全球購房攻略

任何一本基本的投資指南都會告訴你：“永遠不要把雞蛋放在一個籃子里。”這幾年，中國房地產投資者都獲得了讓人眼熱的回報，相比工資增長，選擇把錢放進樓市被證明是一個更好的選擇。

但更多的跡象暗示了不樂觀的未來，一條條更嚴厲的調控措施暗含著經濟之外的另一層意思——如今的房價之高，已使得社會的抱怨和容忍度到了一定的危險邊緣，在和諧社會的方針下，房價上漲空間將變得越來越有限。而70年的產權，就像懸在空中的達摩克利斯劍。在這種情況下，擁有永久產權、高租金回報、且擁有更穩定未來的國外房產市場越來越受到國人的青睞。

《財富堂》為讀者選取了一些國際都市作為參考，并且為您提供購房和政策上的建議。對于中國人來說，購房，始終還有著比投資更重要的意義，那就是一種中國式的擁有土地的安全感。

New York

在中國人的海外購房選擇中，紐約永遠是個熱門。選擇紐約，有太多的理由。這里是世界上最重要的商業和金融中心，這里引領著全球的媒體、政治、教育、娛樂和時尚界。當然還有一個重要原因：這里的房子租金回報率很高。

*平均房價：根據“全球不動產指導”網站2010年的數據，紐約高居世界主要城市房價第二名，上曼哈頓地區房價平均在1.3萬-2.2萬美元/平方米之間，下曼哈頓地區的房價在1.2萬-2萬美元/平方米之間，中位值為1.6萬美元/平方米。

*租金回報：租金回報率高是美國樓市的一個特點。如果房產位置好，在紐約，年租金可達房價的8%左右。

*稅費：買房過戶時支付的總費用(包括過戶機構收取費用、律師費及中介費用等)約為房產價值的9%，每年物業稅費合計為2%至3%。

*案例：比如在某房產中介網上，位于曼哈頓東二街296號的一處兩房兩衛的房源，標價為139萬美元，折合人民幣為924.35萬。

*怎樣買？美國房地產中介非常發達。絕大多數房主無論是租是賣，都會委托給中介公司。為節約時間和精力，賣方中介通常希望買方或承租方也有自己的經紀人。一個好的經紀人不但可以幫你搞定所有與交易有關的必要手續，還會提醒你沒有想到的問題，防止以后出麻煩。

Berlin

1977年至今，30年間德國平均房價僅上漲60%，而同期個人收入增長3倍。過去10年里，德國物價平均每年漲幅2%，而房價每年上漲1%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。柏林也因此享有西歐國家“最便宜首都”的美譽。

*房價較低：據統計，柏林市區的房價均價僅為1500-2000歐元/平方米。在市中心繁華地段買一套80平方米的新房，價格在15萬歐元至20萬歐元之間。二手房大概10萬到15萬歐元之間。

*租金回報：房價低，租金也低。10多年來柏林房租僅僅上漲了5%，一平方米的租金大約只有7歐元，一套60平方米的居室大概只要400多歐元。

*稅收：在德國買賣房地產先要交評估價值1%-1.5%的不動產稅和3.5%的交易稅，買賣獲利要交15%的差額盈利稅。

*案例：在距離柏林市中心30分鐘車程的郊區，有不少60平方米左右的二手房，價格在5萬到8萬歐元之間。

*關于買房：德國政府對樓市投機嚴厲約束，對地價、房價、房租等實行獨立評估的“指導價”制度。根據德國法律，房價超過“指導價”20%即為“超高房價”，就構成違法。

Tokyo

上世紀90年代初日本樓市泡沫破滅后，東京房價低迷長達20多年。2008年在外資帶動下稍有起色，在國際金融危機的影響下又再次下行。投資價值大、回報率高，是中介機構對東京樓市的普遍評價。

*平均房價：在“全球不動產指導”網站2010年的統計中，東京房價居世界主要城市第6位，房價在7600-11870美元/平方米之間，中位值是11870美元/平方米。

*租金回報：據調查，東京市中心5個區住宅年租金回報率為6%至7%。美國福布斯雜志依據國際知名咨詢顧問公司Mercer所做的生活水平調查顯示，亞洲房屋租金最高的16大城市中，東京穩坐冠軍寶座。

