經濟開放度與城市住宅租金分析

摘要：作為重要的非貿易品，世界大都市核心區住宅投資主體的國際化特征越來越明顯，但城市住宅的租金變動是否滿足巴拉薩-薩繆爾森效應，即經濟開放度的提高是否會相應提高城市住宅的相對價格還沒有實證研究的文獻。本文選取44個分布于全球不同國家的大都市為樣本，證實分析了都市核心區住宅的租金變化情況，研究表明經濟開放度與城市規模具備正向相關性，并在城市不動產領域檢驗了巴拉薩-薩繆爾森效應。這一研究成果可為我國在經濟全球化背景下，正確制定以平衡租房與買房來引導商品住宅價格走向合理化的政策提供一定參考。

關鍵詞：經濟開放度；城市住宅租金；巴拉薩-薩繆爾森效應；非貿易品

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

Analysis of the Relationship of Economic Openness and Urban Housing Rents

WANG Xing-min

（Institute of Theory， CPC Anhui Provincial Committee Party School，Hefei 230022，China）

Abstract:As important non-tradable goods， residential investment at the world′s metropolitan central areas is becoming more and more international. However， there is not any related empirical research on whether changes in urban residential rents meet the Balassa - Samuelson effect， or whether economic openness will correspondingly raise the price of urban houses. In this paper， 44 metropolitan cities across the world are selected as samples to analyze and confirm the changes in residential rents at metropolitan central areas. The research has showed that economic openness is positively related to the size of a city， and also has tested Balassa - Samuelson effect in the area of urban real estate.The study can serve as a reference to guide policy-making concerned with rationalization of commercial housing price through equilibrium between renting and buying in the context of economic globalization.

Key words:economic openness; urban residential rents; Balassa - Samuelson effect; non-tradable goods

目前，除了Henderson［1］和新近的有關新經濟地理學的文獻研究城市、城市群與國際貿易之間的相互作用［2］以外，中外學術界還沒有對經濟全球化下的國際貿易、城市經濟學和房地產經濟學之間的理論聯系給予必要的關注。與國際貿易、資本流動和跨國投資高速發展一致，在不動產、國際開發項目、國際房地產項目，甚至商品住宅開發項目等領域中的國際投資，也同樣處于快速擴張的階段，非貿易品部門中顯然又增添了新的全球化趨勢。雖然經濟開放度和國際貿易活動對城市不動產價格（包括租金）的傳導機制已經在國際經濟學理論中有所暗示，其中最引人關注的就是“巴拉薩-薩繆爾森效應”，但這一效應在城市不動產領域的實證研究卻未被發現。“巴拉薩-薩繆爾森效應”指的是一國非貿易品和服務相對于貿易品和服務的價格會隨著該國經濟開放度的提高而相應提高。本文的研究是一國經濟的開放度提升是否會引致該國城市住宅租金的提高，特別是大都市住宅租金的提高。

隨著經濟全球化和各國經濟開放度的提高，經濟體中的貿易部門必然會通過學習效應、技術擴散和傳導機制等而能獲得更低的價格上漲效應，而貿易部門的擴張所導致的改部門工資水平的上漲效應將會引致非貿易部門非常大的通脹效應。本文的研究是考察世界主要大都市住宅租金的決定因素，以及在其它因素不變的前提下，經濟開放度如何影響這些大都市住宅租金的變動方向。本文的基本假設是：國家經濟開放度的提高對本國大城市住宅租金存有正向作用。但是，這一效應的傳導機制到底是因為經濟開所導致的貿易部門的生產率大幅度提高，進而所引致的“巴拉薩-薩繆爾森效應”所起的作用，還是因為在開放背景下，貿易部門與非貿易部門所固有的差異化的供給彈性在貿易部門擴張條件下所產生的“價格效應”所起的作用這一問題上，并不是本文研究的范圍。

