堵而抑之,不如疏而導之

汪洋

限購令之下，商業地產風生水起。

一些知名房產中介機構最近陸續發布報告稱，近期商辦物業市場呈現量價齊升態勢。部分項目銷售火爆，一手的商辦物業成交套數占比連續數周大幅攀升，成交套數占比已經接近40%，遠超2010年年均占比23.3%。在限購令出臺之后，上海商辦市場交易量出現經連續上揚態勢，環比上揚32.68%，與去年同期相比上漲近八成，日均成交量達1.06萬平方米，總體交易量占全市房地產成交比重高達五成。

得益于中國內地的市場以及經濟大趨勢依然被看好，人民幣升值預期和國內通脹壓力等諸多因素，海內外的投資者依然青睞具有保值增值功能的房地產投資。在史上最嚴厲的調控政策之下，房地產企業和那些被限購和被停購的投資先行者們，都已然將重點轉移到了商辦物業領域。可以想見，在未來的3-5年間，隨著房地產企業向諸如房地產私募基金等的房地產金融領域的加快發展趨勢及老年公寓、商業地產、旅游地產等專業產品的定位和經營，將吸引到更多的房地產投資者。

對于準備進行商辦物業投資的投資者來說，盡早以及盡可能全面地了解商辦物業的投資要點，將有利于投資者在趨勢中占得先機并實現投資目的。

從投資者對于房地產投資的慣性操作路徑來看，商辦物業的買賣是最直接方式。買賣主體和交易成本是投資者在商辦物業投資前需要重點了解的。

首先，自2006年7月11日起，國家相關部委已明確，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。因此，對于境外投資者來說，想要通過買賣方式獲得商辦物業，必須先設立外商投資企業。對于境內投資者而言，則沒有交易主體的限制，可以是個人，也可以是公司。

其次，從交易稅費上來看，購買商辦物業與非普通住宅所要繳納的稅費大體一致，其中占購買方支付稅費總額比重最大的契稅均為房價的3%。作為投資產品的商辦物業，實現投資目的的一種方式就是出售。出售商辦物業與非普通住宅所要繳納的稅費卻有著三處較大的區別。第一個區別在于商辦物業出售時需要按照增值額交納30%到60%不等的土地增值稅，土地增值稅按照增值額與扣除項目的比率征收，即增值額未超過扣除項目的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目的50%-100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目的100%-200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目的200%的部分，稅率為60%。第二處區別在于如果出售主體為個人，則需要按照增值額繳納20%的個人所得稅，沒有同住宅出售時的在增值額的20%或全額的1%（普通住宅）、2%（非普通住宅）兩者中選擇的余地。第三處區別在于營業稅，原則上按照差價的5.55%（境外人為5.05%）征收營業稅，且無時間要求，但有些交易中心，在出售方無法提供原始購入發票的情況下，將嚴格按照全額征收營業稅。

考慮到以上成本，商辦物業的購入主體的確定就相對重要。如果以公司名義購入商辦物業，在物業轉讓中就多了公司股權轉讓的選擇，可以合法地避開商辦物業出售時的高額稅收。

房地產調控如同大禹治水，應當采取疏而導之，而不是一味的堵而抑之。在商辦物業的投資領域配合出臺一些引導資金投入的優惠政策，將有利于房地產市場健康發展，也將有利于市場熱點的轉換。（作者系上海中建中匯律師事務所合伙人律師）▲