新城人口集聚推進城市化進程

○倪曉珍

（洞頭縣人民政府北岙街道辦事處）

新城人口集聚是一個系統工程，加快新城人口集聚是推進城鄉統籌發展的重要突破口，也是現代化建設中一個不可逾越的階段。對欠發達的海島縣而言，抓住機遇加快城鎮人口集聚進程，更是事關大局，影響深遠。本文試圖通過對新城區人口集聚現狀的調研、分析，找出滯后原因，并就如何加快人口的集聚提出了對策建議。

一、人口集聚主要問題與原因

1、新城發展的基本現狀及主要問題

新城區自1993年以來，經過十多年的努力，已初具規模，正成為洞頭縣城市建設新亮點。新城分一期、二期開發建設，其中一期1738畝、二期4548畝，開發建設規模4平方公里，人口規劃規模4.8萬人。市政公共設施不斷完善，為市民安居樂業和游客休閑旅游奠定了良好的基礎。城區綠化美化成效明顯，各主干道綠化5.1公里，綠地面積21.7萬平方米，人均綠地面積9.75平方米。整個城區山水環繞，呈現出宜居城市的魅力，逐步成為洞頭縣標志性的核心區域。但在新城開發建設取得顯著成效，城區面貌發生喜人變化的同時，也暴露出了人氣不旺、空置房多等問題。

（1）常住人口集聚緩慢，外來人口少。新城區已具備了集聚更多人口的基礎條件和有利條件，人口規劃規模4.8萬人。從近十年來人口集聚的現狀（圖1）看，雖然后五年比前五年速度有所加快，但從總體人口規劃來看，人口差距非常遙遠，據2010年第六次人口普查初步數據顯示，目前新城區常住人口才7046人，占總體人口規劃15%都不到，特別是外來人口，只有近1500人，可見集聚的速度還是非常遲緩。

表1 2001—2010年洞頭縣北岙鎮新城區常住人口和流動人口趨勢圖

（2）購房者多，入住者少。新城區各樓盤的銷售率普遍都比較高，前幾年推出的商品房住宅基本銷售一空，最近推出的海灣三期等期房銷售業績也都很好。目前完成房地產開發面積120萬平方，其中新城已經建成280棟建筑，約5500套住房，而入住套數只有2750套，入住率只有50%。外地購房者占60%以上，這也是造成入住率偏低的主要原因。

（3）商鋪房空置率高，經營慘淡出租困難。近幾年新城區的房地產開發基本上都是一個模式：在最底層、沿街以及小區等地帶開發店面和小面積商鋪。從新城一期已建的小區商鋪空置情況來看，商鋪房空置率占68%。通往老城區的沿街店鋪空置率稍微低些，但租金和老城區相比卻相差甚遠。有部分小區建成已經四、五年了，但基本上沒有幾間商鋪開業?？梢?，新城區商鋪空置已成為洞頭縣房地產業的一大難題。

（4）人口流動量少。目前的新城區除了在夏日晚上、周末和節假日能吸引一些新老城區居民前來新城廣場、老干部中心等休閑場所游玩外，因缺乏商業、教育、旅游等配套設施，難以吸引到大量的購物、就學、觀光旅游的流動人口，新城區人口的流動量遠遠不及面積窄小、道路擁堵的老城區。

2、制約人口集聚的主要因素

（1）商業氣息不夠濃厚。新城區第三產業的發展潛力未能得到充分發揮。酒店餐飲業發展無力，中小低檔的飯店、餐館零散分布，目前上檔次的酒店屈指可數，只有2家，還有一家五星級的國際大酒店正在建設中。商品流通領域發展滯后，大型綜合超市、特色商業店鋪尚屬空，致使新城區目前商業氣氛不濃。

（2）配套設施不完善。新城的中小學校、幼兒園、大型商場、金融網點等公共配套設施還未建成。公交車班次少、站點布局不到位。公共衛生設施缺乏，垃圾處理方式簡單，生活污水尚未得到有效處理。城區住宅小區綠化水平不高，城市景觀建設滯后。

（3）城市風貌不突出。新城還沒有充分體現洞頭縣自然與文化的地方特色，建筑規劃千篇一律，自身的特點和優勢沒有得到有效的發揮。城市知名度不高，缺乏品牌效應和影響力，未能有效吸引外來投資商和創業人員落戶新城。

圖2 2005—2010年洞頭縣新城區商品房價格圖

（4）城區人口流動少。洞頭縣工業企業大多集中在楊文工業園區、南塘工業園區和科技園區，這些園區距離新城區較遠，并且企業入園率不高，處于建設期，因此就業人員少，未能吸引大量的農民、外來人員落戶縣城。截至2010年11月1日零時第六次人口普查登記初步數據顯示，外來人口還不到1500人，其中落戶的不到450人。

（5）市民居住觀念陳舊。在新城區建設過程中，因受市民舊的居住觀念以及對新城居住環境和發展前景的疑慮等諸多因素影響，無論是建設資金還是學校等重點建設項目均沒有完全集中到新城區。因此，市民比較熱衷于購買老城區的房子，這對新城區人口集聚也有一定程度的沖擊。

（6）居民對房價的心理預期存在差距。從2005—2010年新建商品房、二手房（存量房）成交價格來看，2010年底新建商品房平均價格7000元/平方米，比去年增長75%；二手房平均價格6200元/平方米，比去年翻一番。針對2010年房價的上漲，筆者年初對部分居民進行了問卷調查，問卷數據顯示目前居民對房價的心理預期還存在差距，特別是隨著近期政策的不斷出臺，在政策的頻繁調控之下，越來越多的購房者開始觀望樓市，等待時機。商品房閑置率高，房產開發帶來的推動效應后勁不足。

