金九銀十難再 置業路在何方

2009年的“金九銀十”商品住宅市場量價飆升、“地王”頻現，2010年的“金三銀四”，樓市又迎來了新陽春，從而直接引發了有史以來最嚴厲的一輪樓市調控。

京、滬、穗、深為代表的一線城市上空迷霧籠罩，北京市率先大規模啟動招拍掛土地交易形式的改革之風，從一日之內三地王到需求萎縮，流標、流拍頻現；去杠桿化的信貸政策，令樓市深陷觀望，量跌價滯。以北京為例，成交量遇腰斬，新房的月成交量從七八千套的高位直接跌落至了三四千套，價格卻未現實質性松動。如今，傳統供需旺季的金九銀十再次來到，樓市又將是怎樣一番景象，置業路又在何方?

政策調控：讓傳統旺季很敏感

結合近期的輿論熱點，筆者談3點對調控的看法。

“百日調控疲態”PK調控決心

很堅定。此次調控不僅僅關乎行業的健康發展，也是對政府公信力的大考。十年九調的樓市，正面臨質的轉變。

在4·17新政即將迎來百日之際，業界、媒體，甚至某些政府官員以個人身份，紛紛釋放出了“調控將近尾聲”之類的錯綜信號。7月12日，三部委(住建部、國資委和銀監會)官員便“不約而同”地站出來，為樓市調控未現松動正言。之后，又有媒體不斷報道二套房貸有名無實，銀行自行操作空間很大，各地政府也是積極響應。7月15日，北京市住建委等五部門聯合出臺了《關于落實商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準有關問題的通知》，簡稱“二套房貸細則”，對之前二套房貸政策進行了具體落實以及細化執行，著力解決認房難的政策落實問題。隨后，又叫停了三套房貸。8月，筆者對多家售樓處進行暗訪，售樓人員均明確表示，三套房貸確實已無法實現。

可以說，“百日調控疲態”以及對信貸政策實際執行效果的質疑，一時間給樓市帶來了不小的轟動，似乎讓開發商、投資客以及其他利益相關行業和人員感受到了希望的亢奮。但相關部委及時辟謠，并進一步出臺相關細則，足以見得此次調控的決心之大。

空置率高達40％以上PK調控目的

很單純。政府希望通過調控以達到弱化不動產投資屬性的目的，并令其回歸到其最原始的居住功能上去。

空置率是衡量樓市投資泡沫大小、評判健康發展程度的重要指標之一。近年來，城市建設迅猛發展，房產投資、投機成風，人們總喜歡時不時把住房空置率拎出來說事。近期，知名地產評論家牛刀拋出了“6540萬套空置房”的驚人數據，CCTV2還做一期《空置我心》的專題報道，一石再擊千層浪，于是，業界又掀起了新一輪的口水戰和調查取證風潮。而住房空置率問題目前尚無科學方法進行統計，業界普遍不認可官方公布“右派”數據，媒體則拼命從各種途徑整出一些搶人眼球的“左派”數字，混淆著人們的視聽。

無論是40％，還是60％，爭論的結果，其實并無任何意義。人們之所以關注它，是因為它是此次調控的目的指向。

房產稅腳步漸遠PK調控時間

很糾結。調控已近4個月，一線熱點城市核心城區出現量跌價滯的局面，而政府也很難再出臺更苛刻的政策了，于是只剩下時間和最后的殺手锏——物業稅。

然而，上半年風生水起的房產稅，近期逐漸遠離了人們的視線。無論是物業稅，還是后來所謂的房產保有稅，目前還遠不具備開征條件，其實，房產稅改革本就不在此輪調控的范圍和預期之內。但此輪調控顯效如此之慢，甚至連地產名嘴“任大炮”都一反常態，表示不降真不行。

相關部門在出臺細則和出來辟謠時，也對房產稅絕口不提。所以，如果期待房產稅能加速調控顯效的話，等待相關政策出臺的時間，會比此輪調控顯效時間更長。

從目前來看，調控正處于從邊緣到核心、從新盤到老項目后期的過渡階段，不少實力開發商通過非核心城區純新盤進行合理定價，已經取得了逆市熱銷的局面，但熱銷項目畢竟是少數，能否吸引更多的購房需求進場消費成為開發商面臨的首要問題，因此九、十月份這一傳統的銷售旺季就成為開發商力爭的關鍵節點，房價也會變得比較敏感，但大面積的降價是否會出現，這個時期很值得關注。

心理價位：了解降幅和基期是根本

基于對調控的理解，筆者對于金九銀十置業，有兩點簡單建議。

觀望要適度

不動產投資只能做多，無法做空。無論是剛需，還是投資，低點進入必然是最理想的選擇。但絕對低點是要運氣的，無限制地觀望只會錯過最合適的購房時機，當房價到達心理預期價位時，便應該適時出手了，剛性需求尤其如此。

以2年內須完成置業的剛需為例，政策調控無疑引發了其觀望等待情緒。房價或降的預期也從之前普遍設想的三季度，推遲到了四季度。根據業界普遍流傳的降價壓力測試結果，“政府可承受20％的降價，銀行可承受30％，開發商可承受40％。”籠統地說，如果降價，降幅肯定會控制在40％以內，而降價的基礎可參照4月房價。以北京各環線的房價變化來看，5～7月六環以外商品住宅成交均價一直在1萬元／平方米上下浮動，而4月是13146元／平方米，這樣來看，調控之下，遠郊區域的降幅已超兩成。降價必然是從抗跌能力差的板塊開始的，像通燕地區(通州、燕郊)似乎是每次調控的起點，加上此次調控之前，在“通州國際新城”概念的鼓噪下，通州房價已雞犬升天。

這表明，房價調控其實已經開始，但市區強勢板塊的房價反應并不會像郊區那么靈敏，會有一定的滯后性，降幅也會大大縮水。何況，中國的老百姓早已不再愚昧，越來越多地走出了“買漲不買跌”的心理怪圈，尤其是對于市區房產來說，房價一旦出現松動，就隨時都有可能被涌入的購房者再次推高。

觀望須適度，將近心理價位時，應當快速出手，不可貪念過重。當然，心理價位也是基于合理的判斷。筆者建議，設定降價的心理價位時，應以4月報價為參照。舉例說，如果準備購置的房產位于北京六環外的話，降幅達到20％～30％之際，即可擇機人市。而每向城區延伸一個環線，減少5個百分點，即五至六環降幅達到15％～20％，可考慮購置。

關注要提前

面對不確定的市場，置業前需要做大量的功課和全面的準備。簡單來說，可以提前關注二手房，關注區域房價，鎖定目標樓盤。

由于供應壟斷，開發商對于新房市場的價格有較強話語權，短期內很難出現實質性調整，而二手房業主比較分散，資金水平參差不齊，對未來房價的判斷也因人而異，容易率先調價出手，進而影響其他人的判斷，故二手房指標先行。

對于資金稍緊的人來說，可以考慮二手房，價格偏低、即買即住，且多位于城區，房齡較長，房主購入時成本則相對較低，而且，降價求售的可能性更大些。而對新房情有獨鐘的人，也可通過關注二手房，判斷周邊的新房房價，鎖定計劃購房區域后，對周圍樓盤進行實地走訪和調研，可跟售樓人員建立聯系，這樣能夠隨時了解最新的項目動態和價格變動，同時還可與周邊的二手中介保持聯系，讓他們知道你的心理價位，進而及時向你“匯報”房價最新進展。因為房價向下時，會先從二手房市場開始，中介公司的信息更具參考性，一旦二手房降到心理底線時，新房降價也就不遠了。