房地產開發中加強應收賬款管理提升企業經營效益

摘要：所謂應收賬款，從字面意思來說就是企業應該收取的錢款，對象是買方、接受服務的單位及個人。在我們日常生活的買賣交易中，一手交錢一手交貨是比較常見的方式，然而出現賒賬的情況也是在所難免的。同樣，在企業的買賣交易、勞務服務當中，也存在不能現銷的情況，這樣應收賬款便“應運而生”了。應收賬款能促進企業的長遠發展，但處理不當也會造成巨大風險。筆者就以房地產開發企業為例，談談管理好應收賬款對于提升企業經營效益的重要性。

關鍵詞：房地產開發 應收賬款 經營效益 企業

一、房地產開發企業應收賬款出現的原因及管理現狀

1、出現的原因

和其它企業一樣，房地產開發企業在銷售過程中面臨著巨大的市場競爭壓力。正常情況下，房地產開發企業售出一套房子之后，買方應即時付款，就算暫時沒錢，也必須在最短的時間內付清。但隨著經濟的發展，房地產開發企業越來越多，原本屬于單個企業的銷售渠道漸漸被許多企業同時占據，競爭之大可想而知。于是，房地產企業不得不進行賒銷，以占據一片屬于自己的市場。賒銷就意味著買方可以在暫時沒有錢的情況下買到房子，只需在雙方約定的期限內籌集資金就行。而對于房地產開發企業來說，他們并不能在售出房子的同時收到錢款，于是便出現了應收賬款。

另外一個原因跟管理費用有關。例如，某房地產開發企業建了很多套房屋但一時之間難以售出，那么該企業必須對這些房屋進行管理。屋內的一些基礎設備時間久了可能會失去價值，因此必須花錢去“保養”，各類保險費用也是一筆大開支。另外，房屋的囤積給企業的資金運轉帶來很大的困難。所有這些都促使房地產開發企業盡快將房屋售出去，而賒銷便是最快捷的辦法，它使囤積的房屋變為應收賬款。

因此我們可以說，應收賬款的出現是房地產開發企業對購房者采取信用策略的體現。

2、房地產開發中應收賬款的管理現狀

應收賬款確實能給房地產開發企業的經營活動帶來很多好處，但這并不是絕對的，畢竟錢款還在客戶手中。如果對應收賬款管理不當，那么在回收中可能遇到很大的問題，這可不能開玩笑。那么，如今房地產企業中的應收賬款管理是什么情況呢？

我們得肯定部分房地產開發企業對應收賬款的管理恰到好處。這些房地產開發企業，它們注重應收賬款的管理，并且根據自身的實際情況制定出了科學合理的管理制度。如此，它們在客戶中建立了很好的信用，占據了屬于自己的房屋市場并逐漸擴大，銷售情況日益見好，同時在回收應收賬款的過程中游刃有余。

然而，有不少房地產開發企業對應收賬款的管理很不到位，常有資金流失的情況出現。比如，在賒銷之后，它們對應收賬款基本不過問，以為購房者到時候過來付款就萬事大吉了。其實不然，對應收賬款不聞不問很可能導致資金運轉困難，甚至最終收不回。

因此，目前房地產開發中對應收賬款的管理還存在不少問題。房地產開發企業想要提升經營效益，還得在應收賬款的管理上多下功夫。

二、加強應收賬款的管理，提升房地產開發企業經營效益

1、了解對手的信用標準

俗話說，知己知彼百戰不殆。對于房地產開發企業來說，了解競爭對手的信用標準對于管理好應收賬款非常重要。之前已經說過，應收賬款的出現其實就是對客戶采取的一種信用策略，而這個策略應該在什么標準之上則需要好好把握。競爭對手的信用標準則是一個很好的參考標準。

而要弄清對手的信用標準，就需要想方設法了解對手的銷售方針、服務特點以及市場占有等情況。對于這些情況的把握，能給房地產開發企業自身提供很好的參考，從而制定出符合實際的信用標準。

信用標準定好了，房地產開發企業對應收賬款的管理就更有把握。

2、加強對應收賬款對象的管理

應收賬款，應收誰的賬款呢？當然是客戶對象。錢還沒有收過來，就說明交易并未完成，房地產開發企業對此不得不提高警惕。

當然，并不是說企業要總是催著客戶來“還債”，而是應該對應收賬款客戶有效管理起來。比如，經常檢查客戶有沒有突破信用額，有沒有過期的債務，有沒有客戶拒付款的情況等等。這些對于房地產開發企業來說都是至關重要的，如果做不好，則在應收賬款的管理上會出現很多的漏洞。

