海景居住小區可行性研究報告

楊春香

(黎明職業大學，福建泉州362000)

可行性研究是建設項目前期工作的重要內容，是基本建設程序的重要組成部分?？尚行匝芯繄蟾娴脑u估作為項目決策前最后一個咨詢環節，直接影響到決策的正確性?？尚行匝芯繄蟾娴木帉懮婕暗姆矫婧芏啵椖克牡刭|及市場分析調查;項目投入估算;財務分析;社會經濟效益分析及風險分析。下面就泉州海景居住小區的具體資料進行舉例說明。

1 項目概述

1.1 項目提出的歷史背景

泉州地處東南沿海城市群的中心地帶，近年來在各方面政策因素的影響下，泉州的房地產市場逐漸活躍起來。在這樣一個“群盤共舞”的泉州房地產市場中，我們提出了位于東海組團、與金帝花園相距僅二三分鐘的“海景”居住小區經濟適用房的開發，期望借此打入泉州的經濟適用房市場。

1.2 項目開發的必要性

泉州的房地產市場經過近兩年的持續發展，已經形成了一種穩步攀升的良好態勢如田安路、刺桐路、豐澤街、泉秀路等地段的樓盤。但另一方面，卻存在著房子產品結構性的矛盾－－中低價商品房供不應求，高價商品房卻供過于求的現象依然存在，一邊是大量的中低價商品房熱銷，一邊是多處高層豪宅閑置無人問津。因此，“海景”居住小區將以開發中低價商品房為主，可在一定程度上彌補泉州房地產市場在這一方面的不足，打進泉州的中低檔房地產市場。我們開發的“海景”居住小區可利用金帝花園的一些生活配套設施，以目前市場最受歡迎的80～100 m2為主打戶型，相信只要定位好市場再加上市政府“東進、南下、西擴”的政策支持，海景小區作為公司的形象開發是有利和必要的。

1.3 項目概況

投資規模:“海景”居住小區占地面積8.5萬平方米，總投資23 869萬元人民幣。其中80～100 m2的戶型占80%，另兩種戶型60～80 m2、100～120 m2占總的20%，內設有休閑文化中心、地下停車庫、網球場、中心廣場、超市、購物中心、幼兒園等生活配套設施，是一個集居住、休閑、娛樂為一體的21世紀住宅小區。

(1)總體環境規劃:“海景”居住小區以共享綠化景觀作為出發點，力求小區成圍合性強、宜于封閉管理的21世紀居家典范。小區強調社區文化的認同感、歸屬感，又強調居民的獨立性，單體建筑連排、并列，整齊規范、錯落有致;小區內道路系統分明、流暢，空間劃分分明，確保小區的舒適寧靜。

(2)單體設計構思:“海景”居住小區三種戶型以雙戶并連進行組合，以最大限度節省占地面積，每個戶型的內部結構都以現代家庭的生活、家庭成員、數量為依據，對各個部分作明確的劃分。

2 項目可行性調查

2.1 水文、地質調查

“海景”居住小區的地質情況:自上而下各土層分別為第一層耕土和黏土，第二層淤質黏土和淤泥，第三層黏土層，第四層砂質黏土，第五層中等風化硬土層是可作為持力層的地基土。因此，“海景”居住小區基礎工程采用27米預制樁方案，并采用7度抗震結構設計。

水文條件:由于“海景”居住小區用地位于東干渠的東南側和寶覺山西側，有著豐富的地下水資源，主要補給方式為地下水和地表水滲透。因此，該小區的地下水工程應采用較好的防水措施。

2.2 泉州的房地產市場

據專家預測，2001年泉州樓市將會有以下幾個趨勢:

(1)房價將繼續上揚。由于今年內房地產市場供給的增速趕不上居民購買力的增加，因此從整體估計2001年依然是泉州樓市的“價格上漲年”。

(2)成品型住宅刷新傳統住宅觀念。隨著泉州人“拎包入住”的新住宅時代的到來，傳統住宅的半成品消費觀念將得到更新。

(3)居住、創業在泉州的觀念漸強。隨著泉州綜合環境的優化和提升，“創業居住型”、“投資置業型”消費觀念的形成，“住在泉州、創業在泉州”魅力的增加，外地人在泉州購房的比例還將有所上升。

據調查顯示:在購房時，16%的人首先考慮價格因素，14.2%的人考慮交易因素，15.1%的人考慮環境因素，11.2%的人首先考慮綠化因素。這個說明價格、環境、交通、位置是居民購房時的四大主要因素。對于住房面積;42.4%的人選擇80～100 m2的住房，27.8%的人表示希望購買60～80 m2的住房，25.3%的人希望選擇100 m2以上的住房，只有4.5%的人希望選擇50 m2以下的住房。

