房產(chǎn)新政 功過(guò)幾何

市場(chǎng)的產(chǎn)物終歸要回到市場(chǎng)。行政管制就像給持續(xù)的洪水設(shè)壩，越堵越高，目前暫得茍安，而后患無(wú)窮。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2005年至2009年房地產(chǎn)的投資占GDP的比重持續(xù)上升，2009年約占10%;如果從去年增量的貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)接近26%。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不僅從數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)，從政府的政策上有所體現(xiàn)，更在公眾的關(guān)注度上充分體現(xiàn)出來(lái)。

2010年已經(jīng)過(guò)半，國(guó)務(wù)院的“新國(guó)十條”也已出臺(tái)數(shù)月。在此期間，中國(guó)樓市經(jīng)歷了怎樣的風(fēng)云變幻、新政的出臺(tái)是否有效與可持續(xù)、它的功過(guò)又該怎樣評(píng)說(shuō)，這些都成了社會(huì)各界人士關(guān)心的話題。

新政成敗之辯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月12日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示， 6月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0%。

就在當(dāng)天，中國(guó)指數(shù)研究院在“2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)暨下半年房地產(chǎn)趨勢(shì)論壇”上首次推出了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)百城價(jià)格指數(shù)。根據(jù)中指系統(tǒng)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8419元/平方米，環(huán)比上漲0.35%，其中80個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，20個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌。

雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)口徑與方法不同，結(jié)果也有差異，但都驗(yàn)證了這樣一個(gè)事實(shí):盡管房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)集體性大跌，但在新政推出之后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭暫時(shí)得到遏制，并開(kāi)始呈現(xiàn)加速調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

與會(huì)嘉賓任志強(qiáng)則列舉出一系列數(shù)據(jù)，說(shuō)明目前的房?jī)r(jià)情況:在新政推出之后，4月一手房房?jī)r(jià)指數(shù)低于100的城市只有三亞，5月則有12個(gè)，6月增加到28個(gè);4月二手房房?jī)r(jià)指數(shù)低于100的城市有6個(gè)，5月增至26個(gè)，6月發(fā)展到31個(gè)。目前，降價(jià)的城市數(shù)目在增多，降價(jià)范圍在擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)調(diào)整已成事實(shí)，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生了微妙的變化。之前對(duì)房?jī)r(jià)堅(jiān)持看漲的格局有所改變，市場(chǎng)的觀望氣氛漸濃，不少看漲的“名嘴”站出來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)與空間。的確，如住建部政策研究中心副主任秦虹所說(shuō)，市場(chǎng)是需要不同的聲音和預(yù)期的，這次調(diào)整改變了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期的高度一致性。

以市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)狀，我們可以認(rèn)定新政的出臺(tái)對(duì)樓市產(chǎn)生了很大的控制作用，效果開(kāi)始顯現(xiàn)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新政的出臺(tái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更健康的方向發(fā)展。

然而，土地市場(chǎng)的交易情況，廣為業(yè)內(nèi)人士詬病。盡管2010年全國(guó)住宅土地供應(yīng)量計(jì)劃為18.5萬(wàn)公頃，但新政出臺(tái)之后部分地方政府并沒(méi)有隨行就市，加之開(kāi)發(fā)商的觀望情緒，土地流拍屢見(jiàn)報(bào)端，與2008年情況截然相反的是，“樓市熱，地市冷”已成共識(shí)。

任志強(qiáng)認(rèn)為，新增土地供應(yīng)量在一線城市沒(méi)有明顯增加，增加的土地供應(yīng)中大部分是二、三線城市，因此，下一次房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)依然會(huì)在本來(lái)就已經(jīng)房?jī)r(jià)高漲的地區(qū)。“新國(guó)十條”沒(méi)有從根本上改善房市的供需關(guān)系，高房?jī)r(jià)地區(qū)土地供應(yīng)的短缺依然是事實(shí)，因此房產(chǎn)新政在這一點(diǎn)上是完全失敗的。

