新形勢下如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管控

楊浩文

一、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

物業(yè)企業(yè)其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)：一、物業(yè)服務(wù)不涉及到生產(chǎn)與銷售活動(dòng)，財(cái)務(wù)核算相對(duì)簡單；二、企業(yè)各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來自企業(yè)本身，還要接受政府部門及業(yè)主的監(jiān)督，資金監(jiān)管更加全面；三、財(cái)務(wù)信息最主要使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層；四、從提供服務(wù)、支付人力成本，到對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)、物料消耗、清潔保潔、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及收取物業(yè)費(fèi)、開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入等各個(gè)方面都有財(cái)務(wù)管理的存在，具有綜合性強(qiáng)、覆蓋面廣、敏感性強(qiáng)的特點(diǎn)。

二、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）缺乏有效的內(nèi)部控制管理

目前不少物業(yè)企業(yè)沒有建立內(nèi)部控制體系，沒有設(shè)計(jì)內(nèi)部控制流程及有效的監(jiān)督制度。導(dǎo)致內(nèi)控管理存在很多盲區(qū)，把內(nèi)控職能劃歸財(cái)務(wù)部門，其他業(yè)務(wù)部門沒有參與其中，使業(yè)務(wù)實(shí)施過程與內(nèi)部控制無法協(xié)調(diào)一致，造成財(cái)務(wù)監(jiān)管鞭長莫及的狀態(tài)，給企業(yè)經(jīng)營埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）日常財(cái)務(wù)管理不到位

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取不及時(shí)。物業(yè)企業(yè)的主要收入來源是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由于物業(yè)小區(qū)業(yè)主多，有些小區(qū)分期開發(fā)，各期收費(fèi)時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)不一樣，財(cái)務(wù)人員及客服人員沒有很好的對(duì)接，可能導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)臺(tái)賬記載不清晰，不完整。有些客服人員受待遇的影響，積極性不高，疏于對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催收，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取不及時(shí)，欠費(fèi)累積越來越多，導(dǎo)致后期收繳困難，影響物業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。

2.停車費(fèi)收取缺乏監(jiān)管。目前小區(qū)停車場都已安裝停車收費(fèi)系統(tǒng)，開發(fā)公司為了節(jié)省成本，一般都配置功能較低的停車系統(tǒng)，停車收費(fèi)監(jiān)管困難，導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員疏于監(jiān)管，且收費(fèi)只能采取用現(xiàn)金方式，容易產(chǎn)生舞弊現(xiàn)象。

3.多種經(jīng)營收入流失。物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)住戶多，占地面積大，可利用小區(qū)資源進(jìn)行多種經(jīng)營收入，以達(dá)到彌補(bǔ)管理費(fèi)不足問題，如電梯廣告、戶外廣告、房屋租賃、臨時(shí)擺攤、上門維修等。但由于沒有完善的監(jiān)管制度和獎(jiǎng)懲措施，導(dǎo)致創(chuàng)收積極性不高，收入流失。

4.費(fèi)用支出審批不嚴(yán)格。小區(qū)管理者成本意識(shí)不強(qiáng)，各部門配合、協(xié)調(diào)不足，各項(xiàng)維護(hù)、維修、養(yǎng)護(hù)、改造等費(fèi)用支出缺乏計(jì)劃性，隨意性較大，審批不嚴(yán)格，導(dǎo)致有些成本費(fèi)用超支，影響企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）預(yù)算管理不規(guī)范

目前大部分物業(yè)企業(yè)沒有實(shí)行全面預(yù)算管理，沒有建立完善的預(yù)算管理體系，導(dǎo)致預(yù)算編制混亂，預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行脫節(jié)。預(yù)算管理沒有與績效掛鉤，預(yù)算執(zhí)行無考核或考核結(jié)果沒運(yùn)用，沒有相應(yīng)的激勵(lì)制度，員工積極性不高，預(yù)算管理混亂。

（四）資金利用效率不高

當(dāng)前大部分物業(yè)企業(yè)資金管理不到位，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)、很好的利用閑置資金，造成資金浪費(fèi)，資金利用率低。有些企業(yè)不重視應(yīng)收款項(xiàng)的催收工作，催收人員缺乏主動(dòng)性，導(dǎo)致應(yīng)收款項(xiàng)積壓越來越多，周轉(zhuǎn)時(shí)間長，給企業(yè)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）財(cái)務(wù)管理力量稍顯不足

由于受管理規(guī)模等諸多因素影響，物業(yè)企業(yè)盈利能力普遍不強(qiáng)。有些企業(yè)出于成本考慮，財(cái)務(wù)人員配置較少，招聘時(shí)一般選擇專業(yè)素質(zhì)能力較低的財(cái)務(wù)人員，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理力量不足，管理水平受到限制。有些財(cái)務(wù)人員身兼數(shù)職，后續(xù)監(jiān)管措施無人跟進(jìn)，財(cái)務(wù)監(jiān)督職能沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施和建議

