論加息后的提前還貸

摘要：本文從加息后提前還貸的認(rèn)識，方式方法及相應(yīng)的對策，流程費(fèi)用及利弊比較，涉及的相關(guān)法律及規(guī)程等諸多方面做出了比較詳盡的論述。

關(guān)鍵詞：加息；貸款基準(zhǔn)利率；還貸

中圖分類號：F8 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.3969/issn.1672-0407.2011.05.001

文章編號：1672-0407(2011)05-001-02

收稿日期：201 1-04-05

繼央行2010年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)后，2011年2月9日起再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這使得貸款買房的人壓力驟增。不少手中有閑錢的房貸借款人都開始計(jì)劃提前還貸“減負(fù)”。

一、對于房貸者而言，提前還貸時(shí)應(yīng)注意的問題

(一) 提前還貸需要預(yù)約

借款人如果想提前還款，首先在簽訂借款合同時(shí)就要和銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議用來更改借款額或者借款期限。其次，要辦理提前還貸手續(xù)，借款人需提前向銀行申請?zhí)崆斑€貸，然后等待銀行審批。第三，各家銀行對于提前還貸的要求也有所不同，打算提前還貸的借款人要仔細(xì)核對各家銀行的政策后再做打算。

(二) 提前還貸限定次數(shù)

據(jù)了解，對于提前還貸有的銀行會限定借款人的提前還貸次數(shù)。因此，房貸借款人在貸款買房時(shí)應(yīng)事先對各家銀行的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解，只有這樣，才能在提前還貸時(shí)最大限度地保護(hù)自己的切身利益。

(三) 提前還貸利息計(jì)算

根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定：“借款人提前償還借款，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息?！彼?，借款人在選擇提前還貸時(shí)應(yīng)按照實(shí)際借款期間向銀行繳納利息。比如，x先生向銀行貸款20年，已經(jīng)還款了5年，現(xiàn)在他想提前還貸，目前x先生每個(gè)月的還款日期為月中的15號，他向銀行預(yù)約提前還貸申請并通過批復(fù)后，銀行通知x先生下個(gè)月的20號可以到銀行辦理提前還款手續(xù)同時(shí)交納提前還款金額。那么，在x先生尚未辦理提前還貸手續(xù)這個(gè)階段，即本月提前還款日15日至次月20日，他仍然需要向銀行支付所產(chǎn)生的實(shí)際借款利息。

(四) 提前還貸勿忘退保

借款人提前還貸后，銀行會出具證明，借款人拿著銀行開具的貸款結(jié)清證明，到房產(chǎn)管理部門的抵押科辦理撤銷抵押登記手續(xù)。此外，提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款的房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明到保險(xiǎn)公司退還未到期的保險(xiǎn)費(fèi)。需要注意的是，如果購房者沒有一次性付清所有貸款，是不能要求退保的?！疤崆斑€貸”看似簡單，實(shí)而復(fù)雜。借款人必須詳細(xì)了解其流程，辦理提前還款的相關(guān)手續(xù)。

二、按照銀行方面的規(guī)定。提前還貸應(yīng)具備的條件

(一) 提前還貸應(yīng)該根據(jù)房貸購房者的條件

一是購房者目前的經(jīng)濟(jì)狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因?yàn)榻栀J的利率比房貸只高不低。對于那種購房后，經(jīng)濟(jì)狀況明顯好轉(zhuǎn)，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個(gè)時(shí)候可以考慮提前還貸，因?yàn)樵谕洷尘跋?，這些錢存在銀行或者放在家里都是貶值的，提前還貸既可以節(jié)省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。如果選擇提前還貸，必須仔細(xì)計(jì)算，按照程序一步步來，這樣才能夠順利提前還貸，達(dá)到節(jié)省購房開支的目的。在具體提前還貸的過程中，需要特別注意如下4個(gè)細(xì)節(jié)。

(二) 仔細(xì)核算提前還貸的成本，看提前還貸是否劃算

若是購房者選擇的是等額本金還款房貸方式并且處于在還款初期(三年內(nèi))的話，提前還貸是比較劃算的，因?yàn)檫^了五年的話提前還貸節(jié)省的利息成本就很少了，意義不大；若是可以繼續(xù)享受七折利率的客戶，一般不要急于還貸，因?yàn)榭紤]到通脹因素抵消了部分房貸利息成本，總體來講還是比較實(shí)惠的。提前還貸一般的情況是手頭有錢，并且提前還貸能節(jié)省不少利息成本，否則寧可尋找其余的投資渠道來消化手頭資金，也不要輕易提前還貸。

(三) 咨詢發(fā)放房貸的銀行，了解提前還貸的條件和限制

提前還貸最忌盲目，那樣辦事效率低，結(jié)果還不一定理想。準(zhǔn)備提前還貸的業(yè)主一定要提前將這些條件和限制問清楚，然后再綜合衡量和準(zhǔn)備還貸事宜。

