江蘇省房地產(chǎn)市場價格的影響因素分析

摘 要： 近幾年，江蘇的房地產(chǎn)市場的價格持續(xù)上揚，房地產(chǎn)市場的供求矛盾突出。本文對影響江蘇房地產(chǎn)市場價格的各個因素分別進行了分析，結(jié)合影響房地產(chǎn)價格的主要因素進行了論述，認為影響房地產(chǎn)價格的因素不是固定不變的，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，不同城市房地產(chǎn)市場都會根據(jù)自身城市的發(fā)展狀況，有著不同的表現(xiàn)形式，并提出了根據(jù)居民的收入等總體實際科學發(fā)展房地產(chǎn)的建議。

關鍵詞： 江蘇省房地產(chǎn)價格 影響因素 對策

一、引言

隨著我國城市的建設和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占的比重越來越大，逐步成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，我國GDP每年都在以8%以上的速度增長，其中房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率占到1.9%—2.5%，房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品，同時又是一種資產(chǎn)的象征。房地產(chǎn)關系到一般老百姓的生活問題，也關系到一個城市發(fā)展的潛力，更關系到國家宏觀調(diào)控的各項經(jīng)濟政策。在住宅房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的江蘇省，房地產(chǎn)真正開始于2000年，當時，商品住房的均價約為1000元/平方米，2004年江蘇加大了房地產(chǎn)市場投資力度，使得房地產(chǎn)市場成為投資的熱點。2009年，江蘇省房地產(chǎn)市場投資熱度再度提升，成為熱點，房價也在一路飆升，商品住宅的價格持續(xù)高升，個別地區(qū)的房價過萬，上漲的幅度較大。

二、江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

江蘇省房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分迅速，對房地產(chǎn)的價格現(xiàn)狀進行必要的分析，可以對江蘇省房地產(chǎn)市場的發(fā)展整體有一個概括性的了解。

（一）江蘇省城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況

江蘇省的經(jīng)濟發(fā)展在近幾年中取得了很大的成績。在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方面，社會的整體發(fā)展水平上有了較大的提高，社會保障能力也有了較大程度的提高，取得了十分顯著的社會、經(jīng)濟效益。城市總體的功能在逐步上升，城市化程度也在不斷提高，城市房地產(chǎn)業(yè)也有了較大發(fā)展。

在上圖中我們可以看到江蘇省城市房地產(chǎn)2006年的總產(chǎn)值是5 424.85億元，比上年增長23.3%；2007年總產(chǎn)值為7010.57億元，同比增長29.2%；2008年總產(chǎn)值為8 308.46億元，同比增長18.5%；2009年總產(chǎn)值為10 264.92億元，同比增長20.1%，施工房屋的總面積也在不斷增加，2006年的施工房屋面積為63 140.49萬平方米，2009年的房屋施工面積為99 659.92萬平方米，比2006年增長了約31.6%，這一系列的因素，造成了江蘇省城市房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。

（二）江蘇省各地區(qū)房地產(chǎn)價格比較

江蘇省房地產(chǎn)價格在各個城市有著明顯的不同，蘇南地區(qū)的房價在單價上要高于蘇中，蘇北地區(qū)。下面是蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)較有代表性的城市2005—2010年房地產(chǎn)價格均價圖。

（資料來源：江蘇統(tǒng)計年鑒2005年至2010年）

在上圖中，我們可以直觀地看到，蘇南、蘇中、蘇北各地區(qū)之間的房地產(chǎn)價格有著明顯的差據(jù)。

三、江蘇省房地產(chǎn)價格影響因素與分析

江蘇省房地產(chǎn)價格受多方面因素的影響，在經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)價格的上漲也越來越多地和社會的各方面發(fā)展因素聯(lián)系在一起。