（一）完善內(nèi)部控制體系

物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，建立適合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的“全體重視、全員參與、全面覆蓋、全程控制”內(nèi)部控制體系，摒棄內(nèi)控管理是財(cái)務(wù)部門職責(zé)的片面認(rèn)識(shí)，形成企業(yè)管理者高度重試，員工積極響應(yīng)的氛圍，從而不斷樹立人人參與內(nèi)控管理的意識(shí)，使企業(yè)內(nèi)控管理與財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合，達(dá)到企業(yè)管理效益最大化。

（二）加強(qiáng)日常財(cái)務(wù)管理

1.規(guī)范物業(yè)收費(fèi)管理。物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)規(guī)范、易于操作的收費(fèi)流程，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的管理。采用較為成熟穩(wěn)定的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，建立完善的物業(yè)收費(fèi)臺(tái)賬，以減少手工臺(tái)賬造成的差錯(cuò)率。客服人員與財(cái)務(wù)人員要及時(shí)對(duì)接，整理核對(duì)業(yè)主欠費(fèi)情況，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)進(jìn)行催繳。另外，企業(yè)應(yīng)建立收費(fèi)考核辦法和獎(jiǎng)懲制度，提高催費(fèi)人員的積極性，加快應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度，防止壞賬的發(fā)生。財(cái)務(wù)人員要不定期對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取措施，防止收入流失。

2.加強(qiáng)停車場監(jiān)督管理。為了加強(qiáng)停車費(fèi)的管理，物業(yè)企業(yè)要對(duì)開發(fā)公司前期配套的不適合管理要求的停車場系統(tǒng)進(jìn)行改造，安裝先進(jìn)的車牌自動(dòng)識(shí)別停車系統(tǒng)，進(jìn)出小區(qū)的車輛按照車牌自動(dòng)計(jì)費(fèi)，減少人為干預(yù)因素。停車費(fèi)收取盡量不要采用現(xiàn)金方式，可與第三方支付平臺(tái)合作，采取微信、支付寶等方式收費(fèi)。在停車場收費(fèi)崗安裝監(jiān)控設(shè)備，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。停車場收費(fèi)員定期不定期進(jìn)行輪崗、換崗。從規(guī)范管理以及技術(shù)手段上減少貪污舞弊行為。

3.加強(qiáng)多種經(jīng)營收入管理。物業(yè)企業(yè)要合理利用小區(qū)資源，增強(qiáng)創(chuàng)收意識(shí)。加大電梯廣告、戶外廣告的招商力度，積極開展房屋租賃中介、家政服務(wù)、維修服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，擴(kuò)大經(jīng)營收入。同時(shí)應(yīng)完善多種經(jīng)營收入管理制度，加強(qiáng)對(duì)多種經(jīng)營收入的監(jiān)督、檢查。建立多種經(jīng)營收入獎(jiǎng)懲制度，提高員工積極性，促進(jìn)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展。

4.嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。規(guī)范物業(yè)企業(yè)審批流程，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理者財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)，提高管理者的成本控制意識(shí)。對(duì)人工成本、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等重要成本費(fèi)用，建立專項(xiàng)審批制度，做到事前控制、事中監(jiān)督、事后評(píng)價(jià)。

（三）提高預(yù)算管理水平

物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，明確預(yù)算編制、控制、執(zhí)行、調(diào)整、考核等方面的制度及流程，做好企業(yè)的全面預(yù)算管理工作。將企業(yè)的年度經(jīng)營預(yù)算目標(biāo)層層分解,層層落實(shí),確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)對(duì)預(yù)算實(shí)施監(jiān)督管理，定期對(duì)預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)行分析，找出執(zhí)行過程中存在的問，進(jìn)行調(diào)整和完善，提高物業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理水平。

（四）提高資金利用效率

物業(yè)企業(yè)的收入類型多樣，資金來源多樣，資金流動(dòng)性強(qiáng)。應(yīng)建立貨幣金管理制度，按照“集中管理、統(tǒng)一調(diào)配”原則，加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資金的管理，提高資金利用率。同時(shí)在加強(qiáng)內(nèi)部管理，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，采取各種措施和方法，加大力度對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的催收工作，加快應(yīng)收款項(xiàng)和存貨周轉(zhuǎn)速度，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理力量

物業(yè)企業(yè)應(yīng)按企業(yè)實(shí)際情況配置適當(dāng)?shù)母咚刭|(zhì)人才到企業(yè)中來，注重財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。制定財(cái)務(wù)人員績效考核管理辦法，使財(cái)務(wù)人員工資待遇與工作績效掛鉤，提高財(cái)務(wù)人員的積極性，有效提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

四、結(jié)語

總之，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能，提高財(cái)務(wù)管理水平，從而提升企業(yè)經(jīng)營管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。