保障性住房的徘徊與選擇

我國今年要新開工1000萬套保障性住房，數(shù)字驚人，力度空前。去年全國銷售商品住房大約900萬套，如果今年商品房供應套數(shù)與去年持平，則意味著今年我國住房供應結構將發(fā)生逆轉，年度保障類住房供給將首次超過商品類住房，這宣示了中國住房供應體系“雙軌制”模式確立并進入強力推進階段。

自住房制度改革以來，中國的住房供應體系從指導思想上經(jīng)歷了一個由保障性住房為主，到以商品性住房為主，再到保障性住房與商品性住房均衡發(fā)展的曲折歷程。

1998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，這個啟動中國房改的綱領性文件指出要“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系”，這表明，具有保障性質的住房將在中國住房供應體系中占據(jù)主體地位。

2003年，在另一項具有重大意義的文件《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中內(nèi)容卻大變，指出“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房”以及“調(diào)整住房供應結構，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。商品房顯然已經(jīng)是供給主體的主要組成部分。

在2010年12月，中央經(jīng)濟工作會議后發(fā)布的《公報》中，首次明確提出要“加大保障性安居工程建設力度，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”這是我國全新的住房供應“雙軌制”體系首次浮出水面，預示著我國住房體系未來發(fā)展和改革的方向。

這一新的指導思想是對我國城鎮(zhèn)住房制度改革中住房供應方面的經(jīng)驗、教訓進行全方位反思的結果。十多年來，政府城鎮(zhèn)住房供給的主基調(diào)在保障性為主和商品性住房之間搖擺不定，忽東忽西。經(jīng)過這次科學的調(diào)整，終于回到均衡化發(fā)展的軌道上來了。

從時間上來看，住房供給“雙軌制”探索始于2005年，即在確立以商品房為供給主體后不久。過于倚重商品房發(fā)展模式的后果在這一年集中爆發(fā)，最主要的標志是國內(nèi)房價的大幅飆升，民怨四起，房地產(chǎn)問題已成為嚴重的社會問題和民生問題。為保持社會穩(wěn)定，積極關注民生，從2006年開始，國家在大力推進商品性住房發(fā)展的同時，越來越重視并加大力度推動住房保障制度建設。2007年出臺“24號文”，2008年推出“9000億安居工程投資計劃”，2009年制定廉租房保障規(guī)劃，2010年出臺公共租賃住房政策以及要求各地制定“十二五”住房保障規(guī)劃等。這都是“市場＋保障”雙軌制模式實施的前奏。

縱觀世界發(fā)達國家和發(fā)展中國家住房體制的現(xiàn)實狀況，“雙軌制”模式普遍存在，世界各國大都將住房分為“公屋”和“私屋”、公屋即是由政府買單或提供各種補貼，主要滿足中低收入群體的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府優(yōu)惠政策的自建或市場化的商品房，購買或擁有者主要是收入較高的社會階層。法國的“低租金住房”、英國的“共有產(chǎn)權”模式、韓國的10年內(nèi)完成“百萬戶國民廉租房建設”、日本的“政府建金融公庫并提供超低息貸款”、新加坡的租屋和廉租房“雙效保障”等，都是政府致力于解決低收入群體居住問題的經(jīng)驗典范。

而今，大方向的探索已塵埃落定，帶有補課性質的大規(guī)模的保障性住房建設幕布已經(jīng)拉開，接下來的問題就是中央和地方政府如何把這出民生大戲唱好。事實已經(jīng)證明，落實過程中面臨的問題比確定方向更艱巨，也更復雜。基本建議是，要在資金籌措、土地安排以及過程監(jiān)管等三個主要方面制定切實可行的政策并加大力度積極落實，以避免這項龐大的民生工程再次流于形式。