開征物業稅對池州市房地產市場的影響

張 勇,胡啟線

（1.池州學院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動產評估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業稅對池州市房地產市場的影響

張 勇1,胡啟線2

（1.池州學院政 法管理系，安徽 池州 247000；2.池州集合不動產評估咨詢有限公司，安徽 池州 234700）

開征物業稅對房地產市場最直接的影響體現在可以有效抑制投資性需求，但難以實現降低房價。針對池州市而言，開征物業稅對池州樓市的影響主要體現在：對于投資者來說可能是一記重擊；對于普通住房者來說可能是利好消息；對于開發商而言可謂“利弊共存”；對于金融業來說可使金融系統擺脫房地產泡沫的沖擊。

物業稅；房地產市場；房價；影響；池州市

自2003年10月中共中央在十六屆三中全會上提出要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”以來，有關開征物業稅的輿論就一直不斷，成為人們關注的焦點。2009年5月，國務院下發了《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，要求財政部、稅務總局、發改委、住房城鄉建設部等部委要繼續深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。在2010年的“兩會”上，在全國政協的各項提案中有很多是關于開征物業稅的提案。2010年5月，國務院發布《關于轉發〈國家發改委關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見〉的通知》，把財稅體制改革放到了重要位置，明確提出要“逐步推進房產稅改革”。

在物業稅開征傳聞四起的背景下，池州市房地產市場將會演繹出怎樣的市場趨勢，開征物業稅又將會帶來怎樣的影響，針對普通老百姓而言又該如何去面對，這些問題都是值得關注的。

1 什么是物業稅

從國際上看,世界上實行市場經濟的國家或地區大都開征了物業稅 (稱謂有所差異,也有稱 “不動產稅”、“財產稅”以及“房地產稅”等)，但是到目前為止,國內學術界對物業稅的概念界定并沒有一個統一的標準。一般來說，物業稅是一種財產稅性質的賦稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。具體而言，物業稅指的是政府以其強制力，對使用或者持有土地、房屋等不動產的業主征收的補償政府提供公共物品的費用。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出[1]。同時，征收物業稅應繳納的稅額會隨著不動產市場價值的變化而變化。目前，我國還沒有出臺征收物業稅的具體實施方案和細則，但國家稅務總局關于物業稅開征的具體方案已經明確，其基本思路是將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并按照房屋面積對超出征收基點面積的部分進行征收，基點面積內的部分免征。

2 開征物業稅對房地產市場的影響

2.1 抑制投資需求

目前，我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于交易環節的營業稅和個人所得稅。但在當前供不應求的房地產市場環境下,這些稅收成本最終還是轉嫁到購房者身上。較高的房產交易稅和零保有稅使得“囤積”房地產的機會成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強，投機投資性需求增加，造成房地產市場的虛假繁榮，也限制了存量房地產正常流轉，更加劇了住房供需矛盾[2]。

物業稅一旦開征,必然會對炒房者購買好幾套房子的投資行為有較大的沖擊，增加其在房產保有環節上的成本，而對那些大戶型、高檔豪華住房的住戶來說,其房產持有成本會更高。因此，在一定程度上,開征物業稅會打擊和抑制這些物業的消費和需求，可以有效遏制炒房行為。從國外的經驗來看,物業稅在打擊房地產投資方面確實功不可沒。比如美國爆發金融危機之后，甚至出現了‘別墅只賣1美元卻還是賣不掉’的現象。這是為什么呢？就是因為雖然房價很低，但是每年它得支付兩三千美元的物業稅，所以還是沒人愿意去購買。同時，較高的保有稅率可以避免業主空置或低效率使用房產，以盤活市場上的房產存量，刺激現有存量房產在市場中流動，促進房地產二級市場的發展和繁榮，從而更好地實現 “經濟適用房——二手房——普通商品房——高檔商品房”的梯級住房消費結構,可以滿足不同收入階層家庭的住房消費需求。

2.2 房價難以降低

從根本上說，在市場經濟體系中，房價高低是由是房地產市場的供求關系來決定的。眾所周知，物業稅與房價的本質屬性不盡相同。物業稅是一個稅種，屬于公共財政范疇。而房價則屬于市場經濟的范疇，商品房的價格是由市場供求關系主宰的。倘若用物業稅這個本屬于公共財政范疇的制度安排來抑制高房價，很明顯是說不通的。從實踐來看，世界上實行市場經濟的國家或地區，大都開征物業稅，但至今未見由此導致房價不上漲的先例。顯然，物業稅并非是降低房價的靈丹妙藥[3]。如果片面地認為開征了物業稅，目前高房價的問題就可以迎刃而解，只能說明上述觀點迎合了普通老百姓期待房價下降的普遍心理[4]。

