完善退出機(jī)制:經(jīng)適房循環(huán)利用的關(guān)鍵

目前經(jīng)濟(jì)適用房的退出，都是由于購(gòu)房人家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善，不再需要已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)采取上市出售轉(zhuǎn)換成商品房的形式導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房退出。其弊端在于，一方面不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)利用，另一方面造成了國(guó)家土地收益及各種補(bǔ)貼的流失。

經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房的一種非常重要的形式。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立，為解決中低收入家庭的住房問(wèn)題作出了重大貢獻(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)適用房制度還存在一些缺陷，如各地政府往往非常重視經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入制度的設(shè)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)條件嚴(yán)格規(guī)定，執(zhí)行得也非常到位，而經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制卻很不完善，這需要進(jìn)一步探討。實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用房的良性循環(huán)機(jī)制應(yīng)既包括合理的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入機(jī)制，也包括構(gòu)建合理的退出機(jī)制。

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，是我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度的重要組成部分。該項(xiàng)政策的設(shè)立起源于1994年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，當(dāng)時(shí)提出要建立以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。到目前為止，該項(xiàng)制度對(duì)保障中低收入居民的住房需求，完善我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系發(fā)揮了巨大作用，但這項(xiàng)制度在運(yùn)行過(guò)程中也暴露出供給量不足、開(kāi)發(fā)建設(shè)監(jiān)督不力、購(gòu)房者準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)等問(wèn)題。特別是當(dāng)前，退出機(jī)制不當(dāng)導(dǎo)致住房保障資源和政府財(cái)政收入的流失比較嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)適用房普遍采取直接上市出售的方式退出，造成財(cái)政收入流失嚴(yán)重；現(xiàn)有的退出機(jī)制不能保證經(jīng)濟(jì)適用房的良性循環(huán)；現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，使退出制度缺乏執(zhí)行力度；現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度退出機(jī)制的設(shè)定還很不完善；由于退出機(jī)制不完善，削弱了利用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。

建立合理的經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制

目前，北京盡管已經(jīng)有《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房申請(qǐng)家庭原住房騰退辦法》等法規(guī)、政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的退出問(wèn)題有一些規(guī)定和安排，但沒(méi)有形成系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房退出制度規(guī)定。退出的方法、條件，包括其可操作性的規(guī)定都有待探討和研究。因此，建議制定《經(jīng)濟(jì)適用房退出辦法》，以完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，并使之實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。《經(jīng)濟(jì)適用房退出辦法》應(yīng)包括：退出條件、退出辦法、退出程序、獎(jiǎng)懲辦法、定期核查制度等內(nèi)容。

目前經(jīng)濟(jì)適用房的退出，都是由于購(gòu)房人家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善，不再需要已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)采取上市出售轉(zhuǎn)換成商品房的形式導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房退出。其弊端在于，一方面不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)利用，另一方面造成了國(guó)家土地收益及各種補(bǔ)貼的流失。因此，建議改革經(jīng)濟(jì)適用房的退出辦法，由允許上市出售改為政府回購(gòu)，并把政府回購(gòu)條款列入《經(jīng)濟(jì)適用房退出辦法》。讓購(gòu)房人心知肚明，自己決定是否購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。

目前的經(jīng)濟(jì)適用房一旦擁有，可終身享用。對(duì)購(gòu)房人的家庭收入、資產(chǎn)、住房、入住使用等情況沒(méi)有動(dòng)態(tài)的核查制度和強(qiáng)制的退出措施。建議建立經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人的動(dòng)態(tài)核查制度，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。每5年對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人進(jìn)行一次資格審查，對(duì)不符合條件的購(gòu)房人，要求其按規(guī)定期限進(jìn)行騰退，并由政府回購(gòu)。為此，政府要成立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的人群進(jìn)行動(dòng)態(tài)的收入監(jiān)控，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的家庭進(jìn)行回購(gòu)。

借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)制定經(jīng)濟(jì)適用房的獎(jiǎng)懲辦法，對(duì)主動(dòng)提出退出的家庭進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)惡意侵占經(jīng)濟(jì)適用房的行為進(jìn)行懲罰。超出準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)仍然占據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房的行為，可以看成與偷稅漏稅一樣的違法行為。要從法律的角度加大懲罰力度，保證經(jīng)濟(jì)適用房再以保障性住房的性質(zhì)進(jìn)入流通領(lǐng)域。

根據(jù)法律不追及過(guò)往原則，新的經(jīng)濟(jì)適用房退出辦法應(yīng)規(guī)定：新辦法出臺(tái)前已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房仍然按原有政策執(zhí)行，新辦法出臺(tái)后已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房采取新政策。這樣的規(guī)定既照顧了以前經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房人的利益，也完善了經(jīng)濟(jì)適用房的退出制度，使新建和新購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房形成良性循環(huán)機(jī)制。

（作者單位：北京經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院）