*稅費和政策：日本與房產相關的稅收主要包括不動產取得類課稅、不動產保有類課稅和不動產轉讓所得類課稅三大類。土地和住宅的不動產取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。不動產保有類課稅主要由物業稅和都市規劃稅兩部分組成，物業稅標準稅率為1.4%，都市規劃稅的稅率上限為0.3%。不動產轉讓所得類課稅是不動產轉讓或出租獲益部分的課稅，包括所得稅和居民稅兩種。保有5年以上的房地產轉讓收益所得稅稅率為15%，保有5年以下的房地產轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。外國人在日本很難申請房屋貸款，且不能通過購房來獲得在日長期居住簽證。

*案例：某房源位于東京都·市中心中央區銀座2丁目，至地鐵日比谷線東銀座站僅需步行3分鐘，使用面積42.84平方米，標價為3480萬日元（約合人民幣275萬）。中介公司預計此公寓年租金收入201.00萬日元（約合人民幣15.9萬），年收益為5.77%。

*怎么買？在東京有很多中國人開的房產中介，他們基本上有問必答；其次收取的中介費相對便宜，有時候可以低至1.5%，而普通中介機構的中介費一般是3%外加幾萬日元的費用。

San

Francisco

舊金山是華人的舊金山。在美國，如果評選一個和華人聯系最為緊密的城市，恐怕非舊金山莫屬。長期以來這里吸引了無數華人置業、定居，而目前由于深受金融危機影響，樓市低迷，中國富人又迎來了投資舊金山的良機。

*平均房價：近年來舊金山房價下降明顯。根據中介公司的數據，舊金山市中心80-100平方米的公寓價格，大約為35萬-40萬美元左右，150-200平方米左右的價格則在40萬-50萬美元左右。單棟別墅的價位在50萬美元左右。

*租金回報：和美國大多數地方一樣，舊金山的房租回報也比較可觀。150-200平方米左右的公寓，月租金在2500-2800美元之間。

*政策：在美國購買房屋是沒有移民支持的。不過很多地方政府也會開發一些房產投資項目吸引外國人投資，允諾在一定投資期限后給予投資人永久綠卡。

*案例：位于舊金山260 King St 的一套公寓，一房一衛，使用面積83.89平方米，周圍生活設施齊全，步行即可到達購物中心、酒吧、書店、餐廳等。標價為41.9萬美元，折合人民幣276萬。

*購房建議：買房時一定要學會砍價。你可以挑房子的瑕疵，挑出一處瑕疵，就可以殺下一部分價格。一般情況下，購房者至少能砍下標價的20%，有的甚至能砍下50%。

Melbourne

加拿大豐業銀行發布的2010年度《全球房地產市場趨勢報告》顯示，澳大利亞房價以平均9.4%的漲幅成為去年房價上漲最“兇猛”的國家。而在澳大利亞國內，底蘊深厚、環境優美的第二大城市墨爾本又堪稱房價快速增長的明星城市。

*平均房價：2009年、2010年墨爾本房價保持10%以上的增長。去年12月，墨爾本house的中位值為59.35萬澳元（約合人民幣391萬），公寓中位值則是45.4萬澳元（約合人民幣299.13萬）。

*租金回報：和悉尼一樣，由于空置率低達1%，墨爾本出租市場強勁，租金也非常可觀。house周租均價超過380澳元（約合人民幣2534元），公寓周租均價也達到360澳元。

*稅費：在澳大利亞買房要交印花稅，各地稅率不同。墨爾本印花稅最高，達到房價的5.2%。

*案例：坐落于墨爾本繁華商業娛樂中心的住宅社區項目Precinct，附近配備有購物區，餐館，酒吧和綠地，距離市中心僅幾分鐘路程，1室、2室、3室的售價分別為34.5萬澳元（約合人民幣230萬）、39.9萬澳元（約合人民幣266.1萬）、90萬澳元（約合人民幣600.3萬）。

*建議：盡管澳大利亞的房子供不應求，且整個行業較為成熟規范，但到澳大利亞買房投資，也有政策風險。比如，面對不斷增多的“中國購買”，澳大利亞去年開始收緊移民和房地產政策。國際貨幣基金組織（IMF）也稱，澳大利亞的房價可能估價過高，其幅度可能達15%。

Vancouver

高品質的生活，優越的福利制度，良好的生態環境，多姿多彩的社會文化，以及悠久的移民歷史和寬松的移民政策，使得加拿大成為移民的天堂。而多次被評為世界最適宜居住城市的溫哥華，經濟發達、華人社群強大，每年都吸引成千上萬的中國移民。

*平均房價：據加拿大皇家地產去年10月公布的房價調查顯示，溫哥華標準二層房屋的平均售價97.7萬加元（約合人民幣651.2萬）；獨立式平房的平均價格達87.35萬加元（約合人民幣582.2萬）；公寓平均價格約為49萬加元（約合人民幣326.6萬）。