(四) 將提前還貸的文件準(zhǔn)備齊全，做好一些準(zhǔn)備工作

在業(yè)主正式向銀行提出提前還貸申請的同時(shí)就要問清楚都需要準(zhǔn)備哪些法律文件，然后在具體辦理的時(shí)候?qū)⑦@些文件準(zhǔn)備齊全，不要遺漏，這樣的話辦理的效率更高。尤其是對于一些涉及轉(zhuǎn)按揭等復(fù)雜房貸情況的業(yè)主，想要提前還貸的話，文件可能更復(fù)雜，這時(shí)候建議請專業(yè)人士來做，避免不必要的糾紛和麻煩。

(五) 辦理好提前還貸后，切記退保和解除抵押

由于在購房的時(shí)候大都會被要求購買房貸保險(xiǎn)，保險(xiǎn)是按照時(shí)間計(jì)算的，費(fèi)用是一次性全交清的，既然提前還貸，那就可以退回一部分的保險(xiǎn)費(fèi)用，若是還貸時(shí)間短，還能退回一筆不少的錢。除此之外，在辦理房貸的時(shí)候，銀行都會將該房產(chǎn)在建委辦理抵押登記，提前還貸后一定要記得去解除抵押狀態(tài)，這樣才算是徹底得到了房產(chǎn)的所有權(quán)。上述兩項(xiàng)內(nèi)容只針對提前還清全部房貸的業(yè)主。

考量是否提前還貸的第二個(gè)重要條件是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請房貸時(shí)會根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況從眾多的房貸類型當(dāng)中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時(shí)候是按照正常的個(gè)人和社會經(jīng)濟(jì)狀況的發(fā)展趨勢作出判斷的，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個(gè)判斷，那就是提前還貸是否合算。這就需要根據(jù)房貸具體類型、已經(jīng)還貸的時(shí)間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本，若是不合算那還是不要提前還貸了。

三、提前還貸可節(jié)省房貸利息，正確判斷是否可以提前還貸

(一) 享受優(yōu)惠利率的首套房貸

在過去政府救市期間，實(shí)施樓市房貸折扣優(yōu)惠利率，不少客戶在申請首套房貸時(shí)就是享受的這種優(yōu)惠利率，考慮到通脹的大背景，貨幣的貶值速度遠(yuǎn)超出了銀行的利率，所以根本沒有必要提前還貸，不如選擇做一些具體的投資，收益或更高。

(二) 等額本息房貸類型的客戶

到了還貸中期，在等額本息房貸產(chǎn)品的設(shè)計(jì)當(dāng)中，銀行為了迅速收回房貸資金，到了還貸中期時(shí)，大部分的房貸本金都已經(jīng)還完，剩下的房貸利息支出較少，這個(gè)時(shí)候再提前還貸意義不大。

(三) 擁有優(yōu)質(zhì)投資渠道

不管是投資實(shí)業(yè)，還是投資股票基金，甚至外匯，只要綜合收益率超過加息后的住宅利率，投資的資金收益比利息支出多，而且還能保證資金周轉(zhuǎn)的靈活性，這樣的話那也沒有必要提前還貸了。

(四) 選擇等額本金且還款期已過1／3房貸情況

在等額本金的房貸產(chǎn)品中，若是還款時(shí)間已過1/3的話，對應(yīng)的利息支出已經(jīng)超過總利息支出一半，剩下的時(shí)間里利息支出是比較少的，提前還貸也不合算。

作為房貸者，在加息之后可以根據(jù)自身的情況來判斷提前還貸是否合算，而不應(yīng)該看到加息就急著提前還貸，因?yàn)樵谟行┣闆r下提前還貸是不劃算的。

(五) 還貸期限縮短，月供額度不變

這種方法是一次性提前還貸一大筆現(xiàn)金給銀行，從而減少貸款總量，在月供不變的情況下還貸期限自然就短了，其利息支出也就相對較少了。

(六) 還貸期限縮短，月供額度提高

這種方法適于那些未來預(yù)期穩(wěn)定收入會有大幅度提高的還貸人群，穩(wěn)定的月收入提高的話那么還貸的實(shí)際能力就會增強(qiáng)，那么每月可以用于還房貸的資金就更加充裕。那么在每月提高還貸額度的情況下，還貸的時(shí)間也就會自然縮短。這樣的話，還貸的壓力雖然增加很多，但是節(jié)省的利息更多。

(七) 還貸期限不變，月供額度降低

對于那些目前有大筆的收入進(jìn)賬，但是未來預(yù)期的開支比較大，資金周轉(zhuǎn)比較困難人來說，將這大筆的收入用于提前還貸，但是并不縮短還貸期限，那么月供的數(shù)額自然就被拉低了，月供壓力就會小很多。