“經適房”是個難題

不從認識、體制、利益這三大癥結入手，圍繞經適房的問題將永遠無法解決?；蛟S這已經超出了經濟學研究的范疇。

4月27日，住房和城鄉建設部《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，其中明確禁止違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房。該政策的出臺，立即刺激到了經濟適用住房持有人的神經。北京即可便上演了戲劇性一幕:在經濟適用房項目比較集中的北京朝陽區、昌平區，區級建委過戶大廳出現了數千人排隊將經濟適用房轉商品房的壯觀場面。

體制問題

經濟適用住房是國家為解決中低收入家庭住房困難而興建的，經濟適用房自1998年開始建設以來，在我國已經有12年的歷史了。

然而，曾被人們寄予厚望的經濟適用房在發展運行中凸現出種種弊端，已廣為人們所詬病——窮人想得到一套經濟適用房難上加難，而富人和一些公職人員憑借種種關系和權力卻能輕而易舉地拿到經濟適用房。

進入公安部工作兩年后，小劉在北京廣渠門內分到了一套70多平方米的經濟適用房。與周邊逾35000元/平方米的商品房價形成鮮明對照，小劉購買住房的價格為4300元/平方米。一直以來，國家部委手上都掌握著大批存量房源，而且每年還可通過經濟適用房劃撥、團購甚至自建，新增不少房源。大多數部委的公務員在工作滿兩年后便可申請福利住房。

據了解，新增房源、位置好的房源，一般由部委內“資歷深”的公務員先行挑選，并以優惠價格向其所在單位購買。小劉說:“今后分到新房，單位會按照原來的價格回購這套住房，新房以同樣的方式轉讓給我們。如果離職，我們可以通過補交地價款獲得該套住房的產權?！蓖ㄟ^這種“以舊換新”的方式，中央黨政機關公務員的福利住房分配形成了完整的體系。

在北京，公務員這一特殊的群體在住房方面長期擁有著特殊的渠道。西直門、新街口、三里河、廣安門、廣渠門等位置優越、交通方便的區域，均存在著體量巨大的公務員社區。

有關專家表示，國務院對公務員福利分房存在政策漏洞。1999年，國務院針對公務員人群專門下發了《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》，規定“從1998年底起，在京中央機關和國家機關停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。但國務院此前的23號文中又規定:“在一定時期內，國管局、中直管理局可統一組織建設經濟適用住房，按建造成本價向在京中央和國家機關職工出售?！?/p>

因此，不少部委、機關打著“經濟適用住房”的旗號向公務員提供福利房的現象仍在繼續。北京華遠集團總裁任志強公開表示“大部分的經濟適用房都供應給公務員”。

數據顯示，北京市2005年到2009年公開的土地供應量，70%以上的土地用于建經濟適用住房和其他政策性住房。然而，這期間面向社會供應的經濟適用房的全部數量，加起來只有37%左右。“另外63%以上的土地去了哪里，大家心知肚明?！比沃緩姳硎?。

利益問題

住房的第一要義是社會保障，其次才具有商品屬性。啟程于1990年代后期的房改過分強調住房商品屬性，有意淡化社會保障屬性鑄成大錯。為減輕道義壓力，政府又急匆匆推行“公屋制度”救急，又由于病急亂用藥，遭致國內“公屋制度”過分倚重國外已普遍放棄的經適房制度。

“公屋制度”分為三個層面，一是財政提供廉租直補于住房困難家庭;二是政府建造公共租屋;第三才是所謂經適房。由于經適房可交易之商品屬性而存有不菲獲利空間，在行政審查層面出現腐敗國內外皆然，因此各國紛紛改弦更張，將“公屋制度”著重鎖定于廉租直補和提供公共租屋兩個層次。

由此可見，經濟適用房作為保障性住房的一種，監管尤為重要。

仔細研讀新規發現，《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》對違規行為的處罰規定十分明確，如申購到經濟適用房的，其家庭收入、住房或資產情況發生變化，需如實上報，區縣住房保障部門將進行檢查，不符合條件的，將取消購房資格。但是，對于人們反應強烈的騙購和出租問題，甚至連實質性經濟行政懲罰措施都沒有出現。只規定，一經查實，立即責令退還。這些措施事實上絲毫不具威懾作用。本身已有較高收入水平、甚至開寶馬的違規者們根本不懼對其無法傷筋動骨的小額罰單，更遑論5年內無法再次申請經濟適用房。事實上這些高收入階層根本不需要經濟適用房，對他們來說，如果能成功騙購經濟適用房是個額外的紅利，騙購不到也不會產生實質性的損失。

此外，《通知》新增了經濟適用房交易需經政府監管部門同意的條款，但卻無提高公共部門執行力的配套政策。業內人士認為，如沒有更嚴厲且可操作性的措施出臺，上述政令又將是不了了之。

認識問題

經濟學家茅于軾先生一直以來就反對經濟適用房的建設。在他看來，經濟適用房本身是最大的貪污腐敗，它既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞。

事實上中國經濟適用房出現的諸多怪象和制度失靈，并不在于因為擁有產權，而是缺乏一個嚴格的內循環的退出機制，整個制度設計上也留下了很多尋租的空間。因此，解決問題的關鍵是確保內循環，杜絕牟利的空間。

經濟適用房原是惠民之好事，政府只需提供土地，減免開發稅收，利用企業融資，建后出售即可回籠資金，并不需要地方政府花多少錢。然而，以低于市場一半的價格，分配中低收入群體以價值高昂、增值空間甚大的私有產權房，無論如何，也難以杜絕富人、官員搶占、偷食——經濟學上所謂的“搭便車”。

“如果說前些年開寶馬購經濟適用房的現象，還可以理解為制度不健全，如今在2007年‘24號文’出臺后、中央強力抓住房保障的情況下，各地依然不時曝出關于經濟適用房的種種丑聞。只能證明，這一產品確實先天不足。”易居房地產研究院楊紅旭說。

楊紅旭稱，目前主要有三大方面問題亟待解決:其一，責任問題。官員與富人允不允許購買?其二，產權問題，如上?！叭唛_”，即將產權份額政府和居民所占比例“三七開”，政府占30%的產權，而居民則為70%。其三，退出問題。將來賣掉怎么賣，目前相關法規還未涉及這個問題。

事實上經適房淪為特權房，本身就是因為經適房管理不規范造成的，根本原因不是制度性的規定過少，而是沒有實行陽光下運作。可以說，沒有陽光下運作的經適房即使出臺再多的文件規定都將是一紙空文。