*租金回報：溫哥華的房價租售比大概在4%左右，與國內相比仍然較高。

*稅費：加拿大的房地產稅比較復雜，不是計征一次，而是市鎮、縣和學區會重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%。

*案例：如中介網上一間大house位于郊區Richmond的商業最繁華地段，距溫哥華市中心很近，緊鄰幾個大購物中心以及大型華人超市，5個臥室，4個衛生間，房齡12年，2個車位車庫，標價約93萬加元（約合人民幣619.9萬）。

*買房建議：在加拿大買房，用于投資的目的是較為困難的，作為日常居住和避稅目的則相對合理。因此，應該以自用物業投資為主﹑保值為主，適當考慮增值潛力。買房前選擇一個有經驗、有耐心、熟悉當地市場情況的正派房產經紀人也很重要。

Singapore

現在針對外國人的房地產投資政策發生了很大改變。門檻比以前高了。尤其是最近，房地產貸款之類的限制很高，基本需要付全額現金才能買房。而且，只有公寓和有地住宅（別墅）才提供給外國人購買。而如果是永久居民的話，今年想要享受政府組屋，就不能在自己的國家有房。

*平均房價：公寓和別墅去年漲得很高，一般超過90平方米的公寓，地段一般的，需250萬新幣，產權70年。如果是永久地契，價格更高。新加坡政府現在嚴格控制熱錢流入，公寓和別墅甚至可能出現跌勢。

*租金回報：現在一個兩室一廳的公寓，地段一般，5年新，大概能租3000新幣一個月。

*稅費：新加坡買房需繳物業稅或房產稅。物業稅金額是用物業的年租金計算的，目前的使用稅率是比例稅率，如果住宅為業主自住，物業稅等于年租金的4%。如果住宅用來出租，物業稅等于年租金的10%。商用地產的物業稅也是年租金的10%。所得稅是以凈租金的20%來計算。而印花稅則是，房價首18萬收取1%，下一個18萬收取2%，余額征收3%。

*關于買房：從今年1月開始，新加坡移民政策發生改變，投資移民門檻上升到250萬新幣，而且原來投資移民項目中可購買房產的投資種類被取消。

Sydney

在中國人的移民目的地中，地大物博、經濟發達的澳大利亞因其開放的經濟制度、穩定的社會、先進的教育資源和誘人的福利而備受追捧。第一大城市悉尼有“南半球紐約”之稱，氣候宜人，風景綺麗，也是澳大利亞華僑、華人聚居最多的地區。

*平均房價：根據2010年澳大利亞主要城市房價統計數據，去年12月悉尼house中位值為67.35萬澳元（約合人民幣為442.65萬），公寓中位值是47.75萬澳元（約合人民幣313.83萬）。

*租金回報：澳大利亞房屋的租金回報十分誘人，投資者通常會收到5%-8%的租金收益。

*政策：澳大利亞鼓勵外國人投資，但海外投資者只能購買新開發的住宅房產，不能購買當地的二手物業（工業和商業地產無此限制）。只要有正當工作，外國人也能向銀行申請貸款，額度可達房產評估價的70%。

*案例：比如位于悉尼城內城區的北方閣公寓，交通便利，生活方便。坐火車、輪渡、巴士或小車都能很方便到悉尼港和歌劇院。附近還有許多悉尼著名的學校、高爾夫球場、醫院和LEONARDS街當地的火車站。其中一套53平方米的住所，標價為45.5萬澳元（約合人民幣299.19萬）。

*怎么買？在澳大利亞購買物業也需要依靠房產中介。所以，選擇一家可靠的澳大利亞房產中介對買家而言是非常重要的。目前國內從事澳大利亞房產中介的公司很多，選擇余地很大。

Paris

作為世界四大都會之一，巴黎在政治、科技、文化、教育、時尚、藝術、娛樂、傳媒等領域都對世界都有重要影響力。中國富人越來越多，對奢侈品的需求也越來越大，高貴而充滿著藝術氣息的巴黎自然成了他們流連忘返的地方。

*平均房價：根據全球不動產指導網的數據，2010年巴黎的房價高居全球第四，市中心公寓每平方米在1.2萬-1.8萬美元之間。法國法蘭西島巴黎公證處指出巴黎房價創下新紀錄，2010年第三季度已售現房平均房價與去年同期相比上升10.6%，每平方米超過7000歐元(折合人民幣約6.3萬元)。

