海景房是一種奢侈品

中國人對水有一種發(fā)自內(nèi)心的迷戀，《老子》說“上善若水”，《荀子》也說“君子見大水必觀焉。”當代詩人海子描繪的“面朝大海，春暖花開”美景，更是代表了無數(shù)人的向往。近幾年來，海景房勃然興起，為追夢遂愿提供了良好可能。海景房購房置業(yè)有哪些要領?本刊采訪了長青投資集團有限公司副總裁韓濤先生。

主要適合3類人群

在近年來的房展中，海景房成為熱點，并有逐漸升溫的趨勢。韓濤認為，這種現(xiàn)象是必然。以北京為例，隨著房價飆升，房展會上本地項目和外地項目(以環(huán)渤海海景房為主)呈現(xiàn)出此消彼漲的趨勢。由于供應不足，開發(fā)商總量減少，加上網(wǎng)絡新媒體出現(xiàn)，處于賣方地位的本地開發(fā)商對房展的參與熱情有所降低。而海景房10年前在市場上已有供應，只不過價格較低，開發(fā)商運作能力偏弱，基本上采取街邊門店等傳統(tǒng)營銷手段。現(xiàn)在借房地產(chǎn)開發(fā)熱潮從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市的東風，開始大膽走出去，在購買力較強的一線城市進行展示。

韓濤說，這揭示了房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入多元化需求階段。住房需求主要有兩種，一是自住，二是投資，而投資是從自住需求中派生出來的，自住是本源需求，也是分析問題的關鍵。近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和老百姓購買能力的提高，一大批人的基本居住需求已得到解決，進而衍生多元化居住需求，嘗試不同的居住體驗。出于對大海的向往，海景房越來越受到青睞。于是環(huán)渤海地區(qū)的海景房在北京房展中開始亮相，且呈現(xiàn)出增長的趨勢，這和房地產(chǎn)的整個階段性發(fā)展密切相關。

海景房本質(zhì)上是度假／養(yǎng)老型產(chǎn)品。我國大部分是內(nèi)陸人口，度假要求與原來的生活狀態(tài)有所差異，而海是和內(nèi)陸最大差異化的東西，能夠帶來完全不同的感受。進一步劃分，海景房主要解決3類人群的需求。一是差異化需求。主要是一線城市中產(chǎn)以上階層，這部分人收入較高，也有一定閑暇，在解決了改善型需求之后，進而尋求在海邊的生活體驗。二是移民性需求。在內(nèi)陸二三線城市的中產(chǎn)階層，事業(yè)發(fā)展到了一定程度，進入一線城市很難，但可以到一個同是二三線的海濱城市。這幾年在山東沿海城市很普遍，從東北老工業(yè)區(qū)進入的人很多。三是養(yǎng)老休閑需求。在大城市一部分收入較高的人，現(xiàn)在退休了，可以選擇自己向往的生活，于是在海邊買一套房子。

自住OR投資 關注有不同

一些試水海景房的人，總是在自住和投資兩大功能中糾結(jié)不清，既想有機會到海邊小住，又想獲取房產(chǎn)升值溢價，他們問，哪個功能更重要?韓濤認為，海景房的自住和投資功能很難明確區(qū)分，更談不上哪個更重要，比如喝白開水和喝茶，不同的人有不同的著眼點。單從地域上講，近幾年，海南三亞等地的房價飆漲，吸引了大量的投資客，考慮更多的是如何賺取差價；而對環(huán)渤海地區(qū)來說，目前項目較多，社會關注度還不高，熱錢相對較少，從度假角度考慮的人更多一些。

自住和投資或可兼得，但應以其中之一為主功能。如果自住，更多的是考慮個人及家庭的居住屬性，如幾口人住，住多久，對海的依賴和心理需求程度有多高等。一線海景房通常比二線價格高很多，但考慮到長期居住，可以天天看海，離海有一定距離也可接受，這就存在以犧牲一定的觀景資源去換取一定程度的價格優(yōu)惠。如果投資，越稀缺的資源價值越高，升值空間也越大，將會更多看重對一線海景的占有。

