房市將走向哪里

中國房地產(chǎn)與貨幣、財經(jīng)政策的調(diào)整和世界金融市場的發(fā)展都有密切的關(guān)系。隨著金融危機的緩解，全球和中國的經(jīng)濟發(fā)展模式都經(jīng)歷著一場深刻的變局，中國房地產(chǎn)市場必然也會隨之改變其原有發(fā)展模式。在和訊網(wǎng)主辦的“后危機時代的地產(chǎn)金融突破”峰會上，來自學(xué)術(shù)界和金融系統(tǒng)的兩位專家，對近期政策的走勢進行了研判。

鐘偉：短期錢多地少 存貨趨多

過去10年房地產(chǎn)增速極快，中國就面臨著城市人口急劇膨脹，農(nóng)村人口向城市大規(guī)模遷徙。這說明中國的城市規(guī)劃是粗糙的，建筑品質(zhì)不好，人口流動處于失控狀態(tài)。門檻最低和最廉價的城市化，將在未來10年收獲一大堆相貌丑陋，令人難易容忍的城市。發(fā)展房地產(chǎn)市場之前，要得出一個結(jié)論：中國房地產(chǎn)是不是處于泡沫的狀態(tài)，房價是否真實反映了房地產(chǎn)市場的運行。

對房地產(chǎn)調(diào)控趨勢，短期的看法是，如果前兩個季度房價和交易量統(tǒng)計數(shù)據(jù)可靠，國慶前后市場的價格仍然平穩(wěn)，但交易量將會有明顯復(fù)蘇。短期趨勢可以總結(jié)為8個字：錢多地少，存貨趨多。中期市場主要特性是波動，目前政策很難對市場進行持續(xù)緊縮性調(diào)整，信貸政策也使得房地產(chǎn)受到銀行系統(tǒng)的金融支持力度不斷減弱。金融支持和房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)獲得銀行信貸，購房者獲得按揭貸款的金融支持不斷弱化，稱之為房地產(chǎn)行業(yè)的去金融化。中期可能實施稅收政策，在土地信貸之外，稅收能使房地產(chǎn)行業(yè)有巨大波動，這樣的稅收政策必須非常謹慎。無論哪種稅，前提都應(yīng)避免使稅收政策脫離人大和政協(xié)的軌道，應(yīng)該有公開的討論，未來的稅收政策我們希望看到更多的依照法律法規(guī)的程序去施行。

穩(wěn)定幣值，重啟分稅制改革，才能在體制上解決房價問題——這是我們對房地產(chǎn)市場的長期看法。2000～2009年這10年間，房地產(chǎn)行業(yè)每年銷售金額平均增長38％，房地產(chǎn)行業(yè)投資每年平均增長28％，商品房銷售面積每年平均增長18％，這些速度超過中國居民收入和消費增長速度，我們命名為中國房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)式高速增長的10年。今后10年，隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和角色轉(zhuǎn)變在逐步加快，房地產(chǎn)行業(yè)將從領(lǐng)先于中國經(jīng)濟的增長，變成與中國經(jīng)濟增長幾乎同步或溫和領(lǐng)先的行業(yè)。

連平：個人房貸走勢向下

房地產(chǎn)信貸和政策息息相關(guān)，這點大家非常清楚。商業(yè)銀行信貸是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場非常重要的渠道。政策會對市場需求產(chǎn)生明顯影響，同時這些需求會影響商業(yè)銀行貸款，如需求明顯減弱。下半年保障房會帶來開發(fā)信貸的需求，約為1000億～1500億元。當(dāng)然，下半年如果能有1000億元信貸需求的增長也不算小數(shù)字，2009年全年開發(fā)貸新增了6000億元，2010年上半年新增了4400億元，如果下半年有2000億元的需求，增量超過2009年應(yīng)該沒有太大的問題。

下半年信貸總體會明顯回落。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，包括地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款，增速在往上走，下半年很可能就要掉頭向下。2010年商業(yè)銀行在整個房地產(chǎn)行業(yè)投入的信貸不會比2009年(2.38萬億元)有明顯減少。至少房地產(chǎn)信貸這兩年不是小年，2008年是房地產(chǎn)信貸的小年。2009年整個信貸7萬多億元，全年接近9萬億元。當(dāng)然，每年年底，商業(yè)銀行通常會把信貸中間業(yè)務(wù)核銷。從商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸角度來看，2010年將平穩(wěn)回落，而下半年則會明顯或急劇地回落，但從總量來看，還是會和2009年基本持平。