動刀老房貸

中行借了收緊房地產市場的東風，但該政策對房價卻幾乎是中性的。

4月23日，中國銀行發布通知，該行將根據與客戶合同中的約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例，分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。這是中行2月份率先取消房貸七折優惠利率后又一先行舉措。

房貸新政的出爐使房地產市場交易頓時陷入冷寂之中，而中國銀行對存量房貸利率的上調更是驚起市場一片驚呼。中行再次“先發制人”的政策，猶如一顆炸彈，炸碎了存量客戶利率七折優惠的美夢。

以首套房按7折利率為例，提高至8.5折，貸款100萬，15年等額本息來計算，利率打7折為4.158%，每月需還款7476.31元，總還款額為134.5736萬元，利率打8.5折為5.049%，月供7933.48元，總還款額為142.8026萬元，購房者要多掏8萬多元，還款負擔加重很多。中行何以有如此的魄力與自信去動存量客戶的奶酪?

暗藏玄機的合同

一看到中行新政中提到“根據與客戶合同的約定”“在利率調整方式到期時”，北京市民小張立馬就翻箱倒柜開始找自己的房貸合同。 “得瞧瞧我的貸款合同上怎么約定期限的，是不是要被中行取消七折利率了，萬一這樣就慘啦。 ”小張說，要不是看到了有關新聞，自己從來沒想過仔細看看貸款合同，也不知道利率調整還有期限一說。 “我以為一旦簽訂合同，那就‘一勞永逸’的事情了，說好了打七折就能一直打折下去了。 ”像小張這樣立即翻找貸款合同進行對照的市民不在少數。還有許多市民直接給銀行方面打電話，想要弄明白該怎么知道自己的“利率調整方式何時到期”。

“一般說來，在央行上調利率的時候，銀行可相應跟進上調貸款利率，但在央行的基準利率還未發生變動的時候，銀行是否可自行上調貸款利率，要看當初的貸款合同中是否有約定。”有律師向記者表示，若當初合同中并未有該項約定，那么銀行的做法就涉嫌違約，貸款購房者可據此要求銀行按原利率執行。

根據中行相關負責人介紹，中行與客戶關于房貸利率優惠合同的約定存在三種不同的情況，該行對存量貸款利率優惠的調整并不是單方面、強制性的“一刀切”。

第一種情況是，從2009年一季度開始，中行總行向各分行下發一個有關房貸合同補充協議的通知，補充協議規定房貸利率優惠期設定為2年，到期之后的利率再進行新的調整。由于該通知并非強制執行的補充條款，只有部分享受優惠房貸利率的客戶簽署了該協議。

第二種情況是，從今年1月1日開始，中行總行向各分行下發了新的房貸合同文本，里面明確房貸利率優惠期限為2年，到期之后的利率再進行新的調整。但由于各分行的進度不一致，并非所有分行都按照新合同文本簽約，因此存在有的分行還沒有執行新合同文本的情況。

對于上述兩種情況簽署了補充協議或新房貸合同文本的客戶，其享受優惠利率的期限為2年。

第三種情況，即對于2009年沒有簽補充協議的優惠房貸利率客戶，以及今年未按照新房貸合同文本簽約的客戶，中行將按照具體簽約房貸合同里關于利率優惠的條款繼續執行。

該負責人同時指出，目前中行還沒有關于房貸利率優惠期限為2年簽約客戶的統計數字。

中行穩操勝券

某知名券商的報告指出，如果40%的存量房貸利率由7折改成8.5折，估計房貸中二套房貸的占比在30-40%左右，粗略估算對銀行利潤的影響在1.5%-3%。

無奈又擔心，成為從中行貸款買房的“老房貸”客戶當前共同的心態。“調整以后貸款成本肯定會大大增加。”今年才從中國銀行貸了50萬元買房的市民劉女士表示，如果調整影響到自己的話，將考慮轉到其他銀行貸款。轉按揭之路卻似乎行不通。“現在所有的銀行都已執行首套房貸0.85倍、二套房貸1.1倍利率。這對中行已經構不成任何威脅，”某銀行零售業務負責人解釋，“中行的存量房貸如果轉移到其他行，就要按新增貸款標準執行，變成沒有吸引力和意義的平轉。哪怕再早公布一個月，都可能引發大量的存量按揭轉移，但現在恐怕不會了。”

部分客戶也開始考慮提前還貸。“一個周末，電話一個接一個，大多都是來咨詢辦理提前還貸需要什么手續的，有的客戶是去年年底才辦的貸款，現在就急吼吼要提前還貸了。”這樣抱怨的銀行房貸業務經理不止一位。古小姐告訴記者，中行的客戶經理還沒有給自己是否被取消七折優惠的最終答復，但她已經將提前還貸所需的材料準備妥當了，“早準備總比晚準備好，‘被加息’的日子不好過。”提前還貸是此次中行面臨的主要風險。

“上調存量房貸利率，主要是出于改善銀行凈息差、提高銀行收益的考慮。”中行相關人士4月26日向記者表示。該人士同時也表示，根據合同約定最早也要到明年才會調整客戶利率，所以對今年銀行的利潤影響不會太大。長期增厚房貸業務利潤，中行卻是穩操勝券。此次中行借了緊縮房地產市場的東風，但動刀老房貸的政策對房價卻幾乎是中性的。

兩年棋局

時間回溯到2009年初，在監管層“首套房利率最低七折”的保增長政策指導下，各家銀行紛紛下調包括存量房貸在內的房貸利率。“一般情況下，只有基準利率變化時，銀行的信貸利率才會調整。因為當時國際金融危機，所以多數銀行既沒有在房貸合同中提及利率調整約定，也沒有料及2009年的經濟通脹預期。”北京某銀行總行信貸人士表示。

2009年利率下調時，各銀行調整方式不盡相同。工行2009年2月10日對符合條件的存量個人住房貸款利率下浮比例，通過計算機系統統一調整，無需客戶逐一申請。中行則采取了客戶申請、簽訂補充協議的方式，從而為現在的取消七折優惠埋下伏筆。中行北京分行人士向記者表示，“利率七折優惠是當時非常態環境下的一種保增長的行政措施，我們當時就預測到這種狀態不可能持久。”而在該人士的表述下，中行各分行從2009年初起，就已經接到總行關于設定利率優惠期限的通知。 “國外利率都是市場化定價，各家銀行對利率的敏感性都很高，而中行在多年的海外業務積累中正是學習到了這一點。”該人士進一步透露，中行每個月都會進行利率浮動對銀行凈收益的假設測驗。如此，動刀老房貸的時間節點的選擇存在著充分的技術性，中行兩年棋局浮出水面。中行的自信，來自其穩健的信貸管理水平和對房貸市場的準確預期。

截止5月6日，工行、建行、農行各大行并未出臺調整存量房貸利率的政策。而股份制銀行中招商銀行、興業銀行等亦表示，暫無新政策。一家股份制銀行人士表示，未來是否追隨中行，將決于兩個因素，一是他們將觀察中行對存量房貸利率調整的客戶反應，看社會輿論如何;二是看銀行和客戶簽訂的利率協議是否存在法律瑕疵。