另外，從過去的房地產市場宏觀調控來看，如果不從改善房地產供求關系著手，單純依靠在交易環節增加保有成本并不能夠達到降低房價的目的。因為我國房地產市場是個需求過旺的市場，這就決定了房產所有人能夠通過提高房屋售價或租金數額將稅收負擔轉嫁給下一個購買人或承租人，從這種意義上說開征物業稅反而會推高房價或租金?？v觀近年來各地房價一路飆升的背后，其中固然有投資炒作等因素存在，但主要原因還是居民的住房需求沒有得到滿足。在需求大于供給的房地產市場中，人為地增加購房或者持有房產的成本，最有可能的后果就是誤傷真正有需要、卻購買力不足的普通老百姓的剛性需求和改善性需求，而對于那些手持大量現金的炒房者、投資者而言卻不會產生太大的影響。

2.3 對房地產市場主體的影響——以池州市為例

2.3.1 投資者：一記重擊 池州市是我國第一個國家級生態經濟示范區，主城區生態環境優美，基礎建設完善，城市功能區布局合理，群眾居家生活安全感強，是一個特別適宜人居的江南小城。通過對比可以看出，池州樓市與周邊的銅陵市、安慶市、蕪湖市相比較而言，性價比較高，加之自2008年以來池州市政府相繼出臺了一系列促進房地產市場持續健康發展的新政策，很多外來購房者將房產消費的目光瞄向了“宜居之城”——池州，不少周邊城市居民正是看中了池州樓市的巨大升值潛力，紛紛來池州購房。據有關資料統計表明，僅2009年一年，外地消費者來池州購買了近30萬平方米的商品房，有的是用來居住，而大多數選擇投資。根據池州市房地產管理局發布的《池州市主城區2009年1-12月房地產市場情況分析報告》[5]，該報告顯示，在2009年的池州樓市交易中，外來購房者比例接近四成，其中，外省市約占7%，本省其它地區約占18%，本市其它地區約占12%。由此可見，近2年來，看中池州樓市前景的外來購房者越來越多，特別是選擇投資的占了相當的比例。所以，一旦開征物業稅，對于這些已經購買的或計劃選擇在池州投資房地產的外來炒房者來說沖擊最大，因為他們在池州持有的房產越多,則稅收成本相應就會越高,稅收負擔也就越大。

2.3.2 普通住房消費者：利好消息 根據國外有關經驗，物業稅的稅基和稅率一般會遵循由小到大的演變過程，先征商業物業，后征住宅；先征營業用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。根據國家稅務總局提交的開征物業稅的方案，其征稅思路很明確，包括對城鎮低收入住戶的房屋減征或免征；對普通住戶的第一套房子不征物業稅，且確定了按照房屋面積征稅的思路，即確定一個征稅基點面積，基點面積以內的免征，對超出基點面積的部分進行征稅。

針對池州市房地產市場而言，如果按照上述政策來執行，則對于普通購房者和低收入家庭來說，基本上沒有多大影響。普通居民住宅的征收幅度不會太大，或者予以減免，特別是自住的普通住宅或首套住宅，除非持有第二套和更多物業,否則不用擔心房產保有成本所帶來的經濟負擔。但對目前池州市內擁有大面積戶型或別墅的業主而言，必然帶來一定影響，其物業稅必然難以“逃避”，如平天湖周邊的碧桂園、森橋印象及水云澗等高檔住宅小區內的大戶型住房和別墅。