（一）經(jīng)濟因素對江蘇房地產(chǎn)價格的影響

1.經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)價格的影響

國民經(jīng)濟的增長速度，國民生產(chǎn)總值，居民的收入水平，物價等經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)的價格有很大的影響，在國民經(jīng)濟增長較快，居民收入水平高，資金充足的地區(qū)，國民生產(chǎn)總值用于投資、消費的部分也就大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費等方面的房地產(chǎn)支出也就增加，從而促進了房地產(chǎn)的繁榮，帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。

（資料來源：江蘇統(tǒng)計年鑒2004年至2009年《江蘇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異的實證分析——2009年三大區(qū)域社會經(jīng)濟狀況》）

由圖可見，近年來，江蘇省各區(qū)域人均GDP均呈現(xiàn)出上升趨勢。尤其是蘇南，增速加快，人均GDP遠高于三區(qū)域平均值。但蘇中和蘇北兩區(qū)域的情況均低于平均值，尤其是蘇北的人均GDP在2005年才突破10 000元。2009年人均GDP最高的蘇南與最低的蘇北差距高達45 444元。各區(qū)域?qū)嶋H差距逐漸拉大，也就給各自地域的房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了不同程度的影響。

2.居民的人均可支配收入對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響

隨著江蘇省住房市場的不斷改革，房屋可以說成為居民日常重要的消費品，房地產(chǎn)價格與居民可支配收入之間的關系密切，一方面，購房者的數(shù)量逐漸增加，越來越多的居民開始具有購置房產(chǎn)的經(jīng)濟能力，另一方面，隨著居民可支配收入的增加，對房屋的面積，地理位置、質(zhì)量上的要求也在不斷上升，如果想降低房價，在不打壓房價的情況下，只有盡快提高居民的收入水平。

（資料來源：江蘇統(tǒng)計年鑒《江蘇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異的實證分析——2009年三大區(qū)域社會經(jīng)濟狀況》）

由上圖我們可以看出蘇南、蘇中、蘇北城鎮(zhèn)人均可支配收入的分布，在不同程度上可以看到居民的人均可支配的收入狀況對房地產(chǎn)市場的影響。蘇南地區(qū)由于人均可支配收入的上限較蘇中、蘇北地區(qū)要高出一籌，因此在城市的發(fā)展中，房價逐漸上升的同時，居民的人均可支配收入在一定程度上可以滿足房地產(chǎn)消費，而較之蘇中和蘇北地區(qū)，居民的可支配收入相對于蘇南，上限要低得多，因此居民的人均可支配收入遠不能滿足價格過快上漲的房地產(chǎn)市場的消費，因此房地產(chǎn)的價格較蘇南地區(qū)上漲的幅度較小。

3.消費水平對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響

在社會實際生活水平中，決定消費水平的有諸多的因素，如個人收入水平，商品的價格水平，消費的偏好，以及消費者的年齡結(jié)構等多個方面的因素影響。在既定的收入狀況下，消費結(jié)構的變化在一定程度上影響著房地產(chǎn)商品的需求水平。在現(xiàn)實生活當中，江蘇省大多數(shù)人購買商品房具有一定的困難，根本原因在于收入水平的基數(shù)低，收入水平達到人們消費結(jié)構的高度還有較大的差距，這一情況在短時間內(nèi)不會有很大的改觀。

4.金融業(yè)對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)和其他商品一樣，也有著資金運轉(zhuǎn)的全過程，在連續(xù)不斷的過程當中，房地產(chǎn)對資金的需求量大，周轉(zhuǎn)期長，這就決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴。而房地產(chǎn)市場也是金融業(yè)很好的投資方向，在現(xiàn)實社會中運轉(zhuǎn)過程中，金融業(yè)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中扮演著提供資金的角色，與此同時房地產(chǎn)市場的盈虧對金融業(yè)的影響同樣巨大，這使得房地產(chǎn)的任何動作對金融業(yè)的影響都是不可忽視的。房地產(chǎn)企業(yè)依靠貸款來開發(fā)盈利，銀行也靠房地產(chǎn)信貸業(yè)務獲得快速發(fā)展，互惠互利，形成了一榮俱榮、一損俱損的關系。