*房租：巴黎的房租近年來飛漲，10年內飆升40%，迫使巴黎市去年宣布對重租房房租進行管理來打擊房地產投機。

*稅收：法國稅賦較重，在法國購房必須向政府交納多種與房屋有關的稅。首先是居住稅(類似物業稅)，稅率因各地區不同。以巴黎為例，征收8.8%，省征收2.19%，再加上0.161%的特殊設施費，總稅率為11.151%。其次是土地稅，加征8%的地方稅收管理稅，總地稅為9.23%。再次是增值稅，稅率是28.1%，不過自住房和房齡超過15年的可以免稅。在轉讓階段，購房者要繳納房價2.5%左右的手續費，以及7.5%的轉讓稅。閑置房，還要繳納住宅空置稅，稅率為10%-15%。

*案例：有網友在靠近巴黎地鐵出口里昂站0.7公里、離香榭麗舍商業繁華區19公里的地方，買了一套4樓的房屋，居住面積68平方米，成交價19.7萬歐元（約合人民幣177.4萬元）。

*怎么買？找一個信譽好、有經驗的國際房地產公司，以便應對各種各樣的法律條款，這時候經驗是很重要的。在計劃購房之前，最好花幾個星期進行考察。

Hong Kong

經濟自由、政治民主、福利完善、購物方便的香港，擁有其他海外投資熱點地區無法比擬的地緣和文化優勢，因而始終是內地富人投資移民的主要選擇之一。

*平均房價：香港歷來是世界上房價最高的地區之一。中心區公寓房價基本在1萬-1.5萬美元/平方米之間，中間價是12600美元/平方米。

*租金回報：雖然香港房屋價格高，但收入比和租售比則比內地要低很多，投資回報大，這是大部分內地投資客所看重的。

*稅費：首先是律師費。律師費的數額根據房屋成交價及樓齡而決定，一般為5000-50000港元不等。其次，需要繳納房屋印花稅。印花稅費多少取決于房屋成交價，最高稅率可達房價的3.75%。

*案例：在中介網上位于港島核心區銅鑼灣百德新街23-36號珠城大廈某約合57.6平方米的公寓，售價為460萬港幣。

*關于買房：2010年9月香港公布《2010-11施政報告》，報告中明確：從9月14日起，香港投資移民門檻由650萬元增至1000萬元，并暫停樓房資產類別，即叫停外資買房獲居港權的做法。這意味著，想通過買房實現移民的方式已經行不通了。

London

作為和紐約齊名的國際金融中心，盡管倫敦房價昂貴，但由于英鎊匯率下降，來自中國的投資比以往更為活躍，在倫敦一些地方，中國投資者已取代俄羅斯人和中東人，成為最積極的購房者。

*平均房價：倫敦市區最好地段的高檔公寓房價一般高達2萬 -3.6萬美元/平方米，約合20萬人民幣/平方米。稍差點的地段也要1.4萬-1.9萬美元/平方米。

*房租：倫敦的房租很高，一般房產投資回報率在5%左右。

*稅費：英國房地產交易和租賃都要繳納印花稅，起征點為6萬英鎊，稅率為1％。對于房地產租賃，計稅依據為契約中的租賃價格。

*案例：倫敦的John’s Wood區域相當于北京的二環，交通方便，擁有大片綠地，那里的townhouse（聯排別墅）總價約在300萬-500萬英鎊之間，極具升值潛力。

*怎么買？很多中國人在倫敦買房，是因為子女在英國讀書，子女教育結束后可將房子交房屋托管公司繼續賺租金。

Milan

米蘭因建筑、時裝、藝術、繪畫、歌劇、經濟和足球聞名于世，也是意大利最發達的城市和歐洲四大經濟中心之一。藝術品位不斷提高的中國富人對這個世界時尚與設計之都的興趣也越來越濃。

*平均房價：去年7月，米蘭商會公布的房價統計結果顯示，米蘭市每平方米的均價為4627歐元（約合4.16萬人民幣）。

*租金回報：以90平方米的民用房為例，黃金地段的平均月租金約在2300-2500歐元間；中心地段的租金在1900-2200歐元間。

*稅費：意大利房產按照稅務評估價值的0.4%-0.7%征收房產稅。這也是意大利人熱衷于買房的原因之一。

*案例：市中心每平米7500歐元以上，往外一圈6500-7500歐元（相當于北京二環），再往外一圈4500-6500歐元（相當于北京三環），再往外一圈3500-4500歐元（相當于北京四環），最外面價值2500-3500歐元（相當于北京五環）。

*關于買房：華人在意大利的銀行信譽，是所有移民中最好的，這為華人購房貸款提供了很大的便利，只要符合條件，一般華人購買房產基本上都可以得到銀行的支持。