房產稅來了 樓市動向幾何?

千呼萬喚始出來的房產稅啟動，是2011年樓市新政里最受人關注的政策。1月27日，國務院同意在部分城市進行對個人住房徵收房產稅改革試點，上海、重慶兩個試點城市隨即發布房產稅徵收細則，1月28日啟動實施。雖然目前房產稅僅僅是在上海和重慶兩個城市試點，但醞釀多年的房產稅終於開始實施，并且或在試點之後會逐漸向全大陸推行，對於手頭擁有物業和準備購房的人來說，開始思考房產稅對個人置業和生活帶來的影響。房產稅的試點也為2011年的樓市帶來了更多不確定因素。

引導理性購房抑制囤房

特別是在當前新春剛過、房價又開始高企，人們對房產稅寄予很高期望的時刻，希望它能對遏制高房價起到立竿見影的作用。房產稅對於樓市，究竟影響幾何？會否對房價「一劍封喉」？

作為財產稅的一種，房產稅的出臺主要有利於合理調節收入分配，但作為一種與房地產市場關系密切的稅種，自然對房地產市場有著直接或間接的影響。

住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為，房產稅主要是調節需求方，有助於引導居民合理住房消費，在買房子時能夠理性選擇。「如果是自住需求，因為有房產稅，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據家庭收入來合理確定。」

但對於投資需求來說，房產稅會使房地產投資收益增加不確定性。房產稅未開征前，只要房價上漲一點，投資者就能掙錢；而房產稅的開征，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此也能促使投資者權衡投資收益而對投資性購房起到一定的抑制作用。

另外，房產稅的徵收，也有利於促進存量房的使用。秦虹說，「之前，由於沒有住房持有成本，房屋空置也無所謂；現在，這一稅種的徵收增加了住房的持有成本，持有多套房屋的人或賣或租，都會一定程度增加住房供給。」

倒逼行業轉型和分化

雖然上海、重慶的房產稅徵收細則已明確，但房地產開發商們卻對未來樓市有不同的判斷。近期一項調查統計發現，近八成的房企高管認為，目前房地產市場面臨的最大風險，不是成交量下降，也并非房價的下降，而是未來政策和樓市的不確定性。

因房產稅對未來走勢判斷的不同導致開發商開發路徑分化加劇。萬科、恒大地產等以滿足剛需為主的開發商仍將加大二三線城市的中端產品布局，但另一方面金地集團、中海地產等可能舍棄中低端住宅市場，重點發展高端物業。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，隨著房產稅的試點和開征，房地產行業將要面臨調整和轉型，「隨便圈地蓋樓的發展方式已經不行了，必須跟隨產業布局城鎮化，大力發展產業地產、老年地產等。」行業的生態環境發生了改變，行業內的每一家公司、每一個主體也都要學會適應。

不會終結土地財政

新出臺的房產稅也引發了業內的一些質疑和猜測。房產稅改革試點推出後，很多人對房產稅改革過度解讀，認為房產稅一改革，房地產市場上的主要問題就都解決了，甚至寄希望房產稅終結土地財政。

但業內資深專家認為，這樣的想法是不切實際的，也是對房產稅改革的誤讀。因為目前土地財政、投機投資現象的成因非常復雜，僅憑一個稅種無法解決。

就土地財政而言，形成土地財政的內因是目前不健全的土地管理制度，政府既是土地的管理者，又是土地的經營者，集「裁判員」和「運動員」於一身。另外，當前地方事權大、財權小的不匹配財政制度則是土地財政形成的外部原因。地方為了發展經濟、完成中央交給的任務，在沒有其他財源的情況下必須依賴賣土地彌補資金缺口。

反觀房產稅，其性質是財產稅，是對持有人保有環節徵收的直接稅，主要功能是調節分配、完善地方稅制結構和促進地方財政收入。當然，從長遠來看，房產稅也對抑制投機、終結土地財政、促進房地產市場健康發展具有十分重要的作用，但非能終結土地財政。

能否降下高房價？

雖然房產稅不能終結土地財政，但會對樓市造成一定的沖擊，比如說對戶型選擇會有結構性沖擊，對外地戶口買房會有更大抑制。而當前人們更為關心的，是房產稅的開征能否真正把高房價降下來？

房產稅對房價調節的力度，取決於房產稅率的高低。房產稅率高，調節力度就大；房產稅率低，調節力度就小。按照上海、重慶現行的房產稅政策（如表），房產稅率只相當於房產余值的1.2%。而近年來大陸房產價格的上漲幅度，遠遠超過這個比率，甚至是經常保持在兩位數。

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰表示，房子作為商品實在太特殊了，既是必需品又是投資品。房子已經成為金融產品，購房人會把當前房價與未來預期房價貼現後進行比較。但是否出手和什麼時候出手，與利率密切相關；不過真正的剛需人群總是會按部就班地出手。

從某種程度上看，房產稅有利於緩沖房價上漲的幅度，但我們對徵收房產稅可能帶來的降價效應，不能期望過高，不要期望可對房價「一劍封喉」。況且，徵收房產稅的改革，從試點到全面鋪開，還有很長的路要走。