再問空城

中國城市化猛踩油門時，那些拔苗助長的教訓或未被充分認識

對于深信中國房地產泡沫正在發酵的人來說，環京津地區幾近無人區的超級大盤無疑是個絕佳例證——本刊20LOM7月5日雜志刊發的《京津空城記》—文，正引發民眾的強烈關注。而隨著中央電視臺、南方周末等媒體的跟進報道，針對空城泡沫的討論正上升為一個社會話題。

樂觀者有樂觀的現實基礎。在經濟刺激措施消退后，決策層將中國的經濟增長點寄托于城市化戰略，至2025年將有3億多農村人口轉入城市。為此，中國將需要建設100萬兆瓦的發電能力，鋪設50億平方米的道路和2.8萬公里的輕軌；對于房地產開發商來說，這更意味著滾滾財富——2萬至5萬座摩天大樓，以及超過5000萬套新建房屋。

然而，那些荒野里冒出的光怪陸離的“空城”卻動搖了中國“城市夢”的基石。伴隨著開發商的逐利本能和地方政府的土地財政沖動，雄心勃勃的造城運動正在各地愈演愈烈。但另一方面，城市化的背后卻也附著民生維艱的殘酷現實，房奴和年輕的蝸居者都在詛咒著偽城市化旗幟下的蛋——一幢幢正在走向孤寂的豪宅。

這勢如水火的兩者，即為充滿泡沫的中國樓市最貼切的注腳。民眾和經濟學家都在擔心、各地此起彼伏的造城運動也將步京津空城之后塵。中國城市規劃學會居住規劃學術委員會副主任陶滔即向《環球企業家》指出，中國的“空城”是這個星球歷史上最為嚴重的新城泡沫 蒸蒸日上的地產行業早已在高速成長的快感中迷失了方向，大量的投機行為和借貸泡沫摻雜其中，正形成一個巨大的僵局。

這引發了若干令人不安的問題：在年輕人越來越遠離房子的同時，還有多少個這樣的“造城”故事正在上演?這些空空蕩蕩的城市有一天會導致一場大災難嗎?中國城市化到底出得了什么病癥?房地產高速增氏的好日子到頭了嗎?

歷史重演?

中國似乎總是在重復發達國家的悲慘故事。早在1970年代，巴黎老城邊即涌現出諸多空城，現今歐洲最大的辦公區拉德芳斯即其中代表。在這個1平方公里的新區里集中了1200家企業，3個超級市場，250家中小型商店，4萬人居住在這里。然而拉德芳斯的輝煌并非就而就，而是歷經波折。由于當初規劃問題，這里的房子曾經十室九空。直到發展商對拉德芳斯進行改造，政府同時規定城市住宅與辦公室的面積比例要恰當，拉德芳斯得以注入活力。

“中國新城的發展必須和就業銜接，”陶滔指出，“否則也將成無水之木，必然空城。”令人遺憾的是，在短視的發展商和地方政府主導下，中國當前的空城現象遠遠超過了巴黎乃至世界上大部分國家。

或許我們該回到二十年前，看看中國的城市化是如何走上繁榮奇跡的。從1990年到2009年，經濟的增長和工業化的迅猛發展讓大量外來人口涌入城市，中國的城市人口增長超過了1倍。與城市化對應，中國的房地產繁榮顯然更為亮眼，商品房銷售額從200億元增至2009年的4.39萬億元，同期實際銷售額增長超過200倍。

人口的猛增和資金的大量流動顯然給那些超級城市帶來了諸多好處，但城市帶給那些新城市人的利益卻十分有限。少數新富階層在不斷擠占城市的中心地帶，而且勢力范圍不斷向城市外圍擴散。而超過2億的農民只是流動性騷擾地存在于城市，沒有獲得本地居所的能力；城市化的另一主力軍則是舊城改造的土著居民。后二者，實際上成為超級城市周邊城市化的主力軍。但城市郊區的造城者們卻夢想以豪宅來吸引這些人。北京虎杰投資機構首席分析師張寅向《環球企業家》表示，這樣的城市化是極低質的城市化。

如此城市化的問題在于，本該由需求來驅動的城市化進程，卻日漸本末倒置成了投資拉動；城市化本該只是為經濟發展創造必要條件，卻似乎成了經濟發展的全部。

在本刊發《京津空城計》后，文中提到的京津新城開發商合生創展一位高管主動向本刊記者表示，在現有中央與地方財稅體系下，地方政府錢少事多。他們不得已只能靠賣地和引入開發商資金來促進發展，但在發展過程中地方政府也無法完全兌現規劃時的配套承諾。

據《環球企業家》搜集的網絡反饋及其他媒體的后續報道，還有天津的東麗湖新城、中新生態城，上海的泰晤士小鎮等諸多超級大盤在各地上演著“空城計”。諸多近乎雷同的案例折射出的已絕非項目決策的偶然失當，而是蟄伏在中國城市發展背后的巨大危機——亢奮的狀態所引發的冒進背離了經濟規律，造成城市發展的無效率消耗。這些早在規劃設計之前就該有的追問如今已成為一支冷箭，插在諸多新城命運的咽喉上。

驟然冒出來的諸多空城，也開始引發公眾對房地產風險的廣泛重新評估。投資者們無法估計中國的空城現象和房屋空置率到底有多嚴重。中國社科院經濟研究所曾在《宏觀經濟藍皮書》中指出。中國將在2013年結束高速城市化過程，這必然會給中國經濟的繁榮帶來巨大變數。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉更直言，中國城市化進程帶來的好日子已經到頭了，而這正是中國房地產業過去發展的主要動力。

然而，所有的一切，并未熄滅成群結隊的大房企圈地造城的熱情。

在環京津地區，包括萬科、恒大、綠地、合生、富力、碧桂園在內的20多家大鱷均在這里手握一個或者數個超級大盤。在為這些項目提供了銷售支持的天津中原地產董事總經理殷x則環印象中，空置率竟然沒有成為他們擔心的主要問題。