萬科積木

以工業(yè)化的方式來蓋房子，中國最大房地產(chǎn)商找到了節(jié)能與自身戰(zhàn)略的絕妙契合點(diǎn)。

歡迎來到萬科工廠，請注意，是工廠而不是工地。在距深圳60多公里的東莞松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這個290家高科技公司的聚集之地，占地200畝的萬科住宅工業(yè)化研究中心仿若科幻世界里的巨型積木制造基地。

5月20日，當(dāng)記者來到這個僻靜之所，一個2000平方米略顯簡陋的預(yù)制加工廠里，流水線工人正在模板線上制造各種模具。過去5年時間里，建筑師借助吊車的機(jī)械手臂，將這里誕生的各種巨型鋼筋混凝土框架和墻體，搭建成散落中心各處的2至6號實(shí)驗(yàn)樓。這些建筑是萬科新里程、中糧假日風(fēng)景等中國首批工業(yè)工。”萬科助理總經(jīng)理王蘊(yùn)告訴《環(huán)球企業(yè)家》，這是她去日本取經(jīng)時看到的一幕。讓他印象深刻的是，日本的建筑工人穿著寬松的燈籠褲，朝九晚五地上班，周六周日休息，更像是產(chǎn)業(yè)工人。與中國工地上臟、亂、差的工作環(huán)境有天壤之別。某種程度上，這是工業(yè)化生產(chǎn)所帶來的最直觀變化。

在中國正在興起的節(jié)能減排浪潮中，工業(yè)化還帶來了意想不到的效果。來自深圳市建筑科學(xué)研究院《住宅產(chǎn)業(yè)化節(jié)能減排效益分析報(bào)告》顯示，萬科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)的4號樓在建造過程中，每平方米水耗和污水排放比傳統(tǒng)施工方法降低了70％，能耗、垃圾及人工用量則削減了50％。

“我們當(dāng)初都不知道碳減排怎么回事。”王石告訴《環(huán)球企業(yè)家》

“當(dāng)你發(fā)現(xiàn)(工業(yè)化與節(jié)能)一致的時候，盡管是偶然一致的，但是在這個基礎(chǔ)上提高一步是不難的。”工業(yè)化生產(chǎn)能給萬科帶來更快的周轉(zhuǎn)率，更穩(wěn)定的質(zhì)量管控，這是萬科本身業(yè)務(wù)的提升，但它還符合節(jié)能減排的趨勢，對于萬科而言，這實(shí)際上是社會責(zé)任與企業(yè)競爭力的天然結(jié)合。

在3月份的綠色建筑大會上，萬科承諾今年將實(shí)現(xiàn)四個100，包括100萬平方米的工業(yè)化住宅開工，100萬平方米的綠色住宅項(xiàng)目，100萬平方米的保障性用房，實(shí)現(xiàn)100％精裝修。而更長遠(yuǎn)的規(guī)劃是，到2014年萬科主流產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)100％工業(yè)化。按照萬科的開發(fā)量，這將是1400萬平方米的驚人規(guī)模，接近2009年北京市的住房銷售面積總和。

發(fā)布這一驚人計(jì)劃之前，王石有很長一段時間因“捐款門”遁出公眾視野。而在2009年初再次高調(diào)亮相后的一年，王石實(shí)際上只談了一件事，就是綠色建筑。這讓人很容易把萬科的綠色建筑與當(dāng)下各行各業(yè)的綠色秀聯(lián)系在一起。在王石看來，辨識是不是作秀并不難。“做一次秀容易，能持續(xù)作秀不簡單，要看作秀是可持續(xù)的還是偶然的，是興致所發(fā)還是有必然的邏輯關(guān)系。”王石對《環(huán)球企業(yè)家》說。

