電子商務在房地產業中的應用

蘭 嵐

(河南工業職業技術學院，河南 南陽 473009)

一、電子商務的應用正逐步成為房地產公司的新競爭力

電子商務是計算機技術、網絡通信技術與現代商業的有機結合，電子商務正在各行各業中廣泛應用，涉及銀行、流通、制造、電信、證券投資、旅游交通、工程設計、媒體傳播、中小企業等各個領域。房地產業可以從電子商務在其他行業的發展中汲取經驗，站在高起點上尋求發展。

1.采用企業與企業之間的商務模式。房地產開發企業可以利用電子商務與項目招標、咨詢企業、建材企業等直接開展業務。建材商也可以利用電子商務與原材料供應商、建材需求企業、中間代理企業直接開展業務。這樣不但減少了中間環節，提高了服務效率，同時提高了企業經營活動的透明度，擴大了合作伙伴的選擇范圍。

2.采用企業對客戶的服務方式。使企業與客戶之間通過網絡等電子商務手段直接進行“面對面”的即時服務。客戶需要購買房屋，只需在網上輸入自己的要求條件，就可以查詢滿足自己需求的房源，通過詢問相關交易的輔助信息，如是否可以代辦手續，費用是多少，是否可以抵押貸款，最高限額是多少，一定數額的貸款每年的還款額是多少等，然后通過網上發布或簽訂一系列服務協議，就可以完成自己的房屋購買行為。

通過房地產電子商務還可以建立起相關企業的高速信息公路，形成企業間信息鏈，同時利用互聯網技術，建立無場地辦公環境的房地產虛擬企業。

3.信息發布平臺。房地產開發企業、消費者、政府管理部門都可以通過電子商務在房地產信息網上發布有關信息，包括提供房源信息、建材信息、價格信息、交易信息、企業信息以及相關重大事件和熱點問題等。

二、伴隨電子商務出現的問題

(一)法律、銀行支付體系不配套

房地產電子商務的發展除了要有發達的計算機網絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系、便利的銀行支付體系與之相配套。我國目前尚無針對網絡規范及網絡犯罪的法律。涉及到買房這樣大額交易時，人們對信用卡交易并不信任;我國的稅收及征稅體系不完善。由于這些體系不配套，房地產電子商務的普及尚有一定難度。

(二)房地產電子商務網站缺乏互動性與個性化的客戶服務

從房地產電子商務網站的服務功能上來看，尤其是在客戶服務方面，創新精神尤為缺乏。大多數房地產電子商務網站提供相似的服務功能，其服務對顧客來說都是千篇一律:無非是在BBS上留言、發送EMAIL咨詢、電話咨詢等，所以導致顧客越來越看重商品的價格，從而使顧客對這樣的房地產電子商務網站關注度自然不高。由此可見，缺乏互動性與個性化客戶服務的房地產電子商務網站對顧客的吸引力不夠，并在培養客戶忠誠度方面并不具備比較優勢。

(三)缺乏相關專業人員

房地產電子商務和信息化的發展，離不開高素質的專業人才。在實現房地產信息化的初期，具備一定信息系統知識的管理者會提高軟件開發的質量和實用性;在系統運行維護階段，管理者的水平更是直接與使用水平密切相關。信息服務業所需要的人才，不僅要懂計算機，還要懂經濟、懂企業經營管理。但是，由于我國房地產業發展歷史不長，尤其是房地產電子商務起步較晚，缺乏相關的專業人員，嚴重制約了房地產電子商務的發展。

(四)資源較少且信息質量不高

一是信息的真實性與有效性問題。大量房源一旦上線以后，它的真實性、有效性，特別是房產權證的確認問題是非常重要的問題。二是可用信息資源較少，房地產電子商務網站需要探索和政府的政務、電子政務之間的對接，實現信息共享。

(五)虛擬與實體經營間，需要進一步對接

隨著目前代理制的引入，包括很多中介行為逐漸被規范，房地產網絡虛擬經營和實體經營如何實現一種順暢的、無縫的對接變得尤為重要。很多二手房的代理已受到了來自電子商務的壓力，實體產業現在也在積極探索電子商務。

