目標房源是兇宅,買家怎麼辦?

「交易前沿#8226;買樓常見糾紛」系列報道之三

【糾紛由來】

趙某在長寧區工作，家住上海市崇明島。為了免除長途奔波，她一直在市中心租房子住。2010年9月經房產中介牽線，她看中市中心余姚路上一處使用面積51平方米的房屋，她向房產中介支付人民幣2萬元。中間商出具收據寫明：「收到趙某誠購余姚路某號房屋定金2萬元，注：房價152萬元，中介費30400元，交易手續費7600元，合計156.8萬元」等內容。

為了穩妥起見，趙某第二天又到余姚路某號實地勘察房屋，房主戴某的鄰居偷偷告訴她，要買的房子是「兇宅」，曾經有人自殺過。建議她慎重考慮買賣是否合適？趙某還發現房屋實際面積與中介商有誤差，遂向中間商提出不愿購買該房屋，要求退還意向金2萬元。因協商退款不成，趙某向法院起訴。審理中，房產中介表示，意向金已經轉交給了房屋權利人戴某，趙某又追加了戴某為被告。

法庭上，房產中介承認趙某購買房屋進行了中介，所收取的意向金已經交給了賣房人戴某，作為房產中介無須再承擔還款義務。戴某辯稱在9月20日收到定金2萬元，現趙某不愿意購買房屋構成了違約，導致系爭房屋擱置出售。還稱房子里沒有出過有人自殺這樣的事情。聲稱為能便於糾紛的解決，愿意返還給趙某1萬元。法院會不會支持戴某的提議呢？

【專家觀點】

專門從事房地產買賣糾紛業務的某律師事務所胡律師強調，在這個案件中首先要明確兩個概念，定金和意向金。定金是合同一方當事人給付對方一定數量的金錢，作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或回收。給付定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金，定金當以書面形式約定。

不過，訂立合同時，民間還有一種習慣做法是支付「意向金」，即一方向對方支付一定的金錢表明交易的誠意。「意向金」并非一個法定的概念，「意向金」的支付并不具有法律約束力，即使一方支付了「意向金」，當他反悔時，也可以要求對方返還。

專家建議房屋買賣過程中，在認定是「定金」還是「意向金」時，要綜合考慮各種要素，除了雙方對房屋的位置、價格等內容有約定外，還要看雙方對房款具體的交付時間、方式等有沒有約定。如果沒有詳細的約定，只能說是雙方達成了一個初步的意向。在這種情況下法院不會將該款項認定為定金。即使雙方在形式上寫明「定金」，也不具有定金的性質，只能認定為意向金。當支付的一方不愿意訂立權利義務更為明確的《房屋買賣合同》時，有權要求接受方返還；如果接受方反悔，也只需將該款項返還，而不需要適用定金罰則，雙倍返還。

另外，對於出賣方隱瞞房屋是「兇宅」，訂立房屋買賣合同後，買受人是否可以解除合同司法實踐中有不同結果的處理。胡律師認為，如果標的房屋中發生諸如非正常死亡的事件，必然會使房屋在公眾心中的價值下降，如果買受人事先知道此情況，必然會影響其購買意向，遇到此情況時，建議受買人適用《合同法》第五十四條，以重大誤解或對方欺詐，從而影響自己的真實意思表示為由，請求法院撤銷該合同或請求變更合同內容，降低房價。購房者還需注意的是，撤銷的時間要在《合同法》規定的撤銷時間內，否則就不適用此規定。

【處理結果】

法院認為，趙某在房產中介的居間下，有意購買某一特定房屋，并支付人民幣2萬元，但雙方并未簽訂合同；雖然該房產中介出具的收據中表述為「定金2萬元」，但該收據并沒有約定定金的性質。況且該收據是房產中介提供的格式收據，收據中沒有關於趙某所支付2萬元款項，如果不購買該房屋，則被沒收的特別告知，該2萬元的性質不能被定義為定金。事後經趙某實地勘察，了解周邊鄰居現狀後，表示不愿意購買該房屋，戴某作為收取款項的一方應當予以返還?？紤]到房產中介已將收取2萬元轉交給了戴某，而戴某聲稱適用定金罰則，沒收趙某2萬元的辯稱，法院一審判決不予采納。

在此媒體也提醒廣大的購房者，在簽訂合同之前最好先了解相關的法律資料，對要購買的目標房屋也要進行詳實地考察了解，切實維護好自己的合法權益。