自住

例如，北京的一個年輕人，自己和父母的住宅都有了，需要另外一種居住生活感受。對他來說不是第一居住，但父母可能在較長時期居住。中國海岸線廣闊，存在氣候，地貌以及文化、經(jīng)濟發(fā)展水平等各方面差異。他首先把選擇范圍定在了氣候狀況更接近的環(huán)渤海地區(qū)。由于主要是父母居住，接下來要考慮醫(yī)療條件如何，是否有航班，陸路交通是否便捷，一般要求10個小時之內(nèi)能到達。自己偶住，要求推窗見海，就要選一線海景。將來會有孩子，要求海邊沙灘沒有污染。北方一些城市的海是礁石的，沒有沙，是泥質(zhì)的海灘，和海的親近程度不夠。其他地方則和買一般的商品房沒有任何差別，比如產(chǎn)品的規(guī)劃設計，建筑的空間，裝修，小區(qū)內(nèi)的配套設施，物業(yè)的服務，開發(fā)商的實力和鄰里的環(huán)境等。

韓濤說，離海遠近和本地氣候有關。他進一步舉例說，青島南向大海，夏天會很潮，濕度比較大；煙臺，北向海，威海，三面環(huán)海，潮的問題不存在，但是風比較大，尤其二三月份。這些因素都要考慮到。

投資

如果是一個純粹的投資客，供需分析和稀缺資源的占有是首要考慮的。預期出租收益和溢價分別是多少，在三亞買海景房，在北京買商品房，在上海買商鋪，哪個獲利更高。投資是一個很單純的事情，通過資本收益分析比較容易算出：不買供應量大的，買更稀缺的海景房。一線海景、沙灘、配套的設施、物業(yè)服務和發(fā)展?jié)摿Γ@些是更要關注的問題。韓濤說，現(xiàn)在講得較多的銀灘，在威海相當于北京的延慶縣郊區(qū)，這需要親自考察才能得知。

泡沫區(qū)和價值洼地不是絕對的

韓濤指出，不少人在推介海景房時說“房價必然上漲，收益如何高”，這是很不負責任的說法。海景房不屬剛性需求，更接近奢侈品，是一種彈性需求，價格波動受資金的影響較大。如果說商品房是一種特殊的商品，那么海景房就是一種特殊的商品房，它的價格決定因素更多，變數(shù)更大，投資時需要更謹慎。

最近炒房的心態(tài)很浮躁，把它和炒股等同了。迪拜的泡沫破滅即為殷鑒，那里的確有稀缺的資源，也有大量資金進入，但是房價過高，供需和租賃市場難以支撐。韓濤說，海景房投資歸根結(jié)底還要看租金，如果租金不支持，相當于把大廈建在沙子上一樣危險。現(xiàn)在一些區(qū)域，即使租金再低也沒有人租，說明已有泡沫在里面。

目前來看，三亞房價過高，確實存在泡沫。但韓濤同時指出，泡沫往往出現(xiàn)在最有優(yōu)勢的城市。三亞的高房價是由資源稀缺、需求旺盛、資金充足、概念炒作等一系列的綜合原因所致。首先是很長時間房產(chǎn)市場的需求偏低，供應持續(xù)不足，隨著旅游島等概念的推出及地方政府的長期努力，出現(xiàn)了補漲，并進一步被炒作，乃至出現(xiàn)了泡沫。但三亞海景房的優(yōu)勢在一定時期內(nèi)畢竟難以比擬，泡沫可以在發(fā)展的過程中稀釋掉。

供需永遠具有變數(shù)，不能單純看作一個時間節(jié)點上的問題。韓濤建議大家看長遠，分析資源優(yōu)勢和供需狀況，做長期投資，價值投資。大企業(yè)和大資金沒有進入，又有獨特資源的城市，存在價值洼地。如果說是一個發(fā)展?jié)摿芎茫A設施基本完備，人口密度還沒上來，未來的大的規(guī)劃和城市發(fā)展的理念都非常好，又具有優(yōu)良的海景資源，是值得投資的。

韓濤認為，威海就是這樣的城市。大開發(fā)商沒有進入，土地價值沒有激發(fā)出來。前幾年政府對非海景的土地供應量比較大，房價上漲有限，有繼續(xù)上漲空間。三亞具有國內(nèi)一線的大品牌開發(fā)商和國際級的五星酒店，在威海目前還沒有一家。

威海的海景資源無需贅述，它同時還是歐洲人最愛的中國十大旅游城市之一，聯(lián)合國宜居城市和中國第一個衛(wèi)生城市，自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、生活成本等具有明顯優(yōu)勢，隨著機場開通，交通問題得以改善。