無心插柳

當(dāng)王石逐漸被視為綠色建筑的先行者時，他本人更愿意將其歸結(jié)為一種偶然。

“萬科搞綠色建筑，是由不自覺到自覺地過程。萬科要保證住宅領(lǐng)域的第一，要保持規(guī)模，必須標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)。”王石向本刊解釋說。2004年，萬科開始了復(fù)合增長率達(dá)60％的黃金5年，但在成為中國最大規(guī)模房地產(chǎn)公司的同時，由于人力資源攤薄，萬科品牌的房子在不同的城市品質(zhì)會相差很遠(yuǎn)。王石希望建立一套標(biāo)準(zhǔn)化和工業(yè)化的流程體系解決這一難題。

被賦予這一任務(wù)的萬科1號實(shí)驗(yàn)樓于2005年建成，2年后，2號和3號樓也落成。在這個過程中，萬科建筑師們發(fā)現(xiàn)用預(yù)制方式施工要比傳統(tǒng)方式工期更快。這意味著萬科本已領(lǐng)先業(yè)內(nèi)的資金周轉(zhuǎn)率會有‘個更大的提升。

但更讓王石感興趣的是，工業(yè)化生產(chǎn)的工人數(shù)量、耗電、用水量都比以前降低。從4號樓(2007年)開始，萬科有意識委托深圳市建科院對4號樓開工到竣工整個施工過程的能耗，包括電、水、木質(zhì)模板消耗量，垃圾排放量等做監(jiān)測。結(jié)果顯示，水耗和污水排放比傳統(tǒng)施工方式降低了7成，而能耗、垃圾排放和人工則節(jié)省了50％。

2007年，上海新里程20號樓開盤銷售，這是萬科第一個工業(yè)化生產(chǎn)項(xiàng)目，這棟12層住宅采用工業(yè)化建造模式，比傳統(tǒng)方法縮短70天的工期。而且每平方米的水耗、能耗及垃圾產(chǎn)生量也達(dá)到或者超過了其4號樓實(shí)驗(yàn)室的數(shù)據(jù)。“新里程”成為萬科在工業(yè)化和綠色建筑上的一個分界線。此后，萬科在北京成立榆構(gòu)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心，萬科給他們的工業(yè)化插了節(jié)能減排的翅膀。

但就此以為萬科的實(shí)驗(yàn)順風(fēng)順?biāo)畡t失之簡單。在2004年，萬科的合作單位，甚至是萬科自己’線的工程師，都普遍心存畏懼。從1號樓第一次嘗試，到現(xiàn)在聳立起來的6號樓，“該犯不該犯的錯誤都經(jīng)歷過”。

王蘊(yùn)完整見證了這一過程。在最初，以日本的高預(yù)制率工業(yè)化(在工廠)做模板，他們傾向于把所何東西做成預(yù)制件，比如整體廚衛(wèi)的預(yù)制。這在香港確有先例，但由于香港住宅面積小，廚房衛(wèi)生間也不大，要做成預(yù)制成品并不難。但布：內(nèi)地這種完全理想化的設(shè)計(jì)，在實(shí)際操作上遭到打擊——因?yàn)樘馗緹o法吊裝。

從1號樓到4號樓，萬科的預(yù)制率逐漸提高，4號樓已經(jīng)達(dá)到頂峰的60％，可以跟日本最先進(jìn)的預(yù)制工藝相媲美。之后，萬科義對預(yù)制技術(shù)做了本土化和簡化，從4號樓、5號樓再到6號樓又是一個下降的趨勢。在王蘊(yùn)看來，1至4號樓是萬科自我學(xué)習(xí)的過程，而4至6號樓則是一個本土化的過程。

讓萬科回歸現(xiàn)實(shí)的是合作伙伴的配套能力。

“工業(yè)化生產(chǎn)也好，綠色建筑、全裝修也罷，技術(shù)上沒有多難，難在大家配合，這需要有一個體系。”萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁認(rèn)為，綠色工業(yè)需要由上游來生產(chǎn)預(yù)制構(gòu)件，還要有很好的物流體系，運(yùn)到現(xiàn)場再組裝，這是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。對于項(xiàng)目分散在30多個城市的萬科而言，如果要尋找合作方，最好是在本地找資源，這就要求萬科對配套體系的要求不能太高。

