房市“盛宴”中斷

在房地產“新政”的強力打壓下，新一輪行業拐點已毫無懸念地降臨

4月上旬的一天，住房和城鄉建設部政策研究中心房地產業處處長文林峰坐在辦公室里和同事討論“遏制房價”的問題。她信口提出一個設想:每個家庭最多只能貸款買兩套房，第三套房要么只能全款買，要么干脆不允許買。

這本是一次隨意的閑談，卻在一周之后被“不幸”言中。新一輪樓市調控的準星，恰恰瞄準了多次置業者。

“史上最嚴厲調控”

4月14日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。提出“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”;“對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。

4月17日，上述房地產調控“新政”以《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“國發(2010)10號”文件)的形式正式發布。通知進一步明確:在房價上漲過高、過快地區，可“暫停發放購買第三套及以上住房貸款”;“對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”，同時，地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，“在一定時期內限定購房套數”。

除了嚴格的信貸緊縮政策，“新政”還動用了問責地方政府、發揮稅收調節、增加有效供應、加快保障房建設和加強市場監管等數項綜合調控手段，目標直指投資、投機需求和房價過快上漲。

“月盈要虧，潮起潮落。”招商地產總經理林少斌4月19日在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，今年初房價暴漲時他已預感到一場空前的調控將會來臨。

盡管早有預期，但上述舉措的嚴厲程度仍震驚整個房地產行業。有業內人士驚呼:“新政是對炒房者下的封殺令”、“史上最嚴厲的房地產調控”。

此等恐慌情緒毫無懸念地蔓延至資本市場。

4月19日，上證指數在地產板塊幾近跌停的帶動下暴跌150點，跌幅達4.79%。H股市場上，開盤半日后的5大沽空股份，富力地產(02777.HK)、中國海外(00688.HK)、雅居樂地產(03383.HK)赫然在列。

中金公司在當天發布的分析報告中認為，管理層此次對投機性需求的打擊，對比來看甚至嚴厲過經濟勢頭非常良好的2007年，其反映了政府態度兩個方面的變化:

一方面，政府對目前經濟增長持續性的擔心有所減弱，這是政府對房地產“出重手”的重要原因;另一方面，包括汽車在內的耐用消費品銷售的強勁，可能使得政府對房地產依賴程度下降。

“秒殺”炒房者

與此同時，“第二套房首付50%”、“第三套房全款”等強力信貸調控手段，對北京的投資和投機性購房者起到了立竿見影的震懾作用。

4月18日，《財經國家周刊》記者在北京市朝陽區數家房產中介門店走訪調查時發現，從調控消息傳出開始，各中介門店二手房源信息驟增。

朝陽區管莊鄉京通苑小區鏈家地產公司的一處門店剛開張不到一個月。近3天內，他們忽然接到了30多個出售房源的信息登記。店面經理告訴記者，他們代理銷售的房源中，不乏大尺度打折降價者。“一套80平方米的兩居室，半個月以前要價170萬元，現在只要150萬元。”

我愛我家房地產經紀公司做了一個統計:新政出臺的周末，北京此前幾個房價瘋漲的“高燒”區域，如通州、望京、亦莊和燕郊(屬河北境內)，均集中出現大規模拋售，出售房源平均增長30%多，其中不乏打折降價;同時，購房需求則下降了25%。大部分意向購房者陷入觀望。

最近，在與北京通州區毗鄰的燕郊板塊，《財經國家周刊》記者目擊一位購買第三套房的購房者簽約了一處名為“孔雀城”的樓盤。因為前一天剛出臺調控政策，這位購房者原定的貸款計劃被打亂，打算放棄。最終，還是開發商給出了9.6折、免1萬元物業費的優惠，才促成交易。

而在通州區，一周前還信誓旦旦房價要突破3萬元/平方米的兩個樓盤——k2清水灣和k2海棠灣，也已給出了近3000元的“優惠”承諾。

調控新政對高房價和投資客的“秒殺”不止出現在北京。深圳近期也已出現投資客大規模拋售跡象;海口和三亞等地，則驚現“全民賣房”盛舉。

我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉在接受《財經國家周刊》記者采訪時認為，未來一段時間內，部分房價上漲過快城市將會出現明顯的價格回調。以北京為例，據他判斷，“房價下跌的第一支撐點，是退回到2010年全國兩會時的狀態。”