2.3 資料結果分析

從以上泉州房地產市場的分析和本開發公司的實際情況，我們對“海景”居住小區的總體定位為:

(1)“海景”居住小區的消費者定位:中小家庭和工薪階層;外地置業群體;其他的購房個體。

(2)將強調小區內部生活配套設施的完善，優美的綠化環境和實惠的價格。

(3)“海景”居住小區的戶型主要集中在80～100 m2，加上60～80 m2和100～120 m2的戶型。

(4)“海景”居住小區的價格策略將采用低開高走的價格策略，后再根據小區開盤后的實際情況再進行調整。

3 項目投入估算

(1)征地費用按每畝(666.67 m2)20萬元計取

土地費用:125畝×20萬元/畝=2500萬元

(2)前期工程費用(包括勘察設計費用、三通一平費)70萬元

(3)建安工程費每1m2計800元:共200000×800=16000萬元。

(4)道路、廣場、綠化費用400萬元

(5)房屋拆遷費100萬元

(6)管理費按工程造價的3%計算:497.1萬元

(7)稅費按總造價的15%計算:2890.1萬元

(8)工程總投入:22457.2萬元

(9)流動資金200萬元

(10)利息計算

貸款金額:22457.2×(1－30%)－180000×35%×30%+200=12707萬元

貸款利息按二年期計算，利率為3.1%按單率計共12707×3.1%×2=1181.8萬元

(11)項目總投資=22457.2+1181.8+200=23839萬元

4 項目財務分析

4.1 售價的確定

結合目前泉州市商品房住宅的價格和參考寶洲經濟適用房的價格，本公司把“海景”居住小區售價定為均價1700元/m2，可被市場所接受的價格。

4.2 銷售收入計劃

根據泉州市商品房開工后即可預售的規定和泉州房地產業期房比現房好賣的情況，又因本小區建設周期計劃為兩年半的時間(從2001年的第三季度～2003)，并考慮到公司資金的回收，我們把“海景”居住小區的銷售時間定為2001年第三季度～2003年，具體的銷售計劃見表1、表2。

?

?

?

4.3 主要經濟技術指標

靜態投資回收期=［6－1+730.4/1270.1］/4=1.40年

靜態投資總利潤=30600－23839－1530－1071.4=4159.6萬元

年均靜態利潤=4159.6/2.2=1663.8萬元

銷售利潤率=4159.6/30600×100×=13.6%

投資利潤率=4159.6/23839×100%=17.4%

年均投資利潤率=4159.6/23839/2.5×100%=7.0%

內部收益率IRR

當I=14%時NPV=71.4

當I=16%時NPV=－239.7

所以IRR=14%+71.4/［239.7+71.4］×［16%－14%］=14.46%

4.4 經濟評估結論

擬開發的“海景”居住小區項目的靜態投資回收期為1.40年，年均投資利潤率為7.0%，內部收益率為14.46%，投資利潤率為17.4%。投資回收期較短，內部收益率一般，投資利潤率處于中等水平，而且開發商又處于賣方市場，可隨時根據市場的變化作適當的調整，初步判斷可行。

5 風險分析

5.1 余房的處理

如果市場行情發生變化，或是由于本開發項目的市場定位錯誤，到預定的銷售期滿時即2003年底，“海景”居住小區還剩很多余房，公司必須不失時機地處理掉積壓的樓房，主要方法有:(1)降低價格在市場上出售;(2)以非常優惠的價格售給關系戶;(3)大幅度降價后出售給公司的員工。如果條件允許盡量采用后兩種方式。

5.2 商品房價格下降

為了與競爭對手競爭，“海景”居住小區不得不采取降價的方式來保持其的銷售率。如果出現這種情況，開發公司應根據市場的實際情況，積極制定各種促銷手段，使小區的銷售順利進行。

5.3 出現糾紛

商品房購銷過程中的糾紛發生頻率很高，尤其在商品房價格日趨下降，房地產市場不景氣的時候，像工期延誤、質量好壞、公共設施不完善的問題。為防止“海景”居住小區在開盤后的銷售過程中出現這種情況，開發公司應在工程建設過程中抓工程質量、抓工程的工期，確保“海景”居住小區能夠在預定的年限內交付使用。

“海景”居住小區的開發通過以上材料和具體的數字分析，是切實可行的。

［1］王偉宇，李淑同．房地產開發項目可行性研究與經濟評價手冊［M］．地震出版社，2002

［2］王維才，戴淑芬，肖玉新．投資項目可行性分析與項目管理［M］．冶金工業出版社，2001

［3］國家計劃委員會，建設部．建設項目經濟評價方法與參數［M］．中國計劃出版社，2000

［4］王家庭．我國商品住宅空置率判斷［N］．中國房地產報，2002－01－31

［5］周惠珍．項目可行性研究與經濟評價［M］．學術書刊出版社，1999