一、文獻回顧

巴拉薩-薩繆爾森效應的理論邏輯是傳統的國際經濟學框架，巴拉薩（Balassa）和薩繆爾森（Samuelson）認為［3-4］，由于貿易部門的勞動生產率存有國別差異，具有更高勞動生產率的貿易品部門將會提高勞動者的工資，并由此引致非貿易商品及服務的相對價格的相應提高，卻不可能存在購買力平價。沿著這條理論主線研究的學者主要關注實際匯率、國際購買力和經濟開放度之間的理論和現實的聯系，但是這些文獻沒有區分貿易部門和非貿易部門的商品和服務價格上的差異，而是將之看作同質商品和服務來研究它們的價格變動問題。與之不同的是，De Gregorio 等［5］使用1970-1985年OECD國家的數據，發現這些國家的非貿易品的通脹率超過了貿易品的通脹率，認為這主要是由于貿易部門全要素生產率的增長和有利于需求向非貿易品轉移的環境造成的。與此相聯系，DeLoach等［6］提供了非貿易品的相對價格與實際產出之間存有顯著的長期關系的證據，這與巴拉薩-薩繆爾森效應所設定的邏輯完全一致。

Alonso［7］研究了城市規模的成本和收益，以及城市規模對住宅價格的影響后，認為更大的城市面積會因為交通成本而引致更高的房地產價格和租金。Isard［8］和Anas等［9］提供了經濟因素與城市結構動態演化的互動機制，Ades和Glaeser［10］以及Krugman和Elizondo［11］的研究將城市經濟學、國際經濟學和貿易政策等方面的理論問題整合在一起研究城市問題。如Ades和Glaeser認為低開放度會提高一個國家的人口集中度，Krugman和Elizondo則建立了一個理論模型解釋發展中國家的超大型城市是進口替代政策的副產品，而且會因開放度提高而收縮，Asea和Mendoza［12］將生產率差異、匯率、外生沖擊、購買力平價等因素聯系在一起解釋非貿易品和服務相對價格波動的機制。盡管房地產是重要的非貿易品部門之一，但卻沒有發現將房地產價格（包括租金）放在城市結構和規模、國際貿易和資本流動框架中討論的文獻。

二、經驗研究

（一） 數據

由于無法獲得各大都市住宅租金的時間序列數據，而且大多數據都是國家層面的，缺乏城市層面的數據，本文暫選取2000年和2009年兩個年度分布在44個國家的44個大都市的住宅租金、工資率、開放度、人口等數據。根據Ades和Glaeser的觀點，城市的狀態和結構是國家政策的外在化，本文也選取了其它相關的宏觀經濟變量，具體的數據來源如下：

1.城市住宅租金。瑞士銀行（United Bank of Switzerland， UBS）研究機構編制的數據庫提供了相當完美和準確的全球各大都市住宅租金的調查分析數據，其出版物《Prices and Earnings Around Globe，2000》和《Prices and Earnings Around Globe，2009》提供了本文所需要的44個城市的住宅租金和其它重要變量的全球調查數據。

2．城市工資水平和服務的價格。UBS提供了各大都市的小時城市工資和本地一籃子標準服務的月支出數據，其中一籃子標準服務包括理發、餐館消費、汽車服務等。

3．GDP和人均GDP以及各經濟體的開放度。世界銀行出版的各年度的世界發展指數（World Development Indicators）數據庫可以查詢到這三個系列的數據，其中開放度由出口與進口之和占GDP的比率來表示。

4．城市人口分別來自http://www.citypopulation.de網站、聯合國數據庫網站、http://www.worlddatlas.com 網站查詢到相關數據。

（二） 一般性統計分析

表1是關鍵變量的描述性統計分析結果，表2則進一步考察了變量間的相關性。表1的數據無論是2000年還是2009年，各個變量的標準差與均值極為接近，極為明顯地說明了本文所選的樣本都市所具有特征的分散性和相當程度的差異性。從所選樣本都市核心區住宅的月租金分布來看，2000年從最高的$1690（東京）到最低的$100（曼谷），而2009年也從最高的$3 100（紐約）到最低的$220（吉隆坡）。2009年和2000年樣本都市中最大和最小城市都一樣，最大的是東京，人口數為3 000萬，最小的是盧森堡，只有12萬人，只不過人口分別上升了13.3%和8.1%。從樣本都市占所在國家總人口比例來看，2009年與2000年的最大城市仍然為香港和新加坡。2009年，雅典和奧克蘭超過了特拉維夫市，分別成為第二和第三大世界都市。就印度的孟買和中國的上海在2009年就這一指標而言，仍然居于最后兩位。香港和新加坡再2000年和2009乃能穩居世界最開放城市的地位，但2009年香港和新加坡的進出口總額占GDP的比率分別下降到了41%和45%。2000年開放度最低的國家和地區有俄羅斯、巴西和印度，開放度指數在15到18之間，而2009年這一指標均大幅度下降，位于1到4之間。特別值得注意的是，日本也成為了是2009年最不開放的國家之一。

