房地產冰川記

即使“史上最嚴厲”的調控，也正不可避免地駛向“越打擊越反彈”的軌道。中國樓市的種種悖論到了必須復盤的時刻。

在4月中旬國務院祭出房地產調控組合拳后的幾個月里，人們急切地想看看，它是否能重構中國房地產市場，或者能否成為畸高房價的終極解決方案?他們很快就失望了，這場堪稱過去十年最嚴厲的房地產調控要鳴金收兵了——即便還沒有，看上去也是強弩之末。

6月底，決策層委托有關機構赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研，以更真實地了解宏觀調控的影響，防止“調控對經濟造成誤傷”。最新公布的重要經濟指標顯示，這個擔心可能正在發生。6月份中國采購經理指數PMI為524，環比回落1.8個百分點，連續兩個月下滑。此外，規模以上工業企業增加值、央企利潤及各主要行業的產銷量，自4月以來增速均出現下降。

5月底，《證券時報》援引住房和城鄉建設部一位官員的話說，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數量等臨時政策有可能放松和退出。在杭州、上海、南京等城市備銀行正重新放行第三套房貸。

盡管住建部、銀監會隨后公開回應說，將堅定不移貫徹“國十條”及相關配套措施。但國務院總理溫家寶最近多次表示，目前宏觀調控進入多個“兩難”境地：如果銀行繼續提供寬松的貸款，就可能引發惡性通貨膨脹；但如果過快收緊貨幣政策，則可能使經濟出現衰退。

表面上看來，調控似乎正在見效，這給“退出”提供了現實支撐。從調控出臺至今，中國多數地區樓市一夜之間陷于停頓。不過伴隨著成交量的萎縮，房價的下跌顯然并不明顯，7月12日出爐的國家統計局數據顯示，在連續15個月上漲后，6月份城市房價首次出現環比下降，70個大中城市的房屋銷售價格較5月份下降了0.1％。

但這并不是真實供求關系的反應。在北京，自4月份調控以來，政府通過各種技術手段延緩了部分樓盤預售證的發放。管理者有意把市場供應量控制在一個可控的水平上：既不能供應過度導致房價下跌，也不能供應過少而出現搶房情況；在廣州，因為亞運會建筑工地停工3個月；在上海，世博會召開引起的停工從4月份持續到10月份。這些因素都將真正的供給與需求之間的較量推遲，但二者的碰面顯然只是早晚的事。

在政府用心良苦的“管治”下，瑞銀集團首席經濟學家汪濤認為，北京、上海和深圳房地產市場下半年可能會出現價格和新開工面積的雙雙下跌，但新房價格不會出現兩位數大跌。種種信息表明，若跌幅不足10％，政府可能會覺得沒有完成“政治任務”；但若超過20％，決策層會更擔心房地產市場萎縮對其他行業造成的擠出效應。

華遠集團董事長任志強向《環球企業家》指出，房地產調控自1998年來一直是調節宏觀經濟增速的閥門，而樓市調控退出需要四個條件：宏觀經濟明顯減速，開發商的投資急劇減少，政府土地大量流拍，新房銷售無人問津。但現在看來這四個條件還都未完全成立，故調控短期還不會退出。

無論調控是否退出，此時亦有一股強大的力量正在蓄勢。最近兩個月，北京、上海、深圳、廣州@熱點區域房屋租賃價格出現逾20％的平均漲幅。這似乎意味著，雖然很多人延后了買房轉而租房，但這個群體正在積蓄一股強大的反彈力——情形與2009年那輪報復性反彈類似。

從2003年開始，中國樓市開始進入一個死循環，往往年末中央經濟工作會議到次年兩會，以收緊銀根和地根為核心的調控達到頂峰，之后進入政策效果觀察期，然后供不應求的市場迅速報復反彈。除了2008年全球金融危機這一周期有所改變，但結果也是在2009年房價再次報復性反彈中結束。現在，所有人都想知道，這輪調控能擺脫這樣運動式調控的怪圈嗎?

這一輪調控與以往有不同嗎?

正如任志強所言，你顯然需要擁有豐富的想象力，才能弄清政策制定背后常常模糊不清的官方意圖。而有時候，就算有了超強想象力也是枉然。在最初，本輪所謂史上最為嚴厲的地產新政，與過去周而復始的樓市調控所用手段看上去有很大不同。

中國歷次房地產調控的最大特點是先以霹靂手段打擊投機和投資需求，以迅速降低市場預期。同時，通過緊縮地根、銀根，控制供給，以使房地產市場“降溫”。這種做法被認為忽視了市場的基本法則。其一，暫時壓制需求，不等于需求被消滅，而僅是使其延期；其二，降低價格的最有利武器是增大供給，改變供求平衡。但一系列緊縮地根、銀根的措施實際上是減少了供給。當調控措施放松，被壓抑的需求瞬間釋放時，房地產商往往因此前的緊縮而沒有供給量。二者此消彼長，自然會助長房價的瘋狂反彈。