3、建立科學的應收賬款控制機制

應收賬款不應該是個死的東西，而應該把它作為動態數據來管理。并非每個客戶都是到了期限一次性還清債務的，有不少是進行分期付款。因此，必須建立起科學的應收賬款控制機制，將每一筆賬目都控制到位。

房地產開發企業在與客戶達成協議之時，就應該建立清楚明白的賬目，并進行備份。這樣，日后查察之時，便有依據。對于分期付款的客戶來說，要對應收付款建立詳細的回收計劃，讓每一次付款的情況都一目了然，避免出現混合的情況。

4、正確應對壞賬問題

房地產開發企業的各類賬目紛繁復雜，管理起來很費力，出現壞賬的情況并非不可能。面對這一問題，房地產開發企業應該慎重。

首先，對壞賬情況必須進行一個估計，并根據估計的情況探討出好的應對辦法，以免壞賬情況出現的時候，措手不及。

其次，房地產開發企業應在每個季度末對應收賬款進行分析，看看哪些款項可回收，哪些不能回收，然后對壞賬可能產生的損失進行預測。這樣做對于房地產開發企業認清自身的資金狀況很有幫助。

5、信用管理要自始至終

有些房地產開發企業對應收賬款的信用管理像是一時熱血，想起來該管了就管一管，沒想起的時候就不聞不問。這樣做無疑是有百害而無一利的。

信用管理應該是自始至終的，每一步都不能忽略。從最初的接觸客戶建立買賣，到最后的收款，房地產開發企業始終要把信用管理好。

6、必要的時候要用法律維權

房地產開發企業與一般的企業不同，它與客戶進行交易的金額是非常大的，無論哪一環節出錯都可能導致很大的損失。對于應收帳目的管理，如果出現客戶不認賬的狀況，應該用法律武器維護自身權益。

用法律維權，就必須有法律依據。因此，房地產開發企業在與客戶簽訂房屋銷售合同之時，應做到條款清晰內容明確，不要出現有歧義的字眼。在格式方面，最好結合自身的實際情況，不要與同行業的格式一模一樣。另外，特別要注意收款部分，日期、方式、期限、違約處理方案等一定要清晰明了。

三、應收賬款管理與房地產開發企業經營效益綜述

企業經營效益高，不能單純的認為就是接單量大、提供的勞務服務多。一個企業想要長足發展，資金運轉更重要。買賣做得多，錢款沒收到，企業就是虛盈實虧。其中，應收賬款是非常重要的一項，每個企業都應該有共識。

房地產開發企業中的應收賬款占整個企業資金的很大部分，說應收賬款出現問題會使房地產開發企業出現資金動蕩都不為過?，F在有幾個客戶在購買房屋時是付現款的呢？在市場經濟不斷發展的今天，現金交易的弊端顯而易見。房地產開發企業進行賒銷，必然要求對應收賬款管理到位。

土地開發、房屋買賣、城市規劃是房地產開發企業的主要內容，而如今的情況并不是那么樂觀。如果經營效益提不上去，房地產開發企業哪有熱情去搞城市規劃。而要提升經營效益，就必須管理好應收賬款。簡單的說，從最先的買賣交易成立到最后的客戶付款，這個過程中沒有出現什么大問題，并且最終收回了錢款，那么對應收賬款的管理就到位了，經營效益自然隨之提高。

結論

在競爭日益激烈的市場環境下，應收賬款是每一個企業都會面臨的問題。應收賬款對于企業來說是福是禍，取決于企業對它的管理得當與否。房地產開發企業，是當今的熱門企業，同樣存在應收賬款的管理問題。而且，房地產開發企業與客戶進行交易，其金額往往是比較大的，無論哪個環節出了錯，都可能造成巨大的損失。因此，針對當前應收賬款管理中存在的問題，房地產開發企業應制定出相應的對策，以期將應收帳目管理到位，從而最大限度的提升經營效益。

參考文獻：

[1]史曉弋 《從應收賬款看企業內部管理》 財務研究 2005(05)

[2]王東艷 《淺議應收賬款的管理》中國鄉鎮企業會計 2008(5)

[3]趙德方 《企業應收賬款風險防范策略》會計之友 2005

（作者單位：浙江廣廈建設集團有限公司）