政策去向何方

在6月的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)表上，一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整壓力較大，二、三線城市的房?jī)r(jià)下降幅度較小。其中，在同一城市高端樓盤的降價(jià)比普通住宅的幅度大。因此，上半年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)為部分有針對(duì)性的調(diào)整。

如前所述，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率在逐年上升。2007年開(kāi)始的對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策不僅使房市上漲得到遏制，也使中國(guó)的股市和宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一次痛苦的探底。在這次新政出臺(tái)之前，不少人擔(dān)心它是否會(huì)重蹈覆轍，當(dāng)然這種擔(dān)心的確部分應(yīng)驗(yàn):上證綜指自4月16日之后一路下跌了近700點(diǎn)，中國(guó)的固定資產(chǎn)投資增速在大幅度減緩;北京目前的房屋庫(kù)存由新政之前的4萬(wàn)套增至10萬(wàn)套。

數(shù)據(jù)可以從不同的角度看待，從而得出不一樣的結(jié)論。真正重要的是看問(wèn)題的方法和角度，而非數(shù)據(jù)本身。同樣是以上的問(wèn)題，換一個(gè)角度去看，也許可以更加全面地觀察當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì):中國(guó)固定資產(chǎn)投資增速同比下降了7-8個(gè)百分點(diǎn)，但增長(zhǎng)率依然保持在25%，2008年全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速僅為25%，相比而言，2010年的規(guī)模總數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2008年;同樣，在2008年經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期，北京的房屋庫(kù)存在14-15萬(wàn)套。顯而易見(jiàn)，目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀，對(duì)房市的調(diào)控并沒(méi)有影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

莫天全認(rèn)為，政府的這個(gè)政策將持續(xù)1-2年，不會(huì)是短期。政府調(diào)控不是要整死房產(chǎn)企業(yè)，而是希望房市長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是可能的，但方向不會(huì)改變。具體是不是1-2年，我們無(wú)法得知，但可以明確的是，政府一定要看到房?jī)r(jià)有明顯的降幅，才會(huì)認(rèn)為自己的調(diào)控到位，而目前尚未達(dá)到最滿意的效果。

對(duì)于上半年價(jià)格堅(jiān)挺，任志強(qiáng)的解釋是:上半年可售樓盤少、競(jìng)爭(zhēng)小，隨著下半年的樓房供應(yīng)量增加，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。如果三季度價(jià)格下降，銷售量回升，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展則是利好，若銷售量沒(méi)有回升，房企的經(jīng)營(yíng)壓力將逐步加大。

也許真如任志強(qiáng)的預(yù)言:下半年如果銷售量跟不上去，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)低迷，將不僅危害房企的利益，同時(shí)還會(huì)影響到地方政府的融資平臺(tái)以及相關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)展。屆時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的連帶影響將不利于中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)將是個(gè)疑問(wèn)。

在經(jīng)濟(jì)步入二次探底的跡象明顯時(shí)，中國(guó)政府也許會(huì)考慮放松史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。只是不知又有多少中小企業(yè)能夠等到“重見(jiàn)天日”。在等待中，企業(yè)比拼的依然是現(xiàn)金流。

在沒(méi)有有效改善土地供給不足、又強(qiáng)力抑制購(gòu)房需求的情況下，政策一旦松綁，房?jī)r(jià)又會(huì)如上一輪調(diào)控之后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲呢，抑或還能像現(xiàn)在這樣平穩(wěn)?這個(gè)問(wèn)題的答案可以從中國(guó)古老的比喻中尋找，即洪水來(lái)襲究竟是疏還是堵?市場(chǎng)的產(chǎn)物終歸要回到市場(chǎng)，沒(méi)有遵循市場(chǎng)規(guī)律的行政管制，就像給持續(xù)的洪水設(shè)壩，越堵越高，目前暫得茍安，而后患無(wú)窮。