關于推動鐵路保障性住房建設的實踐與啟示

方 義

（鄭州鐵路局 鄭州鐵路扶輪建設工程發展有限公司，河南 鄭州 450052）

1 推動鐵路職工保障性住房建設的有效途徑

1.1 爭取政策支持

鐵路保障性住房建設是一項十分艱巨、龐大復雜的系統工程，政策性極強，由于各地政府和政府各部門對鐵路保障性住房建設管理嚴格，理解和態度不盡相同，為鐵路保障性住房建設帶來極大難度。因此，通過積極爭取各級政府支持，使鐵路保障性住房建設取得了實質性的突破。以鄭州鐵路局為例，近年來通過與鄭州、洛陽、三門峽、長治、安陽、新鄉、開封、焦作、南陽等地方政府的多次溝通協調，主動邀請鄭州、洛陽、新鄉、長治、晉城等地方領導到鐵路現場辦公，在住房政策、指標下達、規劃審批、配套費用減免等方面爭取優惠政策，解決具體問題，為鐵路保障性住房建設工作順利實施打開了“綠色通道”。

1.2 盤活空置土地

鐵路土地資源的不可再生性決定了其稀缺性和異常寶貴性。隨著鐵路管理水平和生產效率的提高，很多土地資源從運營一線被釋放出來。特別是隨著我國城市規模的不斷擴大和舊城改造的快速推進，很多閑置鐵路用地的重要性日益顯現。如果能夠最大限度地利用好土地，盤活土地資源，將極大地推進鐵路保障性住房建設。一是靈活運用鐵道部關于鐵路用地資產處置的相關政策，積極爭取運輸主業的支持，調動供地單位積極性，盤活空置土地，解決鐵路保障性住房建設中的土地供應問題。規定提供土地單位可以享有 70% 所建住房的分配權，有效調動各站段提供土地、支持保障性住房建設的積極性和主動性。近年來，鄭州鐵路局有 18 個站段提供土地約 43萬 m2。二是在提高土地利用率方面利用鐵路運輸生產力布局調整后出現的空置生產辦公用地“見縫插針”，在不影響鐵路建設發展和運輸生產的前提下，通過整合、置換等方式，形成可利用土地資源；有計劃地推動陳舊落后小區改造；在新線建設和新建項目中，爭取生產辦公用地規劃，增加土地資源儲備。三是在用地審批方面，嚴格執行鐵道部《鐵路用地資產處置規定》(鐵運〔2006〕49號)，不辦理土地出讓，堅持劃撥使用權類型不變，保留劃撥土地的性質。

1.3 科學規劃實施

（1）合理規劃職工新房建設。認真分析土地資源、審批條件及周邊環境等因素，考慮職工工作、生活便利，科學制定職工住房建設規劃。按照鐵道部《關于規范推進鐵路職工住房建設的若干意見》要求，合理安排保障性住房建設比例，滿足職工多樣化需求。充分利用鐵路運輸生產力布局調整后空置土地，對具備條件的小區進行危舊住房改造，多渠道推動職工住房建設的思路。

（2）統籌安排既有小區整治。按照盡力而為、量力而行的原則，區分輕重緩急、分批進行整治，制訂既有住宅小區整治規劃，逐步實現“三季有花、四季常綠、全年有景”的目標。

（3）努力破解各項難點問題。職工保障性住房建設涉及土地、設計、審批、拆遷、配售、施工等多環節，任何一個環節處理不好，都可能延緩進度甚至造成不良影響。通過運用法律手段、采取土地置換、給予一定補償等手段，妥善處理各類問題，有效化解了影響進度的不利因素。

1.4 規范建設管理

（1）強化責任落實。緊盯質量、成本和進度等關鍵，努力建設精品工程。引入工程質量保修、責任追究、事故賠償等機制，強化項目管理；嚴格質量考核評價，對各施工項目實行月考季評、獎優罰劣；把建房質量納入鐵路局建房辦、各房建單位領導班子考核，促使其切實履行項目管理、施工組織、安全質量監管等職責。鐵路局與承建單位、鐵路局建房辦與指揮 (項目) 部簽訂《職工集資建房責任書》、《建房委托承建協議書》，并制定《現場文明施工及安全生產管理制度》、《工程質量評比考核標準》等，加大約束力度。