2.3.3 開發商：利弊共存 開征物業稅對于部分持有者來說就保有成本增加，一方面會使炒房者的入市量減少，特別是可以減少外地炒房者來池州炒房，一定程度上遏制炒房行為；另一方面對于可以正確引導普通消費者的住房消費理念，減少普通住房消費者的“貪大貪多”購房行為，從而減少人們對于大面積住房、多套住房的非理性需求。因此，一旦物業稅開征政策“落地”，會導致大多數房地產開發商的高端產品銷售難度增加，會促使開發商瞄準市場上的需求去開發產品，增加普通住房供應量，特別積極開發普通住房消費者作為首選的中小面積住房,盡可能滿足普通老百姓對于住房消費的需求。一般來說，任何一個地區房地產市場的健康持續發展都要靠剛性需求來支撐，如果房地產開發商若能“以需求引導供給”，積極開發出老百姓能夠消費得起的產品，則住房剛性需求就可以轉化為現實的購買力,這對任何一個開發商而言不能不說是利好的事。根據《池州市主城區2009年1-12月房地產市場情況分析報告》[5]，商品房的熱銷戶型集中在90m2以下及90-120 m2之間的中小戶型，90 m2以下及90—120 m2的中小戶型成交面積為58.07萬m2，占總交易量的60%左右。所以，開征物業稅后，房地產開發商若能從讓池州的大多數老百姓能夠“買得起”房子的角度出發，筆者建議還是多提供些中小戶型的住房產品，該類產品的市場需求潛力還是相當大的。

2.3.4 金融業∶擺脫泡沫

近幾年，央行及銀監會等國家權威部門業已加大了對銀行金融風險的監察，如何防范因房地產引發的金融風險問題早已引起了國家權威部門的關注。如果開征物業稅，將會大幅度地擠出房地產開發投資中存在的地價泡沫，進而減少房地產投資風險，最終使金融系統擺脫房地產泡沫的沖擊，提高其防范房地產金融風險的能力。為此，銀行應該做的是采取差別化的信貸政策，在貸款政策上要“有保有壓”。一方面，普通居民自住購房需求要繼續鼓勵和支持；另一方面，要進一步嚴格執行二套房及多套房信貸政策，堅決遏制投資炒房行為。如2010年4月國務院出臺的“國十條”，明確要求“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”[6]。上述房地產信貸政策的出臺將進一步打壓投資性購房需求，加大了炒房成本，有效抑制房價過快上漲。

3 結論

當前，在面對房價不斷高漲、居民購房負擔日益加重而難以實現“住有所居”的形勢下，雖然人們呼吁通過開征物業稅以抑制過高房價，但是實踐證明通過開征物業稅可以有效遏制投資需求，卻難以實現降低房價。解決高房價問題在根本上還需從房地產市場供需入手，努力改善供求關系，增加供給量。綜合各方面因素來看，開征物業稅將會有利于房地產業健康平穩發展，但物業稅開征的具體方案如何制定和執行在實踐中仍需要進一步探索，需要廣泛聽取大眾的意見，在操作時可以大膽借鑒發達國家或地區已有的經驗，真正做到有的放矢，穩步推進。

[1]王鵬.開征物業稅對我國房地產市場的影響分析[J].稅務與經濟，2010（1）：92—94.

[2]劉娟娟.物業稅對房地產行業發展的影響[J].湘潭師范學院學報，2009（11）： 46-47.

[3]熊丹.淺議開征物業稅對樓市的影響[J].財稅金融，2009（1）：32-33.

[4]袁國鈺.試論物業稅的可行性[J].中國房地產，2010（2）： 15-16.

[5]袁國鈺.池州市房地產管理局.池州市主城區2009年1-12月房地產市場情況分析報告 [EB/OL].[2010-01-29].http://fc.0566fc.com/news/hot/2010-1/29/291434523082.html.

[6]“新國十條”建立考核問責機制成亮點[EB/OL].[2010-04-26].http://news.cd.allfang.com/newshtml/2010-04/16169_1.shtml.

Influence of Levying Property Tax on Chizhou Real Estate Market

Zhang Yong1，Hu Qixian2
(1.Political Management Department,Chizhou College,Chizhou,Anhui 247000;2.Chizhou Jihe Real Estate Appraisal Consultation Limited Company,Chizhou,Anhui 247000)

The most direct impact on levying property tax is an effective way to restrain the investment demand but is difficult to reduce the prices of real estate.As for Chizhou,the influence of property tax on property market includes the following:it is a severe blow for speculative investment;it benefits the ordinary homeowners;it is both advantageous and disadvantageous for real estate developers;it helps the financial system free from the property bubble.

Property Tax;Real Estate Market;Price of Real Estate;Impact;Chizhou City

F293

A

1674-1102(2011)02-0040-03

2010-06-08

張勇（1983—），男，安徽全椒人，池州學院政法管理系教師，碩士，研究方向為土地資源管理。

[責任編輯：李榮富]