在深圳總部，萬科的合作商都集中在東莞、惠州、順德等地，而這些廠原來就有與香港房地產(chǎn)公司合作的先例，雖然規(guī)模不大，但早先給香港開發(fā)商供貨的經(jīng)驗(yàn)，讓其駕輕就熟；而北京、上海雖然也有預(yù)制廠，但都是做土木、市政工程，包括橋梁、地鐵等，這些工程生產(chǎn)技術(shù)難度沒有建筑高，部件非常規(guī)整，一個部件做幾千上萬件，都是一模一樣的，相對而言，建筑的彎角、線條多，部件不平整，外墻有窗戶，還有連接構(gòu)件等，年產(chǎn)難度要高很多。相對而言，這些地方的預(yù)制廠技術(shù)水平并沒有深圳周邊的高。

比如，在武漢萬科就趟到了難題。武漢并不具備預(yù)制構(gòu)件廠等資源，如果一定要做預(yù)制樓，產(chǎn)業(yè)鏈必須跨越至E海或者廣東，這顯然不可想象。“比如施工單位，不是隨便招投標(biāo)就能找來合適的合作伙伴，施工方的計(jì)價也缺少參考系，說100元就100元，說1003元就1000元，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)衡量。”王蘊(yùn)說。

這需要萬科進(jìn)行技術(shù)簡化，使其與現(xiàn)實(shí)的配套能力匹配，6號樓就是萬利做減法的一個成果。另一方面，建研中心要扮演一個教育者的角色，內(nèi)容囊括了工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)要求、核心技術(shù)、控制要點(diǎn)等。在建造6號樓的時候，萬科邀請了一線公司的戰(zhàn)略供應(yīng)商一同參與。

在3月底北京召開的綠色建筑大會上，萬科北京公司聯(lián)合了涉及設(shè)計(jì)、研究、生產(chǎn)、施工、材料供應(yīng)商等合作商，簽訂企業(yè)聯(lián)盟協(xié)議書，并成立了住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟。用意很明顯——萬科希望打造出一個系統(tǒng)。

按照肖勁的理解，如果萬科試點(diǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟完善后，住建部會將之變成強(qiáng)制性的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，那么工業(yè)化生產(chǎn)的推廣也就水到渠成。

成本之惑

“上海新里程”20、21號樓是萬科把工業(yè)化和節(jié)能建筑推向市場的第一個項(xiàng)目。為了確保不出現(xiàn)任何問題，萬科甚至用不同方式做了兩棟實(shí)驗(yàn)樓，一種是日本技術(shù)方案，一種是本上的方法。“在做一個樓前做一個實(shí)驗(yàn)樓來預(yù)演，這不是開發(fā)商的常規(guī)做法，設(shè)計(jì)施工花很多時間，是一個很耗精力、金錢的做法。”王蘊(yùn)說。

這只是“燒錢”的開始。就整個項(xiàng)目而言，萬科每平方米建筑成本會增加300至500元。除了運(yùn)輸成本，新增稅收也是成本之一，比如到了真正實(shí)施階段，他們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的現(xiàn)場澆注，企業(yè)稅率為6％至7％，’而萬科從預(yù)制構(gòu)件廠購買預(yù)制件，增俏稅有可能增至3倍。

在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，與一般住宅僅需幾張圖紙不同，一棟300至400平方米的實(shí)驗(yàn)樓用工業(yè)化方式動輒需要六七十張圖紙，因?yàn)轭A(yù)制構(gòu)件到現(xiàn)場拼裝，各個構(gòu)件鋼筋的對位要求需要非常準(zhǔn)確，大量的鋼筋節(jié)點(diǎn)圖是增加設(shè)計(jì)費(fèi)的因素之一；在傳統(tǒng)施工環(huán)節(jié)，施工單位多用人工少用機(jī)械，從而能節(jié)省部分成本，但如果是預(yù)制樓，單純?nèi)肆Σ豢赡軐⒁黄A(yù)制墻從1樓搬到20樓，而必須用到垂直起重設(shè)備，這又是一筆不小的開支。

