杭州新天地地下商業(yè)與停車需求的分析研究

0 引言

杭州新天地項(xiàng)目位于地下城區(qū)北部東新街道，規(guī)劃用地面積56．7 萬 m2，建筑面積115．65 萬 m2［1，2］。為了避免重復(fù)建設(shè)，建立集約的城市空間體系，設(shè)計中對地下商業(yè)、地下停車的規(guī)模需求進(jìn)行了分析研究，得出杭州新天地地下商業(yè)與地下停車所需的規(guī)模，為建筑設(shè)計提供依據(jù)。

1 地下商業(yè)設(shè)施需求與規(guī)模的預(yù)測

常用的商業(yè)規(guī)模預(yù)測方法有兩類，一類是指標(biāo)預(yù)測法，另一類是經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法。

指標(biāo)預(yù)測法對今后各預(yù)測時間節(jié)點(diǎn)的人口規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，結(jié)合規(guī)范及條例規(guī)定的城市各項(xiàng)用地的人均標(biāo)準(zhǔn)值計算出城市發(fā)展對城市用地的需求量，得出城市在各個時間節(jié)點(diǎn)對空間需求的總量。城市需求空間的總量減去實(shí)際擁有的空間量就得出需要利用地下空間來補(bǔ)充的城市空間開發(fā)量，即地下空間的需求量。根據(jù)杭州新天地的功能定位，在商圈類型中應(yīng)屬于區(qū)域級商業(yè)中心，為了得到可靠的地區(qū)活動人口數(shù)目，需根據(jù)商圈服務(wù)半徑進(jìn)行測算。本文采用類比方法，先分析商圈吸引東新街道的主要活動人口數(shù)，再通過輻射面積和商業(yè)用地的比例確定整個輻射范圍的活動人口。具體計算如表1所示。

表1 杭州新天地吸引活動人口計算表

通過計算，預(yù)測杭州新天地服務(wù)人口數(shù)目約為21．58萬人。

表2 杭州新天地總商業(yè)面積需求預(yù)測

結(jié)合杭州市的發(fā)展情況以及杭州新天地未來的發(fā)展趨勢，確定新天地近期人均商業(yè)指標(biāo)低值為1．3 m2/人，高值為1．4 m2/人。新天地活動人口總商業(yè)面積需求計算如表2所示。

因此，根據(jù)指標(biāo)法預(yù)測的杭州新天地總商業(yè)面積需求為28．05 萬 m2～30．21 萬 m2。

下面將采用經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法對杭州新天地的總商業(yè)面積需求進(jìn)行預(yù)測。本文對與杭州新天地使用功能相類似的已有工程開發(fā)相關(guān)案例進(jìn)行了總結(jié)，如表3所示。

表3 已有地下空間開發(fā)相關(guān)案例分析

從表3可以看出，對于大型城市中心區(qū)或者城市副中心，商業(yè)與商務(wù)設(shè)施的面積通常占地區(qū)開發(fā)總面積的50%～85%。杭州新天地屬于杭州城北重要的商業(yè)商務(wù)副中心以及都市工業(yè)區(qū)，可參照該比例配置。

在多功能綜合性的現(xiàn)代化商務(wù)中心區(qū)內(nèi)，寫字樓∶商業(yè)設(shè)施∶酒店、公寓∶其他配套設(shè)施的通用比例 =50%∶20%∶20%∶10%［3］。而根據(jù)新天地已有的項(xiàng)目發(fā)展策略研究成果以及城市設(shè)計方案［4，5］，需在原有比例的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后的比例為50%∶25%∶5%∶10%∶10%。杭州新天地地塊總建筑面積為115．65萬m2，取25%的商業(yè)比例指標(biāo)，則預(yù)測地塊商業(yè)總面積為28．91 萬 m2。

從上述商業(yè)面積需求預(yù)測的指標(biāo)對比中可以看出，盡管指標(biāo)預(yù)測法與經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法在計算依據(jù)上有所不同，但是兩種方法計算得出的結(jié)論較為接近，具有較高的可靠性。

