解析萬達資金鏈

　　有人說：王健林豪爽的性格，與嚴格的成本控制有種天生的矛盾。事實或許并非如此，萬達這種不動產模式，對宏觀經濟的判斷能力、成本預算的控制能力的要求，比房地產開發企業要高得多。
　　在萬達，承接一個項目前，拿地成本、規劃設計費用、建設費用、招商租金全部都要事先做好預算，“我們有精準的模型，誤差能控制在萬元以內”。據王健林說，最近5年來，萬達的上百個項目，無一超出預算，“我們的模式跟住宅地產完全不同，拿地之前就要把成本利潤全部算清楚，安全性是商業地產的基礎。”
　　“萬達在這方面有最深刻的教訓。我們在2001年開始做商業地產的時候，是以房地產開發的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購物中心。2004年，遭遇宏觀調控，短融長投的弊端就顯現出來了，尤其是國家把購物中心列入限制發展的七大行業之一，我們的資金鏈就變得緊張。”
　　對于市場可能發生變化的靈敏前瞻，讓王健林立即決定除了已開工的購物中心，暫停其它購物中心的建設，集中精力尋找長期資金管道。“我們找到了一個戰略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。所以我體會，做商業地產，有可長期使用的低成本資金最重要。”
　　房地產這種資金密集型的行業，資金是最上游、最核心的因素。有業內人士認為，萬達的成功，很大程度上是資本運作的成功。這家中國最大的商業地產公司，至今尚未上市，但據說一點也不缺錢，“萬達現在任何時間賬面現金都有幾百億，今年光是商業地產一個公司的銷售估計就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林告訴《英才》記者。
　　除了銷售物業的收入，萬達的資金來源還有兩個渠道：經營性抵押貸款和銀行授信。萬達是國內最早嘗試經營性抵押貸款的企業；工商銀行、中國銀行、農業銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協議，每家給萬達的授信高達幾十億。
　　2006年，央行金融管理部門還把萬達列為全國房地產金融改革試點企業，給了萬達一個紅頭文件的批復。這個批復相當于一個特殊授權、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內無須審批，兩三天可以批款。
　　在上市方面，王健林自嘲是“起了個大早，趕了個晚集”。7年前，萬達就萌生了海外上市的念頭，摩根大通、里昂證券、摩根士丹利、麥格理、瑞銀等國際投行接踵而至。萬達最終選擇了麥格理，在香港成立了麥格理萬達中國基金，這是當時全球第一只專門叫中國基金、只做中國房產業務的基金，穆迪和標準普爾分別給了它A +和A + +的評級。然而，由于政策限制，這只基金的上市計劃最終被叫停。2008年，萬達計劃A股IPO，偏又遭遇經濟危機，IPO渠道冰封。
　　盡管如此，王健林還是在《新財富》雜志發布的“2010新財富500富人榜”上名列榜首。而這張榜單對于王健林財富的估算，不過是基于萬達2009年的第二輪私募融資以及工商資料得來——只計算了萬達商業地產部分，并未涉及影院、百貨等業務的價值。
　　“目前我們有兩個公司在申請上市，一個院線公司一個商業地產公司。院線今年肯定沒問題了，政策支持的。地產公司在目前這種調控形勢下，上市可能不太現實，等一等看吧。”在上市問題上王健林有足夠的耐心。
　　毫無疑問，在目前的中國商業地產領域，萬達是名副其實的領軍者，據王健林估計，至多到2015年，萬達將穩居全球前三。