而一旦萬科要將工業(yè)化大面積復(fù)制，整體系統(tǒng)性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都沒有。萬科在工業(yè)化生產(chǎn)研究開發(fā)中，也自掏費(fèi)用，到建設(shè)局立項(xiàng)，編制了深圳、廣東省、上海等的一些規(guī)范，但萬科項(xiàng)目分布在全國30多個城市，這僅有的幾個地方標(biāo)準(zhǔn)根本難以在全國推廣使用。

不過用腳投票的購房者并不知道這一切。事實(shí)上，北京中糧假日風(fēng)景、深圳萬科第五園等工業(yè)化生產(chǎn)的項(xiàng)目，售價不但沒有比其他同期周邊樓盤貴，反而更便宜。這不僅與購房者是否認(rèn)同萬科的理念有關(guān)，更重要的是，預(yù)制樓聲稱所能帶來的不滲漏、不裂縫、精度高的優(yōu)勢，在消費(fèi)者看來傳統(tǒng)樓房也應(yīng)該達(dá)到。

“大家應(yīng)該意識到，房子一旦建起來再做節(jié)能的改造是很困難的，而且房子幾十年的使用期，也不可能三五年就推掉。”肖勁說。北京萬科因?yàn)榕c決策層更近，某種程度上承擔(dān)了向公眾示范以及與政策層溝通的任務(wù)。

事實(shí)上，北京萬科已經(jīng)看到了一些成效。3月底，北京市政府、市建委，聯(lián)合其他一些主管部門，出臺了工業(yè)化住宅優(yōu)惠政策，北京的項(xiàng)目如果用預(yù)制的方式，能夠豁免不高于3％的容積率。深圳也在討論一些指引，擬給予工業(yè)化住宅容積率一定的傾向性扶持。

由于目前國內(nèi)僅有萬科一家在做工業(yè)化生產(chǎn)的嘗試，政府層面上出臺的鼓勵政策，某種程度上也是為萬科開了綠燈。不過，目前已經(jīng)確定的也僅有北京3％容積率的豁免，這對于整個工業(yè)化生產(chǎn)的推動而言遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

在日本、新加坡、香港，工業(yè)化生產(chǎn)初期都是政府推動起主導(dǎo)作用，香港的公屋，新加坡給中低收入者的租賃型用房，這些項(xiàng)目都大量使用混凝土預(yù)制方式，政府也出臺了鼓勵政策。比如香港，只要外墻是用預(yù)制的方式制作，厚度就不算入建筑面積，預(yù)制陽臺也不計(jì)入面積。王蘊(yùn)她們計(jì)算過，這可以讓開發(fā)商增加5％至8％的利潤。但在內(nèi)地，萬科的工業(yè)化仍是一個成本增加項(xiàng)。

從消費(fèi)者層面而言，如果購買工業(yè)化住宅享受一定優(yōu)惠補(bǔ)貼的話，也未嘗不是一個引導(dǎo)需求的辦法。在日本就有優(yōu)良性能部品認(rèn)定制，相當(dāng)于鉆石的認(rèn)證證書，如果房子用了認(rèn)定書里的部品，那么在新房貸款、二手房交易等方面都能享受優(yōu)惠。

回到現(xiàn)實(shí)，也并不是沒人“識貨”。一個有趣的細(xì)節(jié)是，北京工業(yè)化生產(chǎn)項(xiàng)目中糧萬科假日風(fēng)景建成后，萬科開了個新聞發(fā)布會，請了北京市主管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席，結(jié)果當(dāng)天樓盤有一大半是被參加發(fā)布會的設(shè)計(jì)單位的人買走。“現(xiàn)在很明確，綠色建筑代表著未來，”王石說，

“當(dāng)政府明確為此進(jìn)行補(bǔ)貼的時候再做就晚了，萬科規(guī)模非常大，不好調(diào)頭。”