二、加快新城人口集聚的對策和思考

1、夯實基礎，增強城市承載功能

完備的基礎設施是城市的“內核”，也是衡量城市建設水平的第一標尺。加快新城發展，必須注重基礎設施建設，完善城市功能，改善人居環境，提高承載能力。

一要加強道路建設，完善交通條件。要按照城市建設總體布局和城市發展實際，建設好新城各種道路，完善交通設施。二要加大公益設施投入，優化人居條件。要盡早作好公共設施項目的規劃與布局，并積極創造條件先行投入建設，同時要優化環境，提升新城管理水平，吸引人口集聚。三要推進亮化美化綠化進程，提升新城城市品位。建設清新靚麗城市，既可以提升人氣、展示活力，也可以美化城市形象、增強吸引力和競爭力。在城區主要街路、重點區域、廣場和住宅小區實施綠化帶工程，增強綠化觀賞效果，提升城市品位。同時抓好標志性建筑、城市景觀和城市廣場建設，突出時代特色、文化特色，體現海島風格。

2、培育產業，提高新城綜合功能

城市化是各個生產要素在城市集聚并創造大量二、三產業就業機會以吸納人口向城市集聚的過程。一是通過招商引資，政府優惠政策，吸引無煙、無污染的加工業在新城落戶。二是搞特色一條街，美食或小商品，增加新城人口流動量，營造人氣、商氣。三是鼓勵、支持開發商建設綜合寫字樓，吸引老城區一些部門單位落戶新城。四是圍繞海中湖規劃建設，做好新城二期海濱公園、海景建筑和海上旅游設施，努力構建城市發展的核心和以海岸風光、海上娛樂、海上運動、濱海人居和休閑度假為特色的濱海綜合旅游主要產業區域。

3、宏觀調控，抑制房價盲目增長

在新城區開發建設中，商品房閑置率高，房產開發帶來的推動效應后勁不足，必須采取積極的措施，繁榮新城房產業，推進新城建設進程。一是通過金融手段、土地政策和稅收杠桿，合理調控各類房價，不斷滿足市民不同的購房需求。二是規劃好與經濟發展和人民生活水平相適應的低中高檔房產業開發，逐步形成層次住宅供應體系，以滿足各種檔次消費者住房需求。三是加強對商業房的宏觀調控。要強化規劃，提升城市商業用房的傳統習慣，防止低水平、低品位的重復建設，積極采取措施消化存量商業房，努力營造城市特色商業圈，使新城區的商業地產市場進入健康良性發展階段。

4、強化宣傳，樹立新城良好形象

抓住溫州城區房地產業發展和大都市建設的契機，高起點規劃、高標準建設，提高房地產開發檔次和品位，吸引縣外成功創業人士移居洞頭，努力創建“宜居洞頭”品牌。堅持“建精品，樹品牌”的開發理念，為居住者創造安全、方便、舒適、優美的生活環境；開展銷售“放心房”、“信用房”活動，創造誠信環境，解除購房戶后顧之憂，樹立房產品牌。

5、著眼大局，協調新舊城區關系

目前，妥善處理好新城區的開發和舊城改造是洞頭縣城市建設關鍵的一步。城市建設要統籌兼顧、科學協調，新、老城要功能互補，形成互動，取得雙贏。新城區要通過有關優惠、鼓勵的政策來進一步引導舊城、舊村人口轉移到新城區，使新城區盡快形成一定的規模，促進新城人口集聚，同時降低舊城、舊村改造和更新的費用。目前，新城區已具備了吸納、集聚老城部分人口的各項基礎條件。因此，我們要按照“規劃引領、明確定位、疏堵并舉、分步實施”的思路，對舊城以適當的速度加以改造，不宜采取齊頭并進的方式。

6、改革創新，突破體制機制障礙

正是由于傳統的財稅、投資、教育、衛生、社會管理、行政管理體制的影響，新城開發建設發展方式難以轉變，城鄉、區域、經濟社會發展難以協調，大量民生問題難以統籌解決。因此，在改革創新的同時，必須下大力氣突破體制障礙。一是要按照科學發展觀的要求，深化財稅、金融等體制改革，完善宏觀調控體系。圍繞推進新城區基本公共服務均等化和主體功能區建設，完善公共財政體系。二是要以世界眼光和戰略思維在制度層面上改革創新，出臺與新城開發相配的政策措施及各項制度，為新城開發建設的順利實施提供保障，從而帶動推進洞頭縣經濟、文化、社會的全面進步與發展。三是樹立城市經營理念，拓寬建設融資渠道。加快新城建設，必須增強城市經營意識，強化城市經營措施，通過以地生財、借助外力、適度舉債等方法，廣拓資金來源，破解建設資金的瓶頸制約。

7、出臺政策，創造良好發展環境

人口集聚速度的快慢，在一定程度上取決于人口集聚的政策寬松程度。根據目前新城區的特點和實際情況，必須加快改革現行不利于人口集聚的機制和政策機制。一是要出臺一些有針對性的扶持政策措施，創造寬松的經商和發展環境，吸引更多的有志之士到新城區投資經商。二是深化社會保障制度改革，消除戶口的歧視待遇。三是推進城市拆遷安置改革，健全完善城市房屋拆遷、土地征用等有關政策，促進城市建設投資主體多元化，吸引更多的人流、資金流、信息流進入新城區。四是分對象、分步驟有序地推進貨幣化分房，這既可以滿足干部職工的愿望，又將刺激居民對住房的潛在消費需求。