萬通地產董事長馮侖告訴《環球企業家》，他注意到本輪調控比以往任何一次都強調保障房。決策層在將過熱的市場穩住后，隨即給購房者勾畫了一個“人人有其居”的遠景：將大力發展保障房建設寫進了2010年政府工作報告里，并計劃用70％的住宅用地建設保障房，政府計劃新增310萬套保障性住房。

這似乎意味著中國政府要重新回歸市場化與保障房并駕齊驅，甚至后者要解決大部分民眾住房的模式。由此，人們似乎看到繼1998年第一次房改之后的“第二次房改”——一個更偏向公共財政的新加坡式制度改革。

這是決策層第一次系統地在供給問題上做加法，這使得房價有了大幅下調的空間。但合生創展CEO薛虎向本刊提醒，保障性住房建設的責任被放到了省級政府的頭上，如果地方政府“錢少事多”的局面得不到改善，宏大的保障房計劃能否實現依舊是疑問。這事關財稅分配體系改革，一個幾乎比房地產調控還要復雜的工程。

而此次呼聲很高的物業稅，最終或將面臨悄然隱退的尷尬境地。7年來，被視為打擊樓市投機行為終極武器的物業稅始終在特定城市空轉測試，個中阻力之大，令一直呼吁開征房產稅的中房集團理事長孟曉蘇都唏噓不已：“那些有權實施房產稅的人，卻是那些擁有多套房產的人。”而政府仍扮演“地主”和“裁判”雙重角色，這一基本游戲規則在此次調控中也未見任何觸動。

調控鞭子在揚起時看上去很完美，但從實際落點看，旨在抑制需求的金融政策仍然是本輪調控的最大特點——與以往沒有任何本質不同。只不過在尺度把握上，此番調控顯然是最為嚴厲的。在北京，非本地戶口居民必須繳納至少一年的地方稅才能獲得抵押貸款，購買第二套房子的抵押貸款首付比例為50％，第三套住房更是被徹底禁止。

“政府在設立了一個難以實現的保障房計劃的同時，還用限購政策將所有改善型需求一棒子打死?！敝蟹考瘓F理事長孟曉蘇即向《環球企業家》指出，自2003年來的政策調控讓房市總是在冷熱的極端之間來回，沒有任何時間段處于“適度”狀態。這次也不例外。

如何一步步走到今天的境地?

過往調控目標一再落空，這次看起來似乎也難以避免。中國人民銀行顧問、經濟學家李稻葵警告稱，中國房地產比三年前重劍美國的那場要嚴重得多。那么，到底是怎么走到這一步的呢?

過去十年，中國房地產像是一道燦爛的光芒。沒有它，中國經濟的前景將變得晦暗不明，地方政府或將揭不開鍋。這不是利潤最豐厚的行業，卻顯然是一個不需要太多專業知識的“大富翁游戲”。

然而，在中國住房市場化改革之初，一切并不是這樣設計的——易被人忽視的是，在1998年房改時，國務院曾經提出了要建立以保障房和商品房并舉的住房供應體系。然而在其后的十年里，地方政府主動忽視了保障房建設，甚至想把自己應盡的責任交給房地產開發商。

突如其來的亞洲金融危機，是中國住房商品化改革的助推器。1998年7月3日，國務院正式宣布停止福利分房，逐步實行住房分配貨幣化。同年，《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》頒布，為了刺激經濟增長，時任總理的朱镕基大刀闊斧地砍掉了福利房分配，推出了一系列鼓勵住房消費的政策，并將房地產業尤其是住宅建設列為國民經濟的增長點——這一年的10月，北京的經濟適用房小區回龍觀和天通苑誕生了。

孟曉蘇把保障房停滯的2001年視為中國房價的轉折點。他認為中國房改啟動之初極為不易，民眾在頭兩年里對商品房毫無興趣，決策層不得不將保障房暫停兩年，逼所有人走上商品房的獨木橋。從1998年到2010年以來，中國經濟適用房總共才建有3.5億平米，其中有2億平米是在1999年竣工的，可見其后的保障房建設有多滯后?！皢栴}是，保障房建設暫停兩年后，在商品房大蛋糕的利益誘惑面前，政府完全忘記了自己應盡的責任?！泵蠒蕴K感嘆說。

房地產的好時光從此開始了。此時的中國，正面臨第一代獨生子女潮——中國自1978年開始推行胎化政策，即將或者已經步入婚姻殿堂的“80后”們正好是第一代獨生子女，這些年輕人需要一套新房來對抗這個不確定的世界。雙方父母兩個家庭的財力支持，讓他們進入房地產市場的時間大幅提前。同時，房價的連年攀升也使得不少年輕人出現“購房恐慌癥”。整個社會陷入一個吊詭的格局中——除了買房，其他一切投資都是不劃算的。