表2中的住宅租金與小時工資呈正相關，這一點與Alonso-Muth-Mills的結論吻合，但是2000年住宅租金與城市人口之間的正向關系并沒有出現在2009年，這可能與近十年來世界超大型都市的迅速擴張有關。預期的住宅租金與城市人口占所在國總人口比例和經濟開放度間的正向關系，在2000年和2009年都得到了保證。問題是無論是2000年還是2009年，經濟開放度與城市人口占所在國家或地區總人口比例之間具有的正向關系卻與Ades和Glaeser［10］相悖。按照常理，更高的開放度會降低大型城市的集中度。在本文的樣本中，即使去掉新加坡和香港這兩個極端開放的世界都市，依然不能得到這種負向關系，原因可能有二：一是相關性并沒有數理模型定義的那種因果關系，二是Ades和Glaeser的研究樣本主要選自發展中國家的一些大都市，國際化的代表性可能不夠。

（三）巴拉薩-薩繆爾森效應的檢驗

由于一些重要變量，如人均GDP、一籃子標準服務價格和小時工資之間的高相關性，在方程估計的過程中就預先處理好多重共線性的問題。另外，這幾個變量顯然是用來測算經濟發展水平的指標，它們必然是決定居民對不動產需求，進而決定城市住宅租金的重要因素。因此，不能在估計時將它們簡單地合并在一起。按照既有文章和前人的做法，采用主成分回歸分析解決人均GDP、城市小時工資和城市生活成本變量之間多重共線性問題可能是一種較為簡單而又很有效的方法。由于這些變量都表達了一個共有的根本特征，即城市發展水平，本文設計“城市發展水平指數”作為這些變量的代理變量，并用主成分回歸方法得出它們之間多重共線性問題。綜合考慮2000年和2009年的數據，根據主成分回歸分析的結果，得到它們之間的線性關系如下：

urbandeve=0.589×GDPpc+0.59×wages+0.547×ps

本文分別使用2000年和2009年的數據，擬合出各自的城市發展指數變量的值，并作為一個回歸子進入分析模型，分別估計了2000年和2009年世界都市住宅租金與開放度的關系，以檢驗經濟波動對城市住宅租金的影響。為檢驗其結果的魯棒性，本文分別估計了四個不同的方程，其中模型1考慮了都市區人口、樣本城市所在國家或地區經濟開放度、城市發展指數這三個變量對都市區住宅租金的影響，模型2則是剔除了新加坡和香港這兩個極為開放的國家和地區之后的回歸結果，模型3則是在控制了城市發展的人口規模變量之后的回歸結果，其方法就是利用都市區人口占所在國家或地區總人口比例來替代都市區的絕對人口數，模型4則是進一步在模型3的基礎上將所在國家或地區的總經濟規模變量，即GDP納入所估計的方程，以控制住宏觀經濟的增長對城市規模，及城市住宅租金的影響。

將城市發展指數變量、城市人口和開放度作為三個基本的回歸子進入基準方程的原因，鑒于開放度是本文要檢驗的巴拉薩-薩繆爾森效應，城市人口則是根據既有城市經濟學文獻的不同研究線索中歸納出來的變量，而城市發展指數則是為了控制大量的對城市住宅租金產生影響的哪些需求因素而設計的。因此，除了模型1以外，其它所有模型都是對模型1回歸結果的魯棒性檢驗，表3是具體的計量結果。