(六)交易缺乏安全性保障

房地產交易需要資金交易的安全性保證。雖然出現了20多家第三方支付企業，交易安全性問題還需要房地產企業提供更多的保障措施。否則客戶只能僅僅在網上去瀏覽找信息，房地產企業沒辦法擺脫過去傳統的經營方式，仍然在線下交易。同時，要為消費者房地產交易提供安全的系統保障。

三、解決方案

(一)開發商企業形象展示

結合開發商的整體形象，從頻道欄目策劃到網頁美工設計，全方位地展示開發商實力和開發經營理念，使購房者對開發商的品牌產生信心和認同。實踐得出房地產網站品牌宣傳通過傳統營銷方式是有效的。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，所以傳統媒體的廣告促銷，如網上直銷聞名的戴爾公司就在黃金時段大打電視廣告。

(二)使用網上樓盤展示銷售系統

1.網上實景瀏覽

采用最新VR360度旋轉影像瀏覽技術，客戶可以在網上身臨其境地觀看樓盤樣板房及各種現場實景。買家還可以通過網站瀏覽樓盤不斷更新的外觀圖片，從而了解樓盤的建設進度。

2.網上選房

客戶既可以直接進入某棟樓、某層及某一套房查看相關資料，也可以設定樓層、朝向、面積、首期金額等條件，迅速查找到適合自己需求的單元。客戶可以查看到房間的平面布置、戶型點評、裝修效果、售價、各種付款方式的比較表等詳細資料。

3.環境規劃展示

以電子地圖結合三維動畫技術，展示樓盤基本資料包括社區周邊環境介紹，社區智能化、會所情況，社區內部環境及市政、商業、文化配套設施，分級展示樓盤的區位、交通、周邊等的電子地圖、樓盤的建筑外觀形象工程進度情況的動態展示等。

4.在線訂房

客戶可以通過互聯網遠程查詢樓盤的單位銷售狀況并隨時下訂單，系統支持客戶信用卡在線支付交易。

5.按揭理財

客戶可以根據自身的財務情況，查詢、計算各種按揭方式的付款情況，便于安排資金計劃及確定合適的置業投資策略。開發商還可以通過這一系統向客戶提供本樓盤投資回報的分析資料等。

(三)提供數字化社區系統

對于已建成或擬建數字化社區的開發商，可以讓買家和準買家通過這個系統了解和體驗從網上社區服務到網上超市，從社區BBS系統到無所不包的網上生活雜志的數字化社區生活新模式，充分認可物業的高附加值。

(四)提供網上裝修顧問系統

每一種戶型都提供高、中、低三種檔次的裝修方案，客戶可以觀看不同的裝修效果圖以及裝修材料說明和參考報價。客戶可以自由組合不同房間的裝修方案，并獲得系統提供的相應報價組合。

(五)提供房產銷售管理系統

結合不同類型的房地產公司和房地產代理公司的先進經驗，借鑒優秀的銷售管理模式，涵蓋房地產銷售從定價、潛在客戶管理、成交合同管理、模擬成交、收款管理到銷售傭金管理的全過程，采用前、后臺管理，既方便銷售又有利于資料的保密，并且可以在后臺隨時靈活地發布和更新網上展示的樓盤房間資料和定價。

(六)網上操作要簡單

網上兩類活動最容易吸引用戶，一類是通過鍵盤可以實現的活動，另外一類是通過鼠標可以實現的活動。大多數網民如果能夠用鼠標完成的活動不會用鍵盤去做。

[1]佚名.房地產與電子商務[EB/OL].http://www.wxsoft.cn/p2003031801/wxmsgshow.asp?msgid=80.

[2]佚名.房地產企業的電子商務應用分析[EB/OL].http://www.dztd.gd.cn/mainnew/article/list.asp?id=546.

[3]謝家瑾.當前全國房地產市場現狀和發展態勢分析[J].浦東房地產，2001(4).