂鼓：先提出把首付打到交易中心監管賬戶，等過了戶再轉到老鄭賬戶，又說幾年前信用卡透支過，怕貸款辦不下來，根據合同，因貸款問題買賣不成老鄭必須退還定金。

“這么大筆錢都打算出，就為每個月多付幾十塊錢貸款反悔？”老鄭很不明白。不過，加息只是壓垮樹枝的最后一片雪花，在“剛需”購房者對宏觀調控的拿捏上，降價這一頭多加了一克砝碼。

“房價，聽政府的”

房價會降嗎？這是個老話題。

“房子賣不動了，市場要緩慢調整。一手市場不降價，業主心態很好，不會降多少。只有開發商先降價，傳遞到二手市場，成交量才會復蘇。” 中原地產研究咨詢部主任宋會雍說。

任志強放言今年房價將降15%，潘石屹馬上在微博上回應，“房價降多少不是聽你任志強的，也不是聽開發商的。聽誰的？要聽政府的。”這話不禁讓人感嘆，調控沒控住房價，至少控住了開發商的氣焰。

開發商確實在向市場示好，除了往年送閣樓送車位的三板斧之外，今年又打出送房產稅的旗號，當然，區別只是買雞塊送番茄醬還是烤肉醬。

有動真格的嗎？似乎有。上海今年1至3月上半月新開盤的55個住宅項目中，有27個項目在3月份成交均價低于之前預售證報價，占總量49%的比例。

“預售證價格包含‘水分是公開的秘密，原本就是為未來‘降價做準備，開發商只是以實際開盤價格賣房子，并沒有真正降價。”業內人士稱。

中國指數研究院的監測顯示，2011年3月天津市商品住宅均價8326元／平方米，環比下跌6.17%；上海市商品住宅成交均價為13806元／平方米，環比下滑7.57%；3月深圳市商品住宅成交均價為19424元／平方米，環比下跌5.05%。但也有數據表明，調控后市場推出的多為外郊環樓盤，拉低了房子的整體均價。

不管房價“真摔”還是“假摔”，不少人認定，只要“限購令”不松綁，“假摔”遲早變成“真摔”。

“一手市場3月份第四周成交量開始回升。二手市場2月下旬每天成交量就回到400套以上了，但到了3月底這個數字還是沒變，這就說明在目前的價位上，剛需不會再上升，不可能支持成交量走多遠。價格降一點，需求就會進來一點，增長比例是很線性的。”宋會雍說。

問題又變成了開發商和“剛需”的博弈，這樣的僵局已上演過多次，每一次都以又一輪房價上漲畫上句號。

地方政府也給自己留足了退路，除了北京提出“新建普通住房價格與2010年相比穩中有降”，各地的調控目標都變成了漲價目標，上海、廣州、深圳、杭州、武漢等眾多城市將房價控制目標直接與GDP和居民人均可支配收入漲幅掛鉤。

目標一出，蠢蠢欲動的投資客惦記著“限購令”何時“松綁”。“房價沒跌，老百姓買不起，這個矛盾沒有解決，誰都不敢緩一口氣，定調子說要松綁。”▲