從基本方程模型1來看，所有變量的系數至少在10%的水平上是顯著的。特別是開放度的系數支持了城市不動產領域存在巴拉薩-薩繆爾森效應的假設，即更高的開放度確實提高了城市住宅租金。與總體經濟水平、一籃子標準服務價格和和小時工資呈線性關系的城市發展指數的系數也顯著為正，說明了更高收入水平和城市發展水平會通過需求來驅動住宅租金價格的提高。城市人口數量系數也顯著為正則支持了Alonso-Muth的都市區交通摩擦成本的觀點，即所謂城市聚集效應假設。當分別采用模型2、模型3和模型4進行結果魯棒性檢驗時，結果仍然支持本文的假設。值得注意的是，雖然開放度系數的顯著性卻明顯降低了，但擬合度仍然是可以接受的，這說明樣本的多樣性和異質性在統計學上基本排除了數據限制的不利影響。

（四）巴拉薩-薩繆爾森效應的波動

單就2000年與2009年的對比分析可以明顯地看到，開放度系數的顯著性出現了明顯的下降。為進一步確認開放度系數的顯著性的變化特征，將2003年、2006年和2009年三個年度的樣本都市按照核心區住宅租金與其所在國家或地區的經濟開放度這兩個屬性分別描繪在二維象限圖1到圖3之中。從這三幅圖可以很直觀地看到，開發度與城市住宅租金的關系從2003年不顯著的正向趨勢轉為2006年顯著的負向趨勢，但是到了2009年這種趨勢又恢復到較為明顯地正向趨勢，導致這一鐘擺波動現象的主要原因是由于近十年來全球城市化水平加速。自2000年到2009年，樣本都市核心區人口由平均7.65百萬人上升到了8.7百萬人，漲幅超過了14%。

趙西君等以北京為例，認為在這一大規模的城市化運動中，居住與就業在空間上的布局上已經開始錯位，并且錯位的程度也正在日益加深［13］。即就業主要聚集于中心區附近，而居民在各種利益的驅使下不得不選擇居住在郊區，并且隨著交通基礎設施的日益完善，鐘擺的距離將越來越遠，而這一重要決定因素就是核心區原有的居住用地大部分讓位于可以獲取更高租金的金融、商業、寫字樓等第三產業用地，從而推動了城市住宅租金價格的不斷上漲，并與整個經濟的開放度的聯系暫時脫離了巴拉薩-薩繆爾森效應所闡明的那種正向關系。

2008年下半年以來，由美國次貸危機引發的國際金融危機切斷了高速城市化的資金鏈條，狂熱的城市化逐漸恢復理智，城市住宅租金領域的巴拉薩-薩繆爾森效應也開始恢復到正常表現。當然，本文的發現可以在以下方面進一步改進。如未能考慮到國際資本流動對城市不動產價格，特別是城市核心區的商業不動產價格的影響。另外，開放度還可能與知識產權和樣本都市的區劃法規等有直接的聯系，但是區劃法規的變更與租金之間的作用方向還不是很明確。另外，由于知識產權制度同時影響供求兩方面的因素，現在也很難確知它對住宅租金的凈影響。

三、結論

本文使用主成分指數方法構建了一個“城市發展水平指數”，該指數涵括了主要的可以影響城市住宅租金價格的需求因素，從而避免了在考察全球都市住宅租金的決定因素時可能出現的多重共線性問題。另外，還利用多種方法進行結果的魯棒性檢驗。以全球46個大都市為樣本，利用多渠道得來的數據，本文在城市不動產領域內檢驗了巴拉薩-薩繆爾森效應，即更高的經濟開放度可以明顯的提高城市住宅租金價格，城市住宅租金還與城市人口規模具有正向關系，發現了近十年來國際都市住宅租金價格領域巴拉薩-薩繆爾森效應波動的現象并解釋了可能的原因。

在模型解釋變量的選取上，城市經濟學關注的城市規模，房地產經濟學關注總需求，即“城市發展水平”，而國際經濟學則關注經濟開放度指數。本文的結論表明了這三個方面的因素既可以單獨的，也可以一起作用于城市住宅租金的變動。未來需要進一步從這三個學科中吸取營養，并利用面板數據深入討論開放度對都市區住宅租金的決定機制。

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（責任編輯：關立新）