房?jī)r(jià)拐點(diǎn)乍現(xiàn)

千呼萬喚始出來，調(diào)控第二年，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)終于顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計(jì)局2011年11月18日公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市已經(jīng)高達(dá)34個(gè)，與此同時(shí)，70個(gè)大中城市的價(jià)格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，標(biāo)志著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的正式確立。

在這場(chǎng)中央政府、地方政府、開發(fā)商、購房者的四方博弈中，開發(fā)商暫時(shí)臣服。

隨著史上最冷“金九銀十”的到來，萬科、中海、龍湖等龍頭企業(yè)冒著“打砸搶”的壓力，紛紛發(fā)起大型促銷戰(zhàn)役搶占市場(chǎng)。千錘百煉的房企在融資渠道全面封閉的情況下，放慢拿地和開工，囤糧過冬，以待下一春。

地方政府財(cái)政困局、房地產(chǎn)投資增速下滑拖累GDP、供求趨于平衡等因素帶來政策拐點(diǎn)的浮現(xiàn)，已是2012年的大概率事件。12月1日存款準(zhǔn)備金的近三年來首次上調(diào)，令市場(chǎng)重新點(diǎn)燃對(duì)政策拐點(diǎn)的渴望。

然而，如何保持調(diào)控成果，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)類似于2009年的報(bào)復(fù)性上漲，以及防止崩盤式下滑，將考驗(yàn)調(diào)控政策退出智慧。

呼喚政策拐點(diǎn)

2011年地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步加碼，隨著限購、限貸、房產(chǎn)稅、保障房等一系列重磅炸彈拋出之后，一些先知先覺的開發(fā)商意識(shí)到中央調(diào)控意志的不可逆轉(zhuǎn)，早在年初便率先降價(jià)暗度陳倉，一向低調(diào)的萬科上半年均價(jià)較2010年全年下降4%，并一改2010年激進(jìn)的拿地策略。

經(jīng)過一年多的流動(dòng)性持續(xù)全面收緊，導(dǎo)致外部融資渠道切斷，需求真實(shí)萎縮，存貨不斷堆積，直到金九銀十遇冷，開發(fā)商才普遍打破幻想，大規(guī)模降價(jià)潮全國蔓延。

11月，北京新開項(xiàng)目成交均價(jià)僅為14457元/平方米，環(huán)比下降35%。上海一手商品住宅的平均成交價(jià)格僅21140元/平方米，環(huán)比雖然只微跌0.5%，但與2010年11月份23300元的同比價(jià)格下跌了9%。

降價(jià)的同時(shí)，開工量亦有明顯放緩的跡象。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年1-10月，全國商品房新開工面積同比增長(zhǎng)21.7%，增速較1-9月回落2個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)商犧牲開工量以保證資金鏈的意圖明顯，未來房地產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)會(huì)有明顯回落。

而且，新開工數(shù)據(jù)不會(huì)因保障房而有所改善。瑞銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：保障房新開工數(shù)量最多保持不變，事實(shí)上有可能從2011年的1000萬套下調(diào)至2012年的800萬套，而商品房新開工面積預(yù)計(jì)將在銷售疲軟和信貸限制的壓力下出現(xiàn)下跌。預(yù)計(jì)2012年商品房新開工面積將比2011年下跌10%-15%。

比起開發(fā)商的窘迫，地方政府也同樣面臨巨大考驗(yàn)。在行業(yè)平均約35%的毛利率狀態(tài)下，房地產(chǎn)銷售額的30%-40%通過賣地收入和相關(guān)稅費(fèi)繳納給政府。由于土地市場(chǎng)持續(xù)萎靡，2011年上半年16大城市土地收入占比財(cái)政收入從2010年的74%快速下滑到39%，隨著開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊張，該比值將繼續(xù)下滑。

據(jù)國泰君安測(cè)算，地方政府2012年存在4.9萬億資金缺口。佛山、成都放松限購，一些二、三線城市主動(dòng)出臺(tái) “限價(jià)令”以回避限購令，南京放松公積金貸款……地方政府的小動(dòng)作已經(jīng)和開發(fā)商降價(jià)形成一股合力，驅(qū)動(dòng)政策拐點(diǎn)的到來。

保障房亂象

“到‘十二五’期末，中國全國保障性住房覆蓋面要達(dá)到20%左右，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決?！?月30日出臺(tái)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》宣布。大力建設(shè)保障房，與商品房形成雙規(guī)格局，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期國策。然而，2011年保障房建設(shè)融資、土地、分配等環(huán)節(jié)亂象叢生，諸多問題還留待2012年解決。

針對(duì)保障房融資瓶頸問題，年中《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的下發(fā)，意味著地方融資平臺(tái)將變相成為保障房建設(shè)融資平臺(tái)，而且，財(cái)政部公布了2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計(jì)劃，為保障房融資首次發(fā)行504億地方債，保障房建設(shè)專項(xiàng)融資瓶頸有望得到根本突破。2011年1000萬套保障房新開工任務(wù)提前收官。

土地來源方面，利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障房上，令保障房與福利房界限難分。目前，北京、廣州、陜西、河南、山西等地已經(jīng)公開表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)保障房。

國有的土地性質(zhì)是確保保障房在分配環(huán)節(jié)上公平公正的物質(zhì)基礎(chǔ)。目前的操作路徑是，企事業(yè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄎ岢錾暾?qǐng)，將工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研等用地依法變更為住宅用地，建設(shè)保障房。通常都會(huì)優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，剩余部分由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)籌分配給申請(qǐng)保障房且符合條件的居民。