5.土地價格對房地產(chǎn)的影響

從土地的角度看，在我國社會主義制度體系下掌控土地資源的是政府。土地的供給水平直接影響了房地產(chǎn)的供給量，也就對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生了直接的影響，而在房地產(chǎn)的開發(fā)上，政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使得政府成為推動中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動因。尤其是在實行“土地使用權招標拍賣出讓”政策后，土地價格大幅上漲，土地交易價格上漲自然增加了房屋開發(fā)成本，也就推動了房屋銷售價格的上漲。

6.房地產(chǎn)開發(fā)商對房價的影響

作為房屋的主要供應者——房地產(chǎn)開發(fā)商，其投機心理強。房地產(chǎn)開發(fā)商，包括專業(yè)的土地開發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)負債率都很高。這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商急切地希望樓盤開發(fā)后能盡快取得收益。而制定高額的房價，不但能使開發(fā)商的負債壓力減輕，而且能取得高額的利潤，這也使得房地產(chǎn)開發(fā)商不遺余力地宣傳房地產(chǎn)，在市場上造成了房地產(chǎn)的火爆局面，使消費者投資房地產(chǎn)的熱情急劇上升，致使房地產(chǎn)市場的銷售出現(xiàn)供不應求的局面，這又促使房地產(chǎn)開發(fā)商們不斷提高房價。

（二）政策因素對江蘇省房地產(chǎn)價格的影響

1.制度的不斷改革對房地產(chǎn)市場的影響

改革開放以來，我國住房制度不斷地改革，改變了原有的一些制度、政策和原則。住房制度的改革為房地產(chǎn)市場的形成創(chuàng)造了條件，從制度上保證了房地產(chǎn)市場體系的建立。隨著社會潮流的不斷發(fā)展，居民改變了住房觀念，使得買房成為了老百姓目前首要關注的問題。這也使得住房的需求不斷擴大。需求的擴大也就使得房價逐年上漲。房信貸不斷開放，住房金融制度隨著住房制度的變革和房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，也在不斷地發(fā)展并發(fā)揮著作用，改變了大多數(shù)群眾的住房觀念，逐步形成了新的住房觀念，提高了居民購房的能力，拉動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使得房價在原有的基礎上持續(xù)上漲。

2．城市的發(fā)展規(guī)劃對房地產(chǎn)的價格影響

城市的規(guī)劃在現(xiàn)今經(jīng)濟不斷發(fā)展的情況下，對一個城市的發(fā)展尤為重要，在很大程度上決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品所構成的城市形象和整體功能，在區(qū)位的選擇上，房地產(chǎn)的增值空間受制于城市的規(guī)劃。在不同的區(qū)位規(guī)劃上，土地的出讓價格不一，這一系列多個方面都對房地產(chǎn)有著影響。合理規(guī)劃城市的土地，是實現(xiàn)城市不斷發(fā)展的動力源泉。

3.金融政策對房地產(chǎn)價格的影響

當存款利率上調(diào)時，會吸引其他投資市場中的部分資金。江蘇省也或多或少受到存款利率的影響，存款利率升高，會使得炒房群體減少，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生一定影響，就目前情況而言，這種影響是微弱的，因為投資房地產(chǎn)的收益要遠大于存款的收益，并且投資房地產(chǎn)相對風險較低。圖5顯示的是江蘇省三個區(qū)域的人均存款圖。

（資料來源：江蘇統(tǒng)計年鑒《江蘇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異的實證分析——2009年三大區(qū)域社會經(jīng)濟狀況》）

從上圖中我們可以看到，蘇南、蘇中、蘇北地區(qū)的人均儲蓄存款數(shù)差距較大，就目前的銀行存款的利率來看，銀行存款的收益遠不如房地產(chǎn)市場的投資，造成了存款數(shù)在地區(qū)上的差異，在地區(qū)上蘇南的人均存款數(shù)相對而言較高，造成這種現(xiàn)象的原因是房價增長過快，居民在選擇投資房地產(chǎn)時，都處于謹慎觀望的姿態(tài)，而蘇中、蘇北地區(qū)的人均收入較蘇南還有一段距離，房價的上漲幅度較蘇南地區(qū)不是很大，但有上升的空間，因此部分居民希望投資房地產(chǎn)，以達到增值的目的。