3月15日，全國兩會剛剛結束，北京的首場土地拍賣日便同時誕生3個地王，從而帶動其所在的望京、亦莊等板塊房價漲幅超過25%。胡景暉認為，此次調控，“首先會擠掉這25%”。如果此支撐點還穩不住，則房價還會進一步下調。“關鍵看后續調控政策的落實程度。”

北京中原地產三級市場研究部預測:50%的炒房者將在3個月內開始拋售房源，房價很可能在年內出現下調20%~30%的現象;將有60%以上的購房者出現明顯的觀望，以北京為例，樓市的成交量可能出現30%以上的下降。

文林峰也認為，當前像北京這樣的房價上漲過快城市，至少有50%以上是第二套房(甚至是第三套房)購買者，且外來購房者也已占到40%以上。而調控新政把這部分的旺盛需求給扼制住了，無疑是勒住了房價野馬的韁繩，下一步“房地產市場很快將進入調整期”。

也有開發商并不那么悲觀。“漲得多的調整幅度會更大，各個城市表現會不一樣，一些三線城市還在增長。但總體上并不影響地產行業的趨勢和發展。” 招商地產總經理林少斌說，行業調整是常態，開發商早已習慣了起起伏伏。

后續懸念

鑒于中國經濟增長與房地產發展的密切關系，接受《財經國家周刊》記者采訪的一些業內人士認為，“如此凌厲的調控不可能是一個長期性的政策，只是短期內的非常手段。”

但胡景暉不這么認為:“此次調控政策不會草草收兵，后續肯定還會有進一步的落實和深化，比如特別房產消費稅的推出、土地出讓政策的調整等等，都在計劃之中。”

早在此輪房地產調控登臺之前，有關物業稅的猜測和風傳就甚囂塵上。

3月24日，重慶市市長黃奇帆在《關于2010年全市重點工作的情況報告》中提出:為抑制高房價，(重慶市)政府將考慮對“高端房”征收“特別房產消費稅”。“相關思路已上報國務院”。

隨后，上海也傳出正在醞釀“住房保有環節稅”的消息。

這兩個均遭官方回避或否認的“上報國務院方案”，最終演變成“物業稅或曲線開征、京滬深渝四直轄市試點”的一場輿論口水戰。

細心人士發現，重慶提出的“特別房產消費稅”和上海的“住房保有環節稅”，其實是為加快出臺物業稅所做的“減法”。

“如果說開征物業稅還欠缺條件、立法程序太過復雜，倒不如先對高端房產(比如別墅)征收特別消費稅，這會對抑制房價上漲起到很大作用。”中國人民大學財政金融學院教授、中國稅務學會副會長安體富告訴《財經國家周刊》記者。

問題是，重慶和上海提出的地方征稅權，能否獲得國務院“破格”批復?

4月14日的國務院常務會議和4月17日正式下發的調控新政“通知”中，均提到“加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策”的意見表述，有業內人士認為，“這在很大程度上‘坐實’了對出臺房地產保有稅的猜測，下一階段中央將全力出臺該稅種”。

與此同時，還有業內人士認為，調控新政中提出“允許地方政府采取臨時性調控政策，這是對重慶等地提出征收住房消費稅的正面反饋。”

以上預期，均為稅收調控手段的后續出臺留下懸念。

中金公司分析師高挺認為，雖然房地產緊縮需求的政策出臺，降低了房地產消費稅近期出臺的可能性，但從政府此次對投機性需求的嚴厲態度來看，不能完全排除針對投機性購房和高端住宅采取進一步措施的可能。

而在胡景暉看來，此次調控，中央的決心很大。“一些城市的房價已經非常瘋狂，如果這次不解決問題，今后調控-反彈-調控的局面還會不斷重演。”此次，調控新政中特意強調了對地方政府執行力的問責機制，這無疑對后續的調控效力是一個保障。