這種思路無異于大力發(fā)展福利房。優(yōu)先解決本單位符合保障性住房條件的職工住房困難問題，很可能仍然延續(xù)集資建房的形式，最終面向社會(huì)公開分配的會(huì)很少。各地在政策的解釋和執(zhí)行上也千差萬別，在自有用地建設(shè)保障性住房的類型、產(chǎn)權(quán)所屬、資金籌措渠道、分配方式等諸多問題上，均無定議。

2011年以來，北京、上海、洛陽等城市共清理出9800多戶騙保家庭。如何確保保障房公平分配，不僅牽動(dòng)著整個(gè)社會(huì)的神經(jīng)，更考驗(yàn)著各級(jí)政府的執(zhí)政水平。

近日，北京、上海、河南、河北等地近期密集出臺(tái)保障房管理新政，瞄準(zhǔn)保障房資格造假、騙購騙租分配亂象重拳出擊，將保障資格審核標(biāo)準(zhǔn)、操作辦法、監(jiān)督方式和退出機(jī)制做了嚴(yán)密設(shè)計(jì)。

審核階段突出為四大改變：一是要求申請(qǐng)戶所在社區(qū)干部必須入戶審核；二是社區(qū)、街道、縣區(qū)和市州房管部門四級(jí)聯(lián)動(dòng)審核；三是金融、車管、房管、稅務(wù)、戶籍管理等多達(dá)十多個(gè)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)、家庭狀況密切相關(guān)部門，實(shí)行信息共享嚴(yán)密審核；四是增加公示程序。

如果說資格審核是維護(hù)住房保障制度公平性的第一關(guān)口，那么合理的退出機(jī)制就是關(guān)鍵。一直以來，退出機(jī)制是保障房管理的一大“短板”，豪車進(jìn)出、出租轉(zhuǎn)售、久空閑置……這些現(xiàn)象在各地保障房住宅小區(qū)屢見報(bào)端。

退出機(jī)制已經(jīng)成為各地房管部門探索住房保障制度的一個(gè)新方向。12月1日開始實(shí)施的北京市公租房新規(guī)中明確，公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長(zhǎng)不超過5年。這一內(nèi)容為租賃對(duì)象在適當(dāng)條件下退出提供了政策支持。

另外，加大對(duì)騙取保障房資格者的懲處力度，河北省新出臺(tái)終身禁入制，對(duì)不符合條件的保障性住房申請(qǐng)人，處3萬元罰款，終身不再受理其住房保障申請(qǐng)；河南省2011年注重對(duì)政府機(jī)關(guān)工作人員的違規(guī)行為實(shí)行從嚴(yán)從快處理……

綠城式融資

在9月開始，受高負(fù)債率影響，一直走高端路線的綠城危機(jī)傳言不斷，如果綠城成為中國的“雷曼”，房地產(chǎn)業(yè)崩盤式下滑將難以避免。而且，更為牽動(dòng)國人神經(jīng)的是，綠城所代表的聯(lián)合信托套取銀行貸款令杠桿最大化的財(cái)務(wù)模式，正大面積地運(yùn)用于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，為整個(gè)金融體系埋下地雷。

從2008年引入信托合作開始，綠城一改“穩(wěn)健”的財(cái)務(wù)策略，銀行借款開始成倍增長(zhǎng)。2007年末銀行一年期及一年以上借款總額僅為68億元，2008年末增至112.6億元；2009 年末224億元；凈負(fù)債率也攀升至100%以上。

信托公司參股項(xiàng)目公司，相當(dāng)于定向增發(fā)，項(xiàng)目自有資金增加，負(fù)債率降低，產(chǎn)生更大的舉債空間，可以撬動(dòng)更多的銀行貸款，將杠桿進(jìn)一步放大。運(yùn)用這種方式一方面規(guī)避監(jiān)管，一方面撬動(dòng)銀行貸款，可謂一箭雙雕。

這種模式，在行情好的時(shí)候，即便信托融資成本高一些，有了銀行杠桿，一塊錢可以干三塊錢的事，也可以覆蓋了。然而，一旦市場(chǎng)低迷，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，將缺乏轉(zhuǎn)圜余地，導(dǎo)致整個(gè)資金鏈的崩盤，風(fēng)險(xiǎn)在銀行、信托等金融安排間傳導(dǎo)。人們一定沒有淡忘金融海嘯中，高杠桿導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)在金融產(chǎn)品之間迅速傳遞從而波及全球的教訓(xùn)。

宋衛(wèi)平本人也對(duì)媒體承認(rèn)：“我們現(xiàn)在的情況是，這個(gè)月銀行貸款到期了，要去還掉，下個(gè)月信托到期了，要去還掉?！苯咏G城的人士稱，“綠城現(xiàn)在是最困難的時(shí)刻，如果撐過年底，有可能就活過來了?！?/p>

12月1日，存款準(zhǔn)備金率三年來首次下調(diào)，或許是貨幣政策放松的信號(hào)。綠城也許能夠撐過這一劫，但即便如此，大規(guī)模貨幣超發(fā)的時(shí)代已經(jīng)一去不返，更為嚴(yán)格的金融監(jiān)管將推動(dòng)去杠桿化進(jìn)程，更大的考驗(yàn)等待著“綠城們”。