（2）加強施工管理。①擇優建房方案。按照標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，組織相關部門及專家對方案進行反復論證，并主動征求集資建房職工代表意見，選用最佳設計方案。②嚴把用材質量。堅持局標高于行標，嚴格執行現場材料檢驗制度，不合格的堅決退場，以建筑材料的高質量確保建房工程的高質量。③嚴格工程招標。所有項目一律進入政府建設工程招投標市場公開招標，配套項目嚴格按有關規定和程序辦理，并邀請部分集資建房職工代表全程參與電梯中標候選單位實名推薦投票。④集中進行采購。堅持貨比三家、集中采購，多次召集房地產、計統、財務、審計、物資、監察等部門專題研究物資采購工作，并組織考察組前往廠家實地考察，最大程度地降低了建房成本。

（3）加強資金管理。制定《集資建房資金使用管理辦法》、《集資建房工程預付款及工程進度款撥付暫行辦法》和《關于加強鄭州局集資建房資金管理工作紀律的規定》等一系列制度，確保了資金安全和專款專用。

1.5 加強物業服務

明晰公共設施設備權屬關系、維修基金使用、物業服務內容、收費標準等，不斷提高物業服務透明度。建立房屋維修回訪制度，明確維修時限和入戶行為規范，跟蹤掌握維修效果，接受用戶監督。主動協調有關方面，在指定銀行集中辦理建房款收繳、公積金貸款、購房政策咨詢和相關公證工作，實施“一站式”服務。同步推進新售住房和已售住房辦證工作，消除職工后顧之憂。按照整治病害、改善環境、完善功能、打造精品的思路，推進既有住宅小區整治，消除設施病害，改善居住環境。

2 關于鐵路保障性住房建設的幾點啟示

2007—2009 年，鄭州鐵路局建設職工保障性住房共計 14 320戶，覆蓋鄭州、洛陽、新鄉、南陽等 12 個地市。2010 年取得突破性進展：鄭州鐵路局 65 個職工保障性住房建設計劃項目中，已竣工 11個項目 4 390 戶 52.14萬 m2；已開工在建 20 個項目 8 704 戶 97.302萬 m2；正在辦理前期手續的項目 21 個 17 447 戶 184.79萬 m2。2011 年計劃啟動項目 13 個，規劃建設 12 520 戶 119萬 m2。截至目前，涉及鐵路棚戶區改造的 44 個項目中 12 個項目 6 265戶 72.28 萬 m2已開工建設，其余 32 個棚戶正辦理前期手續。

（1）強化民生意識、發展意識。借助鐵路土地開發，提升土地使用效益，加快鐵路職工保障性住房建設，不僅能夠使鐵路職工的居住條件、居住環境發生顯著變化，轉化為工作積極性，而且能夠推動鐵路房建企業在整體納入多元經營的環境下，通過承擔鐵路職工保障性住房建設，積累經驗、鍛煉隊伍、發展壯大，逐步實現獨立核算、市場化運作。

（2）充分挖掘、利用鐵路土地資源。應綜合考慮鐵路企業和鐵路職工的利益，不斷創新土地資源利用形式，積極探索土地開發途徑，最大限度利用鐵路土地資源，加快鐵路職工保障性住房建設，迅速改變鐵路職工的居住條件和生活面貌，為運輸主業提供后勤保障，促進鐵路企業和諧發展。

（3）用足用好國家保障性住房建設政策。廣泛宣傳當前國家和鐵路有關棚戶區改造和保障性住房建設的相關法律法規、政策規定，不斷增強法律法規意識，在資金補助、土地處置、規劃審批、貸款貼息、規費減免、產權登記等方面積極爭取政策的有力支持，推動鐵路職工保障性住房建設工作快速有序發展。

（4）科學規劃組織實施。牢固樹立科學發展的理念，科學編制鐵路土地利用規劃，加快規劃設計步伐，推進鐵路土地深度開發和鐵路職工保障性住房規模建設，引導具備土地利用條件的單位，因地制宜，有序利用土地，確保土地科學開發、合理使用，實現鐵路經濟發展和職工生活改善的有效結合，共享鐵路和諧發展成果。

（5）優質高效建設。鐵路職工保障性住房建設，從前期準備到工程建設、再到住房配售，特別是工程實施中的質量管理、安全管理、物資和主要設備采購等方面都要步步相接、環環相扣、項項相連，制定制度管理辦法，從而形成鐵路職工保障性住房建設的制度化和規范化，真正確保工程安全、質量可靠、進度順利，防止腐敗問題發生，將保障性住房建成優質放心工程。