從表3可以得知，對于核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，通常地下空間開發(fā)體量為地面的1/4～1/3。例如已經(jīng)在建的杭州錢江新城，其核心區(qū)規(guī)劃總用地4．02 km2，地上總建筑面積約650萬m2，規(guī)劃地下四層總建筑面積約210萬m2。部分地區(qū)，如北京中關(guān)村，其比例甚至高達(dá)1/2。

杭州新天地作為杭州城北重要的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，其商業(yè)總體開發(fā)有較高的需求。可以將杭州新天地的地下商業(yè)設(shè)施開發(fā)面積比例定為占總體商業(yè)需求的20%～25%，根據(jù)前面分析結(jié)論，杭州新天地商業(yè)設(shè)施的總體需求約為28．05萬m2～30．21萬m2，則地下商業(yè)開發(fā)面積約為5．61萬m2～7．55萬m2。

2 地下停車設(shè)施需求與規(guī)模的預(yù)測

地下停車庫是地下空間開發(fā)的一大主要功能，地塊靜態(tài)交通需求的預(yù)測對于把握地下車庫開發(fā)的規(guī)模非常重要，地塊的靜態(tài)交通需求的預(yù)測主要有兩種方法，一種是配建指標(biāo)法，另一種是交通需求預(yù)測法。

配建指標(biāo)預(yù)測法主要是根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定的不同用地類型的配建停車指標(biāo)，按照用地面積推算出需要布置的機(jī)動車停車泊位。

根據(jù)杭州市車庫配建指標(biāo)，對公共地下空間所配置地下停車設(shè)施規(guī)模預(yù)測如表4所示［6］。

表4 杭州新天地公共綠地下方地下停車設(shè)施規(guī)模分析——配建指標(biāo)法

交通需求預(yù)測法根據(jù)地塊的用地功能，采用對應(yīng)的交通吸引率，計算出本地區(qū)通勤交通與非通勤交通的出行吸引量，然后根據(jù)選取的交通方式預(yù)測高峰小時到發(fā)地塊的各種交通方式的總量，最終推算出不同交通方式的停車面積需求，具體計算見表5。

表5 新天地公共綠地下方地下停車設(shè)施規(guī)模分析——需求預(yù)測法

通過兩類預(yù)測方法的對比可以看出，采用交通預(yù)測法，預(yù)測出的機(jī)動車停車位需求略高于配建指標(biāo)法，而非機(jī)動車停車位需求則略低，這主要是由于對機(jī)動車與非機(jī)動車出行結(jié)構(gòu)劃分不同所造成的。總體來說，兩種方法在靜態(tài)交通需求的預(yù)測結(jié)果較為一致。因此，杭州新天地地下空間可配置機(jī)動車位804個，非機(jī)動車位4 291個。

3 結(jié)語

本文以杭州新天地項(xiàng)目為例，采用指標(biāo)預(yù)測法與經(jīng)驗(yàn)預(yù)測法來確定地塊的整體商業(yè)需求;采用配建指標(biāo)法與交通預(yù)測法對地下停車設(shè)施需求與規(guī)模進(jìn)行分析，提出了地下停車庫的規(guī)模。在綜合考慮杭州新天地地下空間的功能定位、區(qū)域布局特點(diǎn)后，確定了杭州新天地的地下空間設(shè)計方案，可為同類地下空間項(xiàng)目的設(shè)計開發(fā)提供參考。

［1］杭州市規(guī)劃局．杭州市東新規(guī)劃管理單元(XC07)控制詳細(xì)規(guī)劃［Z］．2007．

［2］杭州市規(guī)劃局．杭州市重機(jī)廠(一期)地塊修建性詳細(xì)規(guī)劃［Z］．2007．

［3］陳一新．中央商務(wù)區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計與實(shí)踐［M］．北京:中國建筑工業(yè)出版社，2006．

［4］杭州新天地開發(fā)策劃與規(guī)劃［Z］．2007．

［5］杭州新天地城市設(shè)計［Z］．2007．

［6］杭州市建設(shè)委員會．杭州市城市建筑工程機(jī)動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則［Z］．2009．