（三）區(qū)位因素對江蘇省房地產(chǎn)價格影響

區(qū)位因素一般包括城市交通，城市設施，居住環(huán)境，以及城市中心影響程度，等等。商品住房的地段，環(huán)境，出行是否方便，商業(yè)服務業(yè)的繁華程度，隨著城市的發(fā)展，不是永恒不變的，隨著城市的規(guī)模，發(fā)展時間，城鄉(xiāng)差距的不同而有差異。在現(xiàn)實生活中，住宅受到區(qū)位、環(huán)境、交通及服務的設施的影響較大，在江蘇省大部分城市，中心區(qū)位的住房，一般交通便利，生活設施完備，房價一般較高，而處在城市郊區(qū)的住房，一般來說房價較中心城區(qū)適中。由此可以看出，房價的影響因素上，區(qū)位因素對房價的影響還是占很大的成分的。下圖分別是蘇南、蘇中、蘇北三個地區(qū)的三個重要城市的房價圖。

（資料來源：實際價格數(shù)據(jù)以2009年為例）

從上圖中我們可以看到，由于城市的區(qū)域不同，功能和區(qū)位的不同，房價也是不同的，因此我們可以真實地看到區(qū)域因素對房價的影響也是很大的。

四、對策分析

從城市的發(fā)展看，影響房地產(chǎn)價格的因素不是固定不變的。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，不同的城市的房地產(chǎn)都將會有不同的表現(xiàn)。本文根據(jù)江蘇省發(fā)展模式提出一些房地產(chǎn)方面的對策。

（一）針對江蘇省城市化進程中人口增加的情況，及時增加住房供應量，提高居民的收入水平，與此同時改善居住的條件，在房價上漲的形勢下，加大投資需求。控制房地產(chǎn)開發(fā)的總量，調(diào)整好市場的結(jié)構，增加居民的收入，努力提升居民的購買力，這有助于江蘇省房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，有效地提高江蘇省整體的發(fā)展能力。

（二）改變住房供應的單一渠道，對土地出讓的價格進行必要的評估。根據(jù)市場的需要投放土地供應量，防止土地過量供應。根據(jù)市場供求矛盾的變化，適當增加土地的供應，能有效緩解市場的供需矛盾，在另一方面能夠達到抑制房價的目的。

（三）改變投資方向，加大對城市郊區(qū)的開發(fā)，加快房地產(chǎn)市場的發(fā)展。加強這方面的媒體宣傳，在緩解城市中心的人口壓力的同時，也使得城市郊區(qū)得到有效的發(fā)展，加快城市化的發(fā)展歷程。

（四）打擊房地產(chǎn)投機的行為，在稅收上控制房價的過快增長，在對老百姓投資房地產(chǎn)行為上，加強政策的引導，避免老百姓非理性的投資行為，減少投資的盲目性。加強對市場的監(jiān)控，準確把握市場的變動，加強信息建設，適時向外界披露房地產(chǎn)市場的信息，讓老百姓在投資房地產(chǎn)時，能有一個很好的參考方向。這對抑制房地產(chǎn)市場價格有著一定的作用，可防止房地產(chǎn)炒房機構的投機行為。

（五）加大保障性住房的供應，緩解住房結(jié)構的矛盾。根據(jù)房地產(chǎn)價格不斷上漲的現(xiàn)狀，研究老百姓的收入結(jié)構，根據(jù)老百姓的收入結(jié)構，開發(fā)適合老百姓消費的住房。增加中小戶型的供應，加大保障性住房的市場準入，使社會各階層都能買得起房，住得起房。

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