活躍的投機客們也讓市場惶恐不安。在北京，房價于200t年迅速的攀升尚未引起本地人的警覺，但精明的溫州人就已經開始行動了。2001年8月，申奧成功不到一月，第一支溫州炒房團抵達北京，這個團共134人，創下了過億元成交額。

熱情的買家和匱乏的新房供應被證明是可燃的組合。在福利房黯然退出歷史舞臺，中國經濟適用房淪為公務員后花園后，所有居民由此被逼進商品房市場。在龐大的需求推動下，中國房價在十年內急劇地拉升，尤其是在一線城市，房價從抬頭到一飛沖天，“有形的手”開始趕不上“無形的手”的揮舞速度了。

來自瑞銀證券的最新研究則顯示，過去一年中國商品住宅價格的漲幅，快于過去十年中的任何一個時候。2010年年初，北京住房平均售價比一年前上漲了64％。上海上漲了39％，深圳的漲幅則在一倍以上。

負利率是資產泡沫的最原始原因?

如此不畏重力法則的上漲，是因為這些房子真的值這么多錢嗎?答案顯然是否定的。政府提升實體經濟的良好意愿與尋求出口的熱錢一道，成為了房價上漲的現實助推劑。

長期負利率顯然是房地產市場化以來最重要的催化劑。1998年中國人民銀行取消了對發放個人住房貸款的限制，國家鼓勵個人消費貸款，并在隨后不斷進行降息。從1998年年初至現在，中國5年以上貸款基準利率從10.53％下降到5.94％，它帶來了從四面八方涌進的資金。

經濟學家們對此有著清晰的解釋：幾十年來中國貨幣增長速度遠超過經濟增長速度。而利率又長期低于經濟增長速度，成為“負利率”。民眾與其將現金留在手里或存銀行，不如用于購買房產還可以預期未來升值。

今年以來，決策層曾試圖緊縮信貸，進一步限制二套房和三套房的持有來舒緩房價，但這些措施沒有觸及房地產泡沫的基本成因——如果沒有過于寬松的信貸環境，泡沫則不可能發生。

2008年，這個泡沫曾接近于破裂——全國主要城市樓市發生過20％左右下跌，深圳當時跌幅甚至超過了30％。乃至于萬科集團董事長王石悲哀預言樓市的好時光結束了。

但隨即，決策層在2008年年底實施“適度寬松的貨幣政策”來支持經濟發展，得到授權的地方政府甚至大膽地發出信號，如果樓市變得非常糟糕，政府隨時準備幫助購房者和開發商擺脫困境——在2009年1月至12月注入價值9.6萬億元的新增貸款后，大量資金從實體經濟涌入房地產市場，一度接近于崩盤的樓市迅速轉身上行，終至無法遏制的地步。

騎虎難下，似乎是形容當下監管層最好的比喻。陽光100集團董事長易小迪向《環球企業家》指出，監管層已經錯過了控制房地產泡沫的最佳時機。目前還很難確定泡沫是否會破裂，也無法得知房地產泡沫是否會產生災難性的大蕭條。

現在，最大的危險集中在一線城市：北京、上海、深圳等地。平均起來，中國2009年的“房價收入比”已經超過了10，是全球平均水平的2倍。而在北京、上海、深圳等一線城市，房價收入比都超過了17——也就是說，在一個普通城市購買一套100平方米的房子至少要工作10年時間。只有異常強勁和持續的收入增長，才能證明這一水平合理。

與此同時，銷售的持續下滑讓一線城市庫存陡增。北京在新政出臺之前僅存4萬套新房庫存，而隨著去存化減緩和新房供應的大幅增加，這個數字已經突破了10萬套，距離2008年庫存高峰的14萬套亦為不遠。這給開發商的三季度業績帶來極大挑戰，如果銷量在第三季度繼續下滑，他們必然再次出現資金鏈緊張的情況。

不過，一線城市供應在長遠來看仍舊是短缺的——1998年以來，中國只賣出了4800萬套房屋，而這個國家卻擁有215億戶城市家庭，中國房地產目前最多只滿足了資產排名前22％的家庭需求。

但與此形成反差的是，有媒體報道，中國房屋的空置率已超過國際警戒線。在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的，在北京為1/4；在深圳附近更達到1/3。這提醒著，中國房地產的基礎仍存疑問。

而接下來，房價是上漲、下跌或者維持橫盤?海爾地產董事長盧鏗向《環球企業家》指出，政府很難長期用行政手段控制房價，要做到遏制房價過快上漲，必須在控制好投資性購房的同時，切實落實增加有效土地供給的政策。因為在股市慘淡、流動性依舊過剩的背景下，維持原狀幾乎不太可能，無數力量還在力挺房價上漲。一旦政府迫于GDP目標松綁，野蠻生長的市場很可